聊聊土拍，最近几次土拍，体量太小连写的素材都不够，临近年底，果不其然放出大招，福州土拍井喷供应，创下了近年的纪录。
这个特色就很福州。
土拍汇总
第7次土拍：11月15日举行，
数量：共36幅地块，其中住宅22幅（纯商19幅）、商服11幅及工业3幅。
面积：出让总面积约1250亩，其中住宅约803亩（纯商703亩）
金额：起拍总价182.02亿，其中住宅约161.3亿（纯商139.5亿）
纯商区域：鼓楼3幅（20亩），台江2幅（62亩），东区3幅（56亩），五四北5幅（234亩），南二环1幅（20亩）、金山1幅(50亩)、城南3幅（124亩）、三江口1幅（137亩）。
分析：从数据来看，这是近年体量最大的一次，不过从实际的分布来看，大部分依旧是以回锅肉为主，城南、五四北、金山、南二环、无一例外都是之前有过上架，或者有过机会上架的地块。
所以这次的土拍，虽然体量很大，但是真正最终能成交的结局，不一定多理想。
除非，本土国企在面对兜不动的情况下，依旧强行下场。
从真正的核心地块来看，鼓台合计5幅，虽然位置都不错，但是体量并不大，合计82亩。
做个对比，去年11月，福州也举行了一场热点极高的土拍，推出了多幅鼓台核心地块，其中建发两块，保利两块，4幅地块面积合计137亩，即目前的瑞云、紫宸、屏西天悦。
顺便简单做一下福州今年的土拍回顾：
截止目前，福州规划7场土拍，已经举行了5场，从成交结果来看，合计吸金172亿，面积957亩，其中住宅21幅，纯商17幅。
从成交结果来看，大部分都是底价成交，依旧是国企兜底为主，外来房企，仅绿城、保利拿下一幅，以及近期华润的地块再回归。
从表现来看，土拍市场的热度，相比于去年底核心地块上市的热度，降温厉害。
为了弥补土拍的缺陷，在政策上也做出了调整，最明显就是给土拍提前划片，比如划片金山小、鼓山苑小、怡山小等。
同时给出新规，地块的得房率等有了提升。
只不过面对较大的土拍资金缺口，当然全国都差不多这个情况，福州在年底，还是放出了全部库存+部分新品。
这7次土拍，相当于第7次=前6次。
关于楼市政策，最近官方放出：严控增量、优化存量、提高质量。
确实很符合目前楼市的现状，不过回归福州楼市，本就疲软的去化，在国庆看上去难得有一点反弹的背景下，面对收官，放出这样的破纪录土拍。
对购房者的信心真是又一次的冲击。
鼓台预期不高
对于这次地块，数量较多，简单选几个类别做一下分析。
鼓台楼面价预期不高
对于这次的鼓台地块，位置都算不错，集中在西区。
前几年福州的土拍定价都偏高，不过近几次有所回落，对于这次的土拍，目前来看依旧如此。
对于鼓楼的三幅地块，都非常袖珍，可开发空间实在过小，小柳附近的2幅，都只有几亩，容积率也很低。
预计是怕对周边存在影响，这种地块，基本就是吸引个别不知名的房企或者个人买家。
对于稍大一点的省林业厅地块，福州正统一环内的纯商地块，面积13亩，容积率1.4，起拍楼面价2.46W。
去年的高工地块，面积37亩，容积率2.5，起拍楼面价31241。
东西对比下，西门输了，还输的很多。
对于台江地块，凤凰新村旧改，和上海西一样的节奏，今年拆迁今年上架，同样都是高容积率项目。
简单对比：
凤凰1：24.5亩，容积率3，起拍楼面价21814
凤凰2：37.13亩，容积率3.4，起拍楼面价21861
凤凰安置：53.66亩，容积率4.59，起拍楼面价7802
上海西1：35.6亩，容积率3.05，起拍楼面价26829
上海西2：45.1亩，容积率3.2，起拍楼面价26854
上海西安置：113.4亩，容积率4.35，起拍楼面价7971
从数据来看，最明显的感受，未来这里的钢铁密度惊人，这次的凤凰体量比上海西少了近一倍。
从楼面价来看，纯商地块，直接跌了5K。
当时上海西的两幅也是底价成交，最终都卖到精装4.8W以上，还没有滞销。
面对凤凰的定价，预计未来的定价，会直接背刺建发璞云和国贸天琴樾。
综上，对于这次鼓台的核心地块，最明显的感受定价预期不高，这可能也是去年底开始，集中供应后，短时间就消耗了市场热情，后续的改善市场，难度预计只会越来越大。
回锅肉过多
下一个话题就是回锅肉，这里面集中在城南、金山、南二环等。
从条件变更来看，最明显的是金山这幅，容积率从2.6降到1.2，限高从80米降到30米，允许建四代宅。
楼面价从15022涨到16599元/㎡。
虽然楼面价涨了，不过降容厉害，吸金也少了一半。
这也是目前容积率最低的一幅第四代住宅，不过没有了高层的江景优势，这个价格能否吸引房企，目前看也就期望建总或者左海了。
除此之外，南二环的郭宅地块，基本没有任何变化，重新上架，楼面价13179元/平，虽然容积率只有1.7，但是目前南二环的楼市，这价格的结局，大概率是后面取消。
至于这次体量最大的五四北西园旧改，5幅，234亩，部分地块也是年初取消过，从指标来看，也没有太大变化，个人感受也是后面取消。
西园旧改，算是目前几个大型旧改里面，结局最惨淡一个，不管是北园、三远、高宅，最终都有国企兜底，西园目前看不到苗头。
除此之外，就是城南地块，断供快2年的城南，放出纯商地块，福峡路三幅，楼面价1W出头，预期是十九中的校区，大概率也是取消。
至于三江口的巨型纯商，136亩，容积率还是3.0，即便楼面价7K出头。
谁拿下这幅，才是真的王者，从此见了面，都要叫一声哥。
综上，这些回锅肉地块，从目前情形来看，大部分都是拿来充数的，最终结局除非头铁强行兜底，否则基本都是流拍。
回不到过去的东区
最后聊聊东区，这次三幅纯商，一幅在王庄，离2号线较近，容积率也不是之前南湖旧改那样爆炸，楼面价1.5W。
最好的参考，就是大名城北侧，年初左海拿下的纯商，楼面价1.6W。
王庄这幅地块的区位看上去更优一点，不过南湖的天量供应随时上市，也就榕发有可能拿下了。
另外两幅东区地块，面积都不大，优势就是地铁不远，楼面价都是1.4W，对比前几年这个区域1.8-2.2W的楼面价。
虽然同样下滑不少，不过目前东区的新盘去化难度也不低，周边不少新盘都是走特价卖房的路线，对于拿地的压力也不小。
综上，东区的三幅，放在以往都不差，也能拍出不错的价格，只不过目前的环境，即便楼面价下降，最终最好的结局，也是本土国企能否看上了。
盘点总结
对于这次井喷供应，通过简单的盘点，其实大部分地块都不够看，够看的面积也不大，这次的划片也没有特别亮眼的存在。
看上去更像是年底了，把手上的货到摆到台面，看看有没有人想认领。
只不过这些回锅肉，并没有做到所谓的年底特价甩货，所以最终的结局就两种：带有使命的拿，拍卖前取消。
综上，这场土拍整体的定价预期不高，虽然看上去体量巨大，但是真正能成交的地块面积预计不大。
最终房企拿地的热度至关重要，如果鼓台最终对比前2年也出现楼面价大幅下跌，那后续的改善盘的定价，只会越走越低。
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