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苗野/发自上海

这一次，瑞房又找来了险资。

11月5日晚，瑞安房地产宣布了一项重组计划，优化其项目公司杨浦中央和创智天地现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构。

根据协议，瑞安房地产旗下多个附属公司与宁波基金、杨浦知识创新计划成立一家有限合伙企业，合计出资额约为81.26亿元。

通过一系列复杂交易后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有上述有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。

同时杨浦中央及创智天地将分别由有限合伙企业和杨浦知识创新拥有99%和1%的权益。

这也就意味着，瑞安房地产失去了杨浦中央及创智天地两家项目公司的控制权，其财务业绩将不再于财务报表内综合入账。

“有限合伙企业的设立为公司在境内获取收购贷款提供了新机会。”瑞安房地产表示，这一举措便于公司能够以更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报。同时，通过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，消除外汇风险及错配。

根据公告，合营企业即上海添昫创盛企业管理有限公司，由上海瑞安投资及杨浦知识创新分别拥有66% 和34% 的权益；宁波基金由中国人寿拥有约 90% 的权益；杨浦知识创新则由上海市杨浦区国资委全资拥有，其持有杨浦中央 13.2% 股权。

这并不是瑞安房地产与险资的首次合作。

早在2018年之前，中国人寿就曾驰援瑞安房地产，以38.69亿元收购上海瑞虹新城有限公司21.4%的股本权益。之后，瑞安房地产与太平洋人寿合作以136亿元拿下新天地商办地块后，又与宏利投资和中国人寿信托共同成立投资平台SCOV，并在2019年宣布回购上海企业天地5号项目，总代价65亿港元，持有权益44.55%。

去年12月29日，瑞安房地产官宣将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下公司。

瑞安房地产明确指出，交易符合集团的轻资产策略，旨在改善集团的资金循环，并与大家控股建立战略合作伙伴关系，从而使集团能够扩大所管理的资产及增加经常性管理费收入。

“瑞房从政府、险资、资本市场借力并不是新鲜事，它的合作伙伴一般以基金为主。”市场人士认为，瑞房在上海都是大型旧改项目，周期长，资金需求量大。近两年其一直通过出售物业回笼资金，同时降低负债。

对于此次股权腾挪，瑞安房地产表示，与传统的境外贷款相比，这种安排在成本和条款上都更为有利。

具体来看，瑞安房地产分别通过合营企业、上海瑞安投资按持股比例合计出资38.03亿元，拥有了合资公司 46.8% 的权益，而且通过光侨、泰隆两家附属公司收到对价约73.74 亿元。这样一进一出，瑞安房地产获得了约 35.71 亿元的差价。

公开资料显示，项目公司杨浦中央全称为上海杨浦中央社区发展有限公司，拥有上海市杨浦区淞沪路、大学路、伟德路及锦建路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺及停车位，可出租建筑面积合计为 16.75万平方米（不包括停车位）。

另一项目公司创智天地全称为上海创智天地发展有限公司，拥有上海市杨浦区伟成路、政学路及锦创路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，可出租建筑面积合计为 8.53万平方米（不包括停车位）。

从上述信息来看，这两家项目公司的资产均属于创智天地整体范围。

创智天地项目始于2003年，由上海市杨浦区政府联合瑞安房地产共同打造，总规划开发面积近 100 万平方米。和瑞安新天地一样，创智天地是瑞安房地产重仓上海的又一个大体量的城市更新项目。

实际上，从1996年进入内地市场开始，瑞安房地产便大量布局旧改和商业地产项目，采取的是“先囤地再缓慢开发”的重资产模式，但近几年却一直在频繁“减重”。

今年上半年，瑞安房地产实现营业收入20.73亿元，同比减少68%；净利润1.83亿元，同比减少80%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%。报告期内，公司净资产负债率微升至53%，而现金及银行存款为105.43亿元。

在今年8月份偿还了4.94亿美元债后，瑞安房地产还剩下两笔存续美元债，金额接近9亿美元。截至2024年8月29日，瑞安房地产已偿还境外债务合共406亿元。