北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
想请问下：海淀总价400万左右，不自住，期待保值，请问推荐哪个板块哪些小区呀。老破小两居还是零几年的电梯一居，还是楼龄新的回迁房一居，哪个方向更保值一些。也是置换，需要卖掉前泥洼一区的76平两居室，目前跌了挺多，现在割肉置换合适吗？
A：
1、海淀400万总价的期待保值，也就是要买投资房，这几乎不可能，除非是捡漏儿成功。
2、因为海淀所有带学位的普宅都算学区房，价格中也就带有学区溢价。现在这两年仍然算高峰期的尾巴，溢价率没降多少。而明年之后就是确定性的入学人数拐点了，到时候溢价部分是否能保值得看政策，否则有可能要受些影响。
参考周边国家的学区房，以及北京之前的功能性房产，风口之后都是宜居类房产保值好，毕竟房子是用来住的，但都比较贵。结合学区，那就是最牛学区内的高总价房子，这种房本身就溢价低，风险相对小，就算拐点过了自然受影响也小。所以这预算不太好买到，除非捡漏儿。
3、溢价率一般不分什么类型的房子，只看总价。同学区内，相同总价的溢价比例都差不多。这各学区不一样，看自家孩子想上什么学校吧。不过多说一句，400万在海淀买到的基本都算占坑儿房，溢价率是相对最高的，性价比偏低，风险偏大。或者说总价越高的溢价率才越低呢，学位功能占的比重低。
4、如果是长期持有，那通常建议老破小。房价中基础部分的保值肯定跟随大盘，相对算最稳妥的。劣势是流动性弱，行情期间出手的话容易吃亏。常规建议是选择横盘期慢慢卖。
零几年的电梯一居，指的是商品房吧？那看具体情况吧，宽泛的说没什么意义。或者说如果短期持有的话买房龄相对新的，贷款不受影响。一居室尽量选择大型普宅社区中的小户型，50平左右为合适，别带硬伤的。
楼龄新的回迁一居，那这就是典型的自住为主了。从投资角度说，没人会出高价追捧回迁房的，改善家庭也不会买一居。回迁房在房龄新的时候流动性占优，其他的看情况吧，如果物业维护的好，那或许能价格走势好些。但不太容易，最好成绩就是不落后板块大盘。
或者这么说吧，单看房产性质，投资角度的常规排序是商品房、公房、福利房、保障房、安置房、回迁房。
5、割肉置换是否合适，那也是看是否需要学位呗。房子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求就换，没有的话那就看自己的判断了。
仅供参考。
二
Q:
请问石景山房子的优缺点，是否能保值？如果买下八宝山附近的是否将来不好出手？据说买房人都很看重这些。另外园博府和周边怎样，有没有发展？
A：
1、石景山这概念太大了，80多平方公里呢，没法儿笼统的说。简单说就是房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，所以如果是成熟板块那大多数小区都能做到保值，基本就是跟随北京大盘。偏远板块就弱点儿了，一般都配套不全，那就影响了整体价值和房价走势。
另外也看具体的小区和产品，房子是用来住的，越宜居的越保值，维护的越好越保值。
2、八宝山附近的，是指老房吗？如果是没硬伤的那就看价格了，北京的房子都不算难卖，价格合适就都不难出手。
买房人都看重哪些啊？每个人或家庭的需求不同，关注点未必一样。过几年还想换房的才关注是否好出手呢，想一住20年的就无所谓了。
3、园博府挺好的，质量和品质都不错。周边也挺好的啊，听这名字就是公园旁的家，环境好。到目前为止的发展还不算快，有没有发展看丰台区是否重视吧，我感觉不会太快，毕竟丽泽都用了16年了，到现在还没创造出太大的成绩。所以园博府一带的房子还是多考虑自住吧，计算一下性价比就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，我们在通州有一套房，勉强算学区房，价值400多，但仍然是想往城里换的。一是我们都在东三环工作，二是感觉通州的政策利好已经基本出尽，以后应该不会有什么大的优待政策了吧？那如果我们买朝阳80中的是否合适？劣势是房子老旧，而且还很小，溢价率恐怕很高。
A：
1、通州的政策，各种小利好永远都有，但大到能直接拉动房价的应该没什么了，这种重要的规划一旦定型就很难调整。
2、买80中的是否合适，这外人不好判断，只能是由家长决定。毕竟学区溢价不低呢，如果学习好就算合适，没考出好成绩那就不太合适了呗。
3、溢价率仍然是30%左右，这和周边老房的租售比对比一下就知道了。
比如核桃园北里吧，单价在9万多，每平每月租金120左右，租售比就是800多。而附近团结湖的一般都是单价6/7万，租金每平100多点儿，租售比一般在600或之内。那两下比较的话就是相差30%左右了，在朝阳算高的，但和东西海的平均值差不多，都是一分钱一分货。
仅供参考。
四
Q:
个人情况：本人40+，回龙观田园风光雅苑有一套100平米的两居室，房产价格大概在420万左右（满五无房贷）。朝阳区西坝河东里有一套老破小40平米左右，目前价格下跌比较厉害，估计230万左右（不满二，有贷款120万左右）。目前在太阳宫附近租房，目前孩子在朝阳区太阳宫附近上小学五年级，工作谈不上多稳定。未来希望在太阳宫或望京附近居住，不再租房。
比较纠结按照目前的市场环境下，是否建议尽快置换回龙观的房子到太阳宫附近，还是等过几年市场环境稳定再看。主要担心低卖回龙观房子，反而高买了朝阳附近的房源。请章哥给个建议，如何运作更能符合市场大趋势。
A：
1、是否置换到太阳宫附近，那先算算两边的性价比吧。如果太阳宫的是有溢价的学区房就意义不大了，两边租售比差不多的话那就换呗，如果朝阳的租售比划算就尽快换，先占了便宜再说。
这让两边的中介给算吧，用总价除以预估租金就是租售比，数字越低说明居住的性价比越高。是否为学区房和溢价率也让中介判断，他们都懂。
2、等过几年市场环境稳定，什么时候稳定过啊？我干这行儿都30年了，没一年稳定的。现在其实就算是稳定的，基本横盘，这已经是比较少见的情况了。所以甭预期这个了，就跟聊世界和平似的，没什么意义，能不出大事儿就不错了。
3、是否低卖高买就是算账，用数字说话不就得了，瞎琢磨没用。这种目标明确的换房也不用琢磨市场大趋势，只要自己这笔交易划算就行。
仅供参考。
五
Q:
请问，预算750万，次新两居自住，主要围绕女方单位五棵松周边看房，兼顾大钟寺通勤。看了丹青府、永达逸家、远洋沁山水和益丰苑，如果还兼顾点学区，我是否更适合在田村选择，您能帮推荐几个小区吗？
A：
1、兼顾学区，那当然是田村了。不过也考虑好学区溢价，这会儿仍然算入学高峰期，溢价率没降多少，算算丹青府的就知道了。短期内用的上学位就划算，用不上的话就看自己的感觉了。另外田村的学区不算多强，寄希望于以后的提升吧。
2、另外益丰苑的也考虑好，丽泽概念早就炒出溢价了，还不低呢，约等于学区房吧。所以让中介给计算好，也自己想好了性价比值不值。这溢价部分在短期内是很难靠租金抹平的，考虑好再接盘。
常规来讲在不考虑学区的情况下，这几个里是沁山水更合适，有点儿溢价也不算高，价格走势一直在北京排前列。
3、另外也最好考虑清楚自己的主要需求吧，这四个小区至少是三种方案，不太好放一块儿比。
仅供参考。
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