大家好，我是苏北哥！又逢周一，无论买房还是工作，又要开启新一周的征程！
2024年只剩下最后两个月，然而在这最后的一段时间里，楼市到底会不会出现“质”的变化？会不会出现根本性的触底回暖呢？如果这个谜底能够揭开，那么不仅是对于今年年底，就是对2025年的买房人群来说，都具有绝对的指导意义。
众所周知，今年楼市的救市高峰就是在9月底，924、926、929、1012……等等一系列ZC组合拳打下去，目前楼市发展到底处于什么阶段？距离触底回暖到底还有多远？需要深刻而理性的看待和分析。
01.
楼市需要“深度”把脉！当前南京楼市到底处在什么阶段？
这个周末，很多地方性的房媒，甚至一些全国性头部媒体都在发文，阐述同一个观点，就是“拐点论”，他们普遍认为经过上一轮猛烈的ZC刺激之后，国内房地产市场的触底回暖“拐点”已经出现了，判断的理由也很简单，就是10月份的全国宏观数据。
数据显示，10月份四个一线城市新建商品房网签成交量合计同比增长14.1%；全国层面的楼市整体成交数据也有所提升，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，据说这也是去年6月份以来，全国新房网签数据增长“首次转负为正”。
全国二手房10月份数据也非常亮眼，当月全国二手房网签成交量环比增长4.5%，较去年同期增长了8.9%。
数据听起来的确让人感觉兴奋，但是冷静下来想想，楼市下行三年，一共出台过多少轮如此这般规模的救市ZC，然后楼市的数据表现又经历过多少轮起伏？但是必须要承认的是，这一次的救市组合拳ZC与以往是不同的，甚至直白点说，是有突破“原有舒适圈”，捅破天花板的“气势的”，比如四大一线城市的同时放松限购；存量房贷利率无论首套、二套全部调整至LPR-30BP；将解除限售写入10月17日五部门会议纲领……
俗话说“非凡之举，必定创造非凡之功”！本轮救市ZC组合拳的实施之后，是不是真的已经让国内楼市全年回暖了？还是媒体过分夸大了？到底目前楼市处在什么样的阶段，是需要深度把脉的！然而北哥站在比较理性、客观的角度判断，目前楼市的确出现了回暖的趋势，但是与全面回暖应该还是有一定距离，而且城市与城市之间，因为房地产量级及相关ZC的刺激力度不同，回暖的程度与节奏也不相同。
实话实说，本轮救市ZC，造成最大刺激影响的，或者说受益最大的就是四大一线城市。
上海，10月二手房网签总量达到24376套，日均783套。网签总量环比增长了52.9%，同比增长了61.5%。10月之中有5天，上海单日二手房网签量超过了1100套，2天单日网签量突破1300套，这组数据突破了2023年9月，上海“下场救市”以来，二手房单日网签最高纪录。
上海一手房表现同样亮眼，10月单月网签备案达到15777套，成交面积145.83万㎡。环比9月份10717套上涨47.21%。
广州，10月二手成交了16945套，新房成交了9995套。过去三年里，广州二手房单月成交最高纪录是2023年3月份的1.2万套，而本月成交近1.7万套，打破过去3年的纪录。
北京，10月1日到31日二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。
深圳，全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套，10月全深圳新房住宅认购量达到13366套。
四大一线城市10月份一、二手成交数据的曝光，客观反映了本轮救市ZC的真实效果，上周六文章北哥也阐述了，今年“银十”楼市行情火爆程度的历史性的超越了“金九”，而这其中一多半的成交增长贡献来自于一线城市。
而一线城市这波回暖、井喷行情能持续下去？还是在ZC刺激下的短期激增？也是非常值得关注的一个问题。
假若这次在ZC组合拳的刺激下，一线城市的楼市火热行情能够持续下去，那么下一步这种火热行情能否传递到二、三线城市，引领全国楼市全面回暖？
要知道，一线城市靠放开限购引起的市场回暖，对于周边二、三、四线城市的购买力，本身就会起到虹吸效应，也就是说一线城市的回暖与周边二、三、四线城市的回暖，本身存在“博弈”。
而国内房地产领域的众多资深专家，其实早已经描绘出了本轮市场回暖的路径和轨迹，比如全国知名的房地产ZF咨询专家、地产专栏作家杨红旭，早在今年3月份时，就已经断言全国绝大部分地区（至少有七八成的城市）房价还会重新上涨，而且回暖路径必然是从一线城市，慢慢波及到二、三、四线城市，甚至五线及县级市。并且定性，本轮国内房地产市场的回暖必定是缓慢的、爬坡式的。
当时，杨红旭老师还将国内不同城市的楼市回暖时间段，做了一个分类，现在想来也十分有道理，他认为一线城市和个别强二线、新一线城市可能需要3-5年房价能够回到历史高点；而普通二线城市则可能需要5-8年；三、四、五线城市则可能需要10-15年。
的确如此，只有一线城市这波回暖行情能够稳住，并且持续足够长的时间，才能够抵消“虹吸效应”，将回暖行情正向地传递下去。
就用南京这座新一线城市，与10月份的四大一线城市楼市行情做个对比，你就会发现完全不一样。
上周文章，北哥也分享过，10月份南京楼市的行情，其实是实现了“量跌、价涨”！这种行情在一座城市楼市行情的回暖路径是非常特殊的，而且也是必经的一个阶段。
先来看10月份南京新房的数据，整个10月南京新房成交量是下跌的。全市新房成交仅3204套，环比9月下跌幅度达到7.9%。但是10月南京新房成交均价是上涨的，而且上涨的幅度还不小，但全市成交均价为31142元/㎡，环比9月上涨19.6%。
19.6%啥概念？要知道9月份南京新房环比8月仅为持平。而近14个月以来，南京新房价格的变动轨迹是“1平、1涨、12跌”，唯一的上涨数据仅为环比上涨0.3%，10月份环比上涨19.6%，可以说是绝对的历史新高。
再来看南京10月新房的成交量，当月南京全市新房成交3204套，环比9月份下跌7.9%，“量跌、价升”的南京楼市行情，告诉我们一个事实，南京新房市场正在局部回暖，市场中的一些板块、一些楼盘成交价格高企，带动了全市成交价格的上涨，但是这批新入市房源的体量不大，暂时还无法撼动全市的成交量格局，所以才出现如此特殊的行情现象。
昨天一组南京楼市10月分区域行情数据曝光，进一步说明了这个问题！10月份南京成交均价前三名的行政区曝光。其中排在第一的是建邺区，区成交均价达到63857元/㎡；排在第二的是秦淮区45203元/㎡；排在第三的是鼓楼区44841元/㎡。
不难看出，10月排在榜首的建邺区新房成交均价比排在第二、第三的秦淮和鼓楼成交均价高出近2万/㎡，这个差距明显是非常大的。
造成这样巨大价差的根本原因，很明显是四代宅和新豪宅项目陆续首开入市，而建邺区就是这些新项目的集中区域。
10月份南京楼盘前十业绩榜中，上榜的3大豪宅项目全部来自河西，此类型项目的供应和成交已经逐步占据主动，其中河西南的中海江南玖序只9月底开过一次盘，81套网签备案，去化业绩就高达13.11亿，窜至全市榜单第一名，的确让人惊叹第四代豪宅对市场的感召力。
北哥之前文章一直在呼吁，南京楼市今年的触底回暖的关键节点就在于“新豪宅、四代宅”项目能否成功入市，实现火爆热销，如今来看一切进展的都很顺利，南京新房价格天花板被新豪宅提高之后，下一步就会引领新房市场全面回暖。而南京新豪宅的上市量和上市速度在明显加快。
河西中热销豪宅绿城华发金陵月华，目前最后四栋墅厅楼栋预计本月会推出，目前已经在媒体上做前宣了。
据说金陵月华的沿江395㎡墅厅户型，客厅挑高能达到7米，最大化地利用了天际线江景资源以及长江沿岸最大的城市公园景观，体现空中顶豪的“瞰江感”。预计开盘价格也相当漂亮，据说要超过8万/㎡。
金陵月华395㎡墅厅户型效果图
南京楼市今年第三波新豪宅、四代宅上市潮，规模更大更迅猛，除了之前预计11月将首开的江心洲贤坤花园GARGEN19、河西北招商金陵序，一同加入11月开盘名单的还有河西中的中建合玺东方、江宁第一豪宅仁恒龙湾。
中建合玺东方
贤坤花园实景
而目前来看，南京第四宅住宅项目已经增至15家，其中2/3的项目都是豪宅产品。
这些项目一旦全部入市，南京楼市就不是建邺区一域新房成交均价提升了，而是全市主流板块新房成交均价都会提升。
依此判断，南京新房市场还会持续一段“量跌、价升”的行情，但最终一定会实现“量价齐升”。
02.
相比ZC刺激！背后高明的推盘策略可能对南京楼市触底回暖起到的作用更大！一组10月真实的南京二手房数据曝光！
结合以上分析，我们不难发现，9月底开启的楼市XZ组合拳，之于南京这种排名新一线，实际强二线的城市来说，其影响力并没有四大一线城市那么大。
南京楼市回暖的大方向是确定的，但其回暖背后的刺激力和轨迹可能与一线城市有所不同。实际上而言，四大一线城市楼市回暖，主要是依靠ZYZC刺激，放开、放松原本的购买禁区，以收获市场红利。而南京楼市不同，除了依靠ZC，其市场回暖的核心驱动力，主要来自背后操盘的手法与策略。
最近北哥在文章中，很喜欢用一句话，那就是“润物细无声”！这5个字基本能够概括南京楼市回暖的轨迹和路径，前文已经交代了，南京目前有第四代住宅项目15个左右，其中2/3都是豪宅，就算他们的售价平均是5-6万/㎡吧，也就是说这是南京新房未来的主流价格段。
而目前南京市场上，主力在售的刚需打折楼盘有多少呢？大概也就是16-18个左右，按照目前这些刚需盘的售价计算，南京主流刚需楼盘的折后单价基本在2-4.5万/㎡左右。
也就是说，用不了半年的时间，15家第四代住宅项目将完全替代16家刚需盘，成为南京新房市场的供应主体。而届时5-6万/㎡的新房售价也将完全替代目前2-4.5万/㎡刚需价格，成为南京新房的主流售价。
其实10月份南京新房价格能够环比跳涨19.6%，已经充分说明了这个问题，而10月各区新房成交均价，建邺一区就达到6.3万+/㎡，比同为主城四区的秦淮、鼓楼高出近2万元/㎡，充分说明了第四代豪宅提升板块新房均价的能力。为了随着各区第四代住宅项目陆续入市，其他区域新房均价会迅速追平建邺
初步估算，如果15家第四代住宅全部推出市场，南京新房整体成交均价预计将整体提升30-40%左右。
再加上目前南京采取的“推地策略”，其目的也是让南京未来的新房价格话语权，让渡给第四代住宅和新豪宅。今年作为刚需盘主阵地的多个主城板块，已经故意“不推地了”，未来“南京刚需”将面对“无房可买的”局面。
先看雨核，目前万科朗拾雨核已经面临收官，建发璞云还剩余北面5号楼一栋高层未推，剩余库存在230套房源左右，今年年底到明年上半年，对于刚需买房人来说，唯一有库存量的楼盘只剩华润观云润府，全盘大概还剩450套左右。
建发璞云未推楼栋位置
华润观云润府未推楼栋位置
关键雨核原本即将上新的14幅新地块，目前没动静了，啥时候出让没有具体消息流出。今年7月，雨核曾爆出数字大道以南，原二钢厂有11幅待出让地块。
原二钢厂11幅新地块位置
另外，数字大道以北、雨花城市公园旁还有3幅待出让地块。
雨核另外3幅待出让地块
再看软件谷！目前该板块就三个刚需盘在售，保利荷雨瑧悦推盘节奏已经超过60%；凤起云台、伟星时代悦峰已经是“纯尾盘”，而软件谷已经有连续15个月没有新地块出让，也就是说，未来一年，甚至两年刚需买房人在软件谷将面临无房可选的境地。
城北燕子矶！有南京房媒称燕子矶目前实际上只剩3盘在售，两个保利、一个高科，其余的两个四季已经基本售罄，一个星叶燕尚玥府已经基本躺平。而燕子矶也是自去年5月份至今，再没有一幅宅地出让。
最后是南部新城！有谁能想象曾经20+家楼盘混战的南部新城，今年只出了一家纯新盘：中信泰富九庐！而且直到明年年中，可能大校场也只有这一家新盘！原定于今年出让3幅大校场宅地，网传被延至明年上半年推出。
3幅地块分别为G77北侧的佳营路地块，容积率仅1.2；南外附近的汇秀路地块，容积率也是1.2；金基望樾府北侧的国际路地块，容积率1.01。
待出让的佳营路地块位置
这样算起来，雨核、软件谷、燕子矶、大校场四大板块，起码到明年年中之前，不会有新增纯新楼盘入市，对于想买主城刚需房的购房人来说，摆在他们面前的只有两个选择，第一：去江核或者城北幕府，这俩个有后续刚需新房库存的板块买房；第二，择机购买第四代住宅。
毫不夸张的说，明年的南京新房市场格局已经可以预见了，市场一方面进入了新增供应的“真空状态”，另一方面，也是人为加速了第四代住宅占据市场主导地位。
讨论了那么多，有些粉丝肯定会说了！还是买二手房吧！二手房选择更多一些！的确从10月份数据来看，南京二手房市场受人为调控、干预的力度要小很多，更接近于XZ后的真实市场行情。
根据我爱我家研究院上周发布的数据称，10月份南京二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），环比9月份成交量出现10.8%的下滑。
实际上，根据北哥最新得到消息，10月份南京因为国庆假期的影响，少了一周的数据，有业内人士透露，10月南京二手房实际卖了9600套左右。这样算起来，10月份全市二手房成交量环比9月起码有了31.4%的增长。
与此同时10月南京二手房成交均价达到21617元/㎡，环比9月上涨3.1%。
所以相比南京新房10月份的“量跌、价涨”行情，10月份的南京二手房才是真正的“量价齐升”行情。
从10月份各区域二手房成交价格走势来看，多数区域二手房成交均价都在上涨，且目前涨幅在5%以内。
对比9月数据，10月南京主城除秦淮、雨花两区以外，其余行政区二手房成交均价都在上涨，且涨幅区间都在5%以内，比较平稳。其中鼓楼成交均价35299元/㎡，仍居全市首位；建邺均价32257元/㎡，排名次之；玄武、秦淮排名三四位，成交均价在2.8-2.9万/㎡。
各区相互之间涨幅区别并不大，更接近于自然呈现的市场走势。且10月份南京新增挂牌量也在减少，当月新增挂牌量5862套，环比减少幅度达到近10%。二手房市场的惜售心理，成为下一步房价全面上涨的前奏！
具体来看，10月南京二手房呈现出底部和顶部两块市场走强的局面。
底部市场如江宁禄口翠屏城、江北雨山路中交锦兰荟、河西南海峡城曾经南京有名的“跌王小区”房价在趋稳上扬。
比如翠屏城，今年最低成交单价降至6151元/㎡，10月份成交单价基本恢复到7000元/㎡以上，部分优质房源成交单价甚至可以达到8500+元/㎡，6字头房价已经绝迹
雨山路的中交锦兰荟，10月份成交单价全部在1.4万/㎡以上，高的能达到1.5万+/㎡，而8月份该小区房价甚至低至1.2万/㎡，可见中交锦兰荟10月房价是肉眼上涨了。
河西南的海峡城近期成交价格也明显增长，9-10月份成交单价全部稳定在3字头，高的甚至达到3.6万+/㎡，2字头成交房源已经绝迹。
底部市场房价趋稳抬升的另一个证据是，根据最新数据统计，南京目前1字头挂牌单价的二手房小区目前仅剩余1776个！很多小区的挂牌均价都被抬高了！
此外顶部市场二手房成交价格也在上涨，河西中的海玥名都、世茂天誉；鼓楼滨江的仁恒桃园世纪和园；秦淮瑞金路的中航金城1号，新街口的王府国际花园近期房价都在创新高。
世茂天誉10月14号成交的1套212.8㎡3房大平层，成交单价高达4.8万+/㎡，相比之前同小区房源跳涨1.3万/㎡
新街口板块的王府国际花园，10月8日成交一套150.86㎡的四房房源，成交单价是47063元/㎡。
6月份王府国际花园，同小区一套163.61㎡的四房房源，成交单价仅44496元/㎡，相比起来10月份这套房源上涨了约2600元/㎡。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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