月成交破万套后，广州楼市再加码。
11月不光大批全新盘集中入市，另有二三十盘货量充足，或在年底集中大促。
当开发商全力“冲业绩”，对买家而言，也是不能错过的捡漏时机。
｜广州城区航拍
| 广州楼市发布 摄
壹
上个月这波“疯牛”行情，一定程度也加快了全新盘的入市节奏。
全市至少11个全新盘会有营销动作，数量也是下半年以来新高，比金九银十还更火。
｜广州楼市发布 制图
这批新盘的出现，某种程度预示了接下来市场会出现的三大趋势：
其一，新盘入市节奏全面提速，“打新”机会越来越多。
全新盘当中，近一半项目已拿证，随时能开盘。未拿证项目基本已开放，正在提前蓄客。
另外别忘了，近期拍出的部分地块，也有可能会赶在年底亮相。
其二，产品以中小户型为主，使用率超100%逐渐成为常态。
这意味着，新盘在保持门槛更低的情况下，不减少居住空间尺度，性价比更高。
比如，白云的越秀云悦主推88-105平户型，使用率超100%。
面积更小，户型更实用，其未来最低总价可能比附近次新二手低不少。
楼下是在建的18号线北延段京溪站，未来可两站到珠江新城。
｜越秀云悦效果图
再比如，知识城新入市的广开云瀚、知城翰林湖畔，都是知识城第一批新规户型，使用率都超过100%。
两个项目产品面积分别为76-142平、66-103平，比传统户型更实用。
｜广州楼市发布 制图
另外，南沙枢纽区块的南沙开建·源筑新城，在新规设计基础上再创新，主推建面约76-125平三四房。
随着南中高速通车，项目也被纳入前海“半小时通勤圈”，对深圳客来说很有吸引力。
｜ 项目效果图
其三，热点板块全新盘非常集中，内部竞争强度直接拉满。
集中供应的货量越多，给到买家的优惠也会越给力。
以老黄埔为例，此前已有两个项目纷纷“3字头”低开，接下来年底又有两个旧改大盘要进场。
可以说，这里既是接下来整个东部楼市最火热的板块，捡漏机会也最多。
｜黄埔润府规划图
｜广州楼市发布 制
还有前面提到的知识城，此前地铁三房总价已被拉低到100万起。
新入市项目会有什么表现，也非常值得关注。
贰
当然，不光全新盘都在“磨刀霍霍”，一些老盘手上也有大把“子弹”要打出。
楼市君统计一圈发现，过去两个月广州新拿证房源超1.3万套。
其中，20盘新增预售房源超过200套，部分项目更有四五百套房要卖。
｜广州楼市发布 制图
可以看到，上述楼盘基本是在黄埔、增城、南沙、白云等新盘集中区域。
跟全新盘类似，绝大部分项目主力面积集中在70-140平，面向刚需刚改群体。
竞争压力大，想抢到买家，价格首先要到位。
以下面的指标盘为例，最新房价比半年前下调15-40%。
｜广州楼市发布 制图
尤其是增城大盘御溪世家，均价从1.9万/平降至1.1万/平。
其特价房最低大概1万/平出头，只要70多万就能上车一套小三房。
可以说，11月的捡漏机会，已经充分摆在买家面前。
市场正在止跌回稳，更多利好也将在11月公布。尤其是最受关注的“万亿级”刺激计划，将在本周五官宣。
对于接下来的楼市变化，你有何看法？
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