也许很多农民朋友发现了，近些年国家对于农村用地建房的监管是越来越严了。批新宅、建新房需走各种复杂的审批手续，毕竟是新批的土地，涉及到用地的合法性审核，这咱们或许可以理解。但是要说在原址老宅上的拆旧更新，还需要审批手续，这一点咱们就不理解了：自己的地上建自己的房，为何还需要用地审查？
你的宅，并非是你的地
也许咱们有这样的理解：自家宅基地上建自己的房，无关乎他人利益，还不是想咋建就咋建？哪怕是建的新房把天顶个窟窿，也是自家“领空”。
这是一种错误的认识，在目前的法律体系下，农村土地是集体资产，所有权并不属于个人，而是属于集体，即便是自家分配使用的宅基地，所有权也不是自家的，而是集体共有的，自家获得的只是宅基地的使用权。
因此说，你的宅并非是你的地。因此在自家没有所有权、只有使用权的宅基地上建房，我们自己是没有资格想咋建就咋建的，需要遵循一定的规章制度。
老宅上拆旧更新还要跑建房手续，明摆着“摆活”人嘛？
即便是宅基地所有权不是自己的，但是自家多年老宅上拆旧更新，还是用的老宅地，不关乎别人利益，为何还要再次去跑建房手续？
真的是“相关部门”在故意“摆活”人？非也！
近些年国家在推行便民服务的同时，在公共服务上也在提倡简化流程，不让老百姓“走弯路”、“跑断腿”。因此在农村建房审批上也是在极力简化程序、提高工作效率。
农村用地更加复杂、严峻，不得已加大手续审核
近些年，随着国家耕地保护的严峻性要求，以及农村违法违规用地建房的复杂性，要求农村土地监管需要加大审核力度，为的是使土地得到合理、规范利用，比如该种庄稼的耕地就不能用来建房。这与咱们在老宅上翻建新房有什么关系？毕竟老宅一直用着，不可能是耕地呀。
之所以国家对拆旧更新也管这么严格，考量的点也有很多，因为新形势下，对农村土地利用也有新的变化和要求，老宅拆旧更新：需要核查三方面：人、地、房。
这里说的“人”，指的就是建房人是否具备建房资格。如果老宅所有主体人已经消亡，新申请建房的人没有建房资格，那是无论如何都不能老宅上新建的。
比如老宅的所有人已经消亡，房屋实际使用者是子女继承来的，继承的子女则不能再在老宅上翻建。再如房屋是租赁来的，房屋所有人不在后，租赁房屋的人更是没有资格再翻建。
“地”
再来说说“地”，在一些村庄由于当地进行了一些新的用地规划，比如村庄被划入了自然保护区、城镇开发区划、水源保护区或国家将进行一些大工程（如修路、筑桥）等等，即便是村民符合建房资格，也是不可以再在老宅上建房的。
也就是说被划入一些国家规划或需要特殊保护的区域，以后村庄将不允许再从事房屋建设活动，只可利用老房生存生活，如果想建新房，只有在区域外申请新的宅基地使用。这种情况下，村庄大都面临整体搬迁的命运，在这个区域内是不允许再从事规划外的建设活动的。
还有一种情况，如果老宅本来就不合法，由于国家以前监管不是很严格，自己也居住了这么多年。但是毕竟是不合法用地，那新的翻建肯定也是不被允许了，而且房屋翻建活动由于房顶颜色和房屋形制与原来不同，很容易被天上的卫星在“执法”时捕捉到，进而暴露违法用地的事实。
“房”
最后说说“房”，如果“人”和“地”都符合老宅翻建的条件，在具体的房屋建设上，对房的建设也有新的要求，不符合要求的也是不允许进行建设的。
比如：建房不允许超过当地规定的面积，四至范围不得侵害到四邻权益，建房设计需符合当地风貌管控，房屋不得超过规定的高度和层数，房屋三层以上需要聘用具有建筑资质的施工单位，房屋建成后不得用作经营性用途等等。
有人说在老宅拆旧更新，谁也不给说悄悄进行，当房建好时生米已是熟饭，那时谁还能怎么着？当下不比往昔，国家严格监管即是对土地用途和房屋建设的规范性监管，也是对建房人的一种保护，只有在这种保护下，建房人的“地”和“房”才能得到国家承认和保护，进而这种房宅权益才能得以彰显和拥有。
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