惊喜不断 ！
继“银十”市场回暖后，深圳楼市再掀热潮，这次看点在中心区土地市场——
11月2日，深圳湾后海商改住T107-0107地块正式公告出让，出让时间为12月2日，起始价高达126.52亿。
而在此之前，前海合作区招商街道的K104-0049地块也已正式公告出让，出让时间为11月13日，起始价为12.32亿。
这两宗地块早在9月就引起了广泛关注，地理位置好，且未设置商品房销售限价，不受“70/90”户型限制，按照“价高者得”的原则确定竞得人，不知最后能被谁收入囊中。
与此同时，城市更新也有相关动作，据悉太子湾北片区城市更新项目、 蛇口爱榕旧改等也有了新的相关进展，两个地块将带来近15万平的宅地。
四块地加起来的土地面积约20.23万平，这也就意味着南山区又会迎来一批新住宅项目， 今天我们就一起来看看这些地块具体在哪里，周边又是什么情况。
图源钉图
01.
定价超20万/平？
后海+前海靓地将花落谁家？
首先，我们先看看即将拍卖的两块地的情况。
T107-0107宗地
出让时间：12月3日
起拍价：126.52亿
该地块位于南山后海总部基地，从出让公示来看 ，用地面积 3.86公顷，总建筑面积为26.3万平，包括住宅17.69万平、商务公寓7万平（其中4万平可分割转让、3万平限整体转让），总起拍价126.52亿。
图源深圳公共资源交易中心
地块紧邻深圳地铁8（2）号线登良地铁站，公告显示，该宗地内现状有两处轨道2号线出入口及一处消防出口，在确保地铁正常运行和安全的情况下，可与项目一体化设计与建设（改建），也就说明该地块极有可能做成TOD项目。
图源深圳公共资源交易中心
从位置来看，往东沿登良路直走就是深圳人才公园，旁边就是春笋、春茧等城市级地标建筑，抬头就能看到阿里中心、中铁等企业总部大厦。不过也正因为周边写字楼的存在，将来有景观面会有部分遮挡。
图源深圳公共资源交易中心
当然，最重要也是大家最为关心的问题——价格。
目前周边的蔚蓝海岸、观海台、浪琴屿等豪宅挂牌均价基本都在10万+，深圳湾壹号挂牌均价在20万+，市场对该地块定价猜测不一，有人直呼20万+/平，也有人认为定价在15-16万/平。
且据坊间传言，中海对于此块地有很大兴趣，不过最终定价、以及将会花落谁家，我们共同期待。
图源贝壳
K104-0049地块
拍卖时间：11月13日
起拍价：12.32亿
K104-0049宗地位于前海合作区招商街道，从出让公示来看，为纯二类住宅用地，土地面积1.37公顷，建筑面积为3.82万平，起始价为12.32亿。
图源深圳公共资源交易中心
该地块就在天后宫北侧，周边以居住区为主，包括新推出的金众云山海、前海宸湾、开云府等新盘，以及待入市的琅玥湾家园。
目前片区的新盘售价普遍在7-8万/平，例如近两年入市的金众云山海公馆、开云府，备案均价分别约9万元/平、9.78万元/平，折后均价约为7.6万/平、8.2万/平。
图源诸葛找房
K104-0049宗地要达到这一售价水平，对照现在起始楼面价3.2万/平，或许还有一定上升空间。
且地块近5号线赤湾站，交通较为方便，临近小南山，生态环境较好。值得注意的是，该地块的容积率仅2.8，从目前的新房市场来看，属于容积率较低的住宅项目，居住舒适度较高。
02.
拆除面积约15万方
都由招商蛇口主导？
接着，我们在来看看城市更新的情况。
项目名称：太子湾北片区城市更新单元
拟拆除重建面积：约8万平
拟更新方向：R2
申报主体：南山区招商街道办事处、深圳招商房地产有限公司
南山区招商街道太子湾北片区城市更新单元位于兴海大道与南海大道交汇处东北侧，拟拆除范围约8万平。
前段时间，由深圳市南山区招商街道办事处、深圳招商房地产有限公司作为联合申报主体向前海管理局申请将该城市更新单元纳入城市更新单元计划。
从更新意愿相关材料来看，该 项目由原本的雅园酒店、华美钢厂、友联船厂单身宿舍楼等统一整合拆除，有M0工业用地和R2住宅用地 ，现拟更新方向为居住。
整个地块有近两个招商玺的占地大小，一旦盘活，将有望成为一个规模较大的住宅社区。
图源深圳政府在线
从地图来看，该地块地理位置优越，东边看海，西靠大南山，同时紧邻南海大道，距离2号线蛇口港站、12号线太子湾站直线约500米，交通便捷。
周边除了有龙瑞佳园、鲸山觐海、太子湾花园等住宅之外，还有海上世界、K11购物中心等商业、学校、医院等多种配套设施，生活非常便捷。
图源百度地图
项目名称：爱榕园片区城市更新单元
拟拆除重建面积：约7万平
拟更新方向：R2
前期服务单位：深圳招商房地产有限公司
10月22日，深圳市公共资源交易平台公示南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元前期服务单位公开招标项目（二次）交易结果，中标人为深圳招商房地产有限公司。这一动作也标志这该更新单元有了进一步的进展。
图源深圳公共资源交易中心
据悉，爱榕园片区城市更新单元位于南山区招商街道，已于2024年10月15日列入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划（草案）》，拟拆除用地范围面积约7万平，拟更新方向为居住功能。
图源深圳政府在线
从地图来看，该地块四周被住宅包围，有文竹园、榆桂小区、翠微园、招商雍华府等老小区，也有招商四海臻邸一、二这样的新小区，居住氛围浓厚。
作为老蛇口，周边配套也是相当丰富，有CITY花园城、蛇口沃尔玛、南海意库、海上世界艺术中心、四海公园、育才第二中学、深圳大学附属教育集团后海小学等配套设施，住起来也较为舒适。
且其面积几乎相当于近7个招商四海臻邸二期项目的总和，一旦盘活，社区住宅非常庞大。
图源百度地图
值得注意的是，经查询工商信息显示，深圳招商房地产有限公司由招商蛇口全资控股，也就是说这两个地块也都可能由招商蛇口主导。这些年招商蛇口陆续出现不少旧改项目，包括饼干厂项目、 南玻科技大厦城市更新 、渔二村旧改等，可见其实力。
03.
小结
其实，近两年我们可以直观感受到深圳“宅地不 足的魔咒 ”终于要破开了！
从去年3月开始，深圳就在疯狂调规，特别是核心区的南山、福田、罗湖，如去年4月妈湾一口气调出14宗宅地，福田安托山、罗湖笋岗片区、宝中也都相继有地块调整。 在加上 核心区的城市更新进程也在 不断推进，可预见 会有更多机会入住 核心区。
2024年还剩下不到两个月，据壹地产不完全统计，南山还有11个项目，其中琅玥湾佳园、深业世纪山谷世家、四海臻邸二期、天源华府、山海丹华府等楼盘预计将在本月入市，有300多的大平层、也有60来平的小户型，购房者可有的选了。
此外，深圳大网红盘中信深圳湾也有了新消息，有网友爆料楼盘户型面积段在195-495平之间，首推5栋楼，约400套，目前挖地基中，预计最快2025年底开盘入市。
最后，核心地段住宅因稀而贵，随着深圳宅地市场的调整，南山区的宅地供应逐渐增加，这对房价的影响成为市场关注的焦点。有人认为这将有助于更多人有机会入住南山，也有人担忧宅地过多可能导致房价波动。
对此，你怎么看？欢迎留言探讨~
【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。
【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。
联系人：壹地产（微信：ydc20210420）
热门跟贴