深圳楼市最近燃爆了。
住建局数据显示，刚刚过去的10月，深圳一手住宅累计认购套数高达12361套，环比增长404.7%，同比增长307.8%；二手住宅网签过户套数高达6118套，环比增长97.9%，同比增长123.5%。
近4年深圳二手住宅成交过户情况 乐有家研究中心
929新政后，深圳楼市可谓一夜反转，热度持续攀升，淘哥观察发现，目前深圳楼市呈现两大特征。
1、核心区托举价格，指标性二手盘开始涨价。
比如南山科技园的华润城，80多平的3房，新政前成交价约为1000万左右，最新成交价已经去到了1200多万，涨幅约15%-20%。
再比如宝中的海纳公馆，约89平的3房，新政前一天成交价为870万，11月1日的成交价达到了1060万，涨幅约22%。
2、非限购区托举成交量，光明开出“时光盘”。
得益于限购放开，光明、龙华、沙井等不需要深户、不需要社保，同时存在感又很强的区域销售非常火爆，引发外地人组团抢购，优质好盘要么清盘要么只剩少量尾货。
光明甚至开出日光盘，192套房吸引2047批客户抢购，超10倍认筹刷新深圳近三年记录，开盘90分钟即售罄，堪称新政后最火区域之一。
淘哥认为，目前的深圳楼市已经是一张明牌，有需求的朋友可以抓紧入场了。
01.
现在该怎么买房？
需要注意的是，这一波行情和过去有所区别，过去是鸡犬升天，2009年是普涨、2015年也是普涨，但这次，分化将是主旋律，只有优质资产才能享受到新一波的结构化牛市红利。
所以，现在关键是选好房子，历史经验是，转折点，选对好房子和一般房子，五年下来涨幅能差一倍。
什么是好房子？有几个关键要素：低估区域、好地段、好学校、好品牌、好产品。
低估区域即价格和价值不匹配，区域价值明显低估，这是选筹的前置条件。
为什么这一轮楼市反转，光明、龙华、沙井等中西部热度明显超过龙岗、坪山等东部区域，光明和龙华甚至开出了日光盘？底层因素就是因为中西部的价值更加被低估了。
比如光明，拥有世界一流科学城规划、被称为“下一个南山”，定位高、发展快，价值认同度高，市场高峰期新房普遍卖5万多，二手房甚至卖到过7万左右。
然而经过最近几年的市场洗礼，如今单价3万多就能上车，几乎和坪山、马鞍岛在同一水平，属于明显的超跌区域，安全垫很高，自然更容易吸引购房者抢入。
好地段即配套成熟、具有丰盛现实居住价值的区域，比如福田香蜜湖、龙华红山，或者兼具现实价值和明确成长性的区域，比如南山前海、光明凤凰城。
好学校不仅能给孩子提供更好的教育保障，更是房子的“点金石”。
这一轮行情中热销的新房，约70-80%都邻近优质学校，比如龙华日光盘邻近深圳高级中学北校区扩建校区，光明日光盘邻近深实验光明科林学校（在建）。
好品牌即安全靠谱、有大量代表作的品牌房企，最好是国企、央企。
因为好品牌往往意味着选址中心、信誉好、实力强、品质高、服务好，不仅能很大程度避免停工、烂尾等情况出现，而且能尽量保证楼盘品质和生活质量。
而且，品牌房企做出的产品，往往更经得起时间检验，不论是居住舒适度还是二手流通性，往往都更加优越。
好产品即能提高生活质量和幸福感，能成为城市地标、区域房价风向标的项目。
这种产品往往：有美感，能给人带来视觉上的愉悦和精神上的享受；有质感，选材用料经久耐用，且关注细节、带有人性化关怀；有章法，社区布局、园林设计、户型打造等，都合乎标准和逻辑；有辨识度，具备标杆、里程碑意义。
02.
凤凰城+6站到南山+深中
光明红盘上新
深圳目前有什么好房子可选？
淘哥内部消息得知，光明日光盘附近TOD大盘深铁瑞城三期即将拿证入市，项目集光明优质地段+深中+地铁口+国企品牌+超高精装水准于一身，大概率会成为光明的又一现象级热销新盘。
1、凤凰城东门户，光明龙头地段。
众所周知，光明有两个市场公认的价值高地：凤凰城、光明中心区。2019年至今，光明的日光盘几乎全部集中在这两个地方。
其中凤凰城是光明的行政、经济、文化核心功能区，配套醇熟、生活氛围浓厚，在光明的地位类似龙华的北站-红山，二手房曾卖到过7万+/平，前段时间超10倍认筹、90分钟售罄的新盘就位于这里。
可以说，光明买房，凤凰城作为龙头地段的代表，是最佳选择之一。而深铁瑞城就位于凤凰城东门户，配套非常便捷丰盛。
2、地铁口TOD大城，6站南山。
深铁瑞城是一个总建面高达约63万平的TOD大城，集轨道交通、书香人文、生态公园、约6万平精粹商业（在建）、品质住宅于一体。
三期连接6号线长圳站，换乘13号线（在建）可6站到西丽留仙洞，8站到西丽高铁站，9站到南山高新园。
示意图
关于13号线（在建）的重要性，淘哥强调过很多次，它是大湾区地铁的黄金地铁线，在光明—南山段，汇聚了众多知名高科技企业、豪宅、商业综合体，以及非常完美的山海河林资源，未来将是高科技从业人员非常集中、财富创造力很强、购买力很强的轴线，因此也是楼市前景非常看好的轴线。
而且地铁13号线（在建）设计时速高达100公里/小时，与地铁11号线相当。
作为深圳地铁首条快线，当初地铁11号线开通后吸引了大量南山、福田、宝安的刚需客，周边房价也应声而涨，有物业涨幅高达100%+。（数据源自深圳房地产信息网）
未来，13号线（在建）的开通或推动光明成为南山真正的后花园，把光明的价值再推上一个台阶。
3、绝杀优势：位于深圳中学光明科学城学校招生范围内。
深圳中学光明科学城学校效果图 图源网络
深圳中学是深圳第一梯队的优质学校，实力非凡，而深圳中学光明科学城学校是深中在光明区的首所分校，由深中本部直管，为九年一贯制，分南北两个校区、开设109个教学班。
从招生范围地图可以看出，深铁瑞城位于深圳中学光明科学城学校（二部）招生范围内（小学+初中）。
不过需要注意的是，在招生范围内不等于一定能入学，因为入学还需要看积分。
目前光明学校积分为8类基础分，在此之上，还有入户时长加分、居住加分、社保加分、居住证加分等规则。比如光明户籍+学区内合法产权房，基础积分90，入户时长，每月加0.1分，单项加分不超过 1.2 分/年。
而从2024年的入学积分情况看，深圳中学光明科学城学校（二部）小一积分是第一类94.25分（满足条件：学区内拥有住房+光明户籍+入深户43个月），初一是第七类41.55分（满足条件：深户+学区内租房/有房）。
其实不止光明，入学积分是深圳普遍存在的政策。
比如福田也是基础分+加分项构成的综合积分，其中基础分分6类，加分项为居住时长+社保时长加分，有些学校入学难度很高，比如深圳中学梅香学校小学部2024年的入学积分高达99.2分。
所以，如果想就读优质学校，买学校招生范围内的房子只是第一步，在此基础上还要认真了解积分政策，最好早规划早打算，尽可能拿到更多积分，才更好入学。
（教育免责：学区划分及入学政策以当地教育部门当年公布为准，开发商不做承诺。数据来源：《光明区公办义务教育和幼儿园学位建设实施方案（2020-2025年）》、光明区政府在线）
4、自带精粹商业（在建）+华润N次方，家门口的“万象”生活。
深铁瑞城自带商业（在建），一路之隔就是约7万平的华润N次方商业（已开业），这两个商业形成超13万平的商业体，将为深铁瑞城业主带来精彩的休闲体验。
此外，项目地铁1站还可达蓝鲸世界和万达广场，北侧是市政公园、西南侧是长圳儿童公园，步行约1.4公里可到深圳市中医院光明院区。（源自百度地图）
位于光明龙头地段，舒适的通达距离内，地铁口、优质学校、商业、公园、医院等应有尽有，深铁瑞城可谓是好地段、好学校、好配套的典型代表。
03.
又要日光？
光明“天花板”住宅
深铁瑞城不仅拥有好地段、好学校、好配套，还拥有好品牌、好产品。
深铁置业作为深铁集团全资子公司，拥有非常强大且深厚的国企背景，开发过前海时代、深铁懿府、深铁阅山境等一系列热销红盘，不仅销售业绩好，而且往往能做到提前、如期高品质交付。
今年1月，深铁瑞城一二期已经全部顺利交付，品质细节亲眼可见，不仅园林、入户大堂、电梯厅等公区可圈可点，甚至连防火门这种不起眼的地方也用了木纹砖印进行装饰，可见其打磨作品的耐心和诚心。
继一二期以后，深铁瑞城三期即将拿证入市，预计推售产品为建面约96平/100平的3房住宅。
户型全部方正实用、全明通透、客餐厅一体化、双阳台、主卧套房带独立卫浴……是非常经典的高宜居产品。
户型示意图 左右滑动查看更多
更重要的是，深铁瑞城三期带装修交付，户内精装修采用装配式工艺，标准堪称光明的TOP级，看几个细节。
客餐厅、过道、卧室的墙面采用新型装修材料竹木纤维板，不仅具备良好的透气性、耐水耐腐蚀性，还有抗菌、防虫、防潮和抗紫外线功能，更重要的是，这种材料不含重金属，相较于传统材料更加健康环保。
交标图片（具体以项目实际交付为准）
厨房、卫生间等采用铝蜂窝大板装配式天花，相较于传统轻钢龙骨防水乳胶漆吊顶，安装精度更高，具有防潮、防霉的超高性能，更便于日常打理维护。
交标图片（具体以项目实际交付为准）
大牌用品更是标配：玄关柜、橱柜等为高端定制品牌威法，厨房电器采用整套华帝厨房三件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机），还有海尔变频中央空调、TOTO连体马桶、TOTO双控花洒等。
交标图片（具体以项目实际交付为准）
左右滑动查看更多 交标图片（具体以项目实际交付为准）
细节把控更是到位，户内门竟然设置了隔音条以及隐藏静音铰链，可谓细致入微、全方位保证居住舒适度。
样板间实拍
综合来看，深铁瑞城位于光明龙头地段凤凰城，近地铁口、6站通达南山、邻近深中光明科学城学校，又是建面约63万平的超级综合体大城，有深铁国企品牌背书，产品还是新一代创新型装修标准，日后大概率会像华润城一样，成为片区的封面地标作品。
这样一个项目，完全符合好区域、好地段、好学校、好品牌、好产品的定义，很有可能会延续热销行情。
据悉，深铁瑞城三期下周预计就会拿证。目前，深圳楼市个别楼盘价格已经有所上涨，从中心区向非限购区、从指标盘向大众盘传导还有一定时间，各位朋友切记抓住珍贵的窗口期、不要错过优质好盘。
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