(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）当事人情况

原告李华鹏是北京市昌平区N村的村民，拥有N村B号宅基地的使用权及地上房屋的产权。被告王丽霞系张美君（非N村村民）的女儿，张美君于2003年10月16日去世，其丈夫张伟辉于1999年去世。

（二）合同签订情况

2000年9月20日，李华鹏与张美君签订了《买卖房屋协议书》，约定李华鹏将B号宅院（包括北房5间、厢房东西各2间）以12万元的价格卖给张美君。协议签订后，张美君支付了购房款，李华鹏交付了房屋和院落。该协议由李华鹏签字，王丽霞代张美君签字，并经N村村民委员会主任刘勇峰签字盖章确认。

（三）原告主张

李华鹏向法院提出三项诉讼请求：

1.请求确认2000年签订的《买卖房屋协议书》自始无效，理由是宅基地使用权具有身份属性，非本集体经济组织成员无权取得，张美君的购买行为违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益。

2.要求在支付对价的情况下，法院判决王丽霞腾退并返还B号宅院及房屋。

3.要求王丽霞承担本案的诉讼费用。

（四）被告答辩

王丽霞辩称：

1.李华鹏提交的《买卖房屋协议书》的合同当事人是李华鹏与张美君，而非李华鹏与张美君（王丽霞代），因此李华鹏请求确认不存在的合同无效，其诉求不能成立。

2.李华鹏既未提供其对B号房屋拥有所有权的有效证据，也未提供王丽霞对该房屋拥有所有权或已继承该房屋的证据，且协议签订及房屋所有权转移已超过二十年，其诉求不应得到法院保护。王丽霞认为李华鹏是在争抢张美君的遗产，而在继承未结束前，李华鹏无权对遗产提出主张。

二、法院查明事实

法院经审理查明：

1.确认了2000年9月20日李华鹏与张美君签订《买卖房屋协议书》的具体内容，以及协议签订后双方履行了付款和交房义务的事实。

2.查明了张美君及其丈夫的死亡时间，以及王丽霞作为张美君长女的身份情况。

3.王丽霞提交了《集体土地建设用地使用证》复印件（显示土地使用者变更为张美君）、张美君户口迁入费《收据》、《电费登记表》和自来水安装《收据》等证据，以证明张美君对房屋的所有权，但这些证据不足以改变案件的法律性质。

4.在庭审中，法院向王丽霞释明《买卖房屋协议书》无效，并询问其是否反诉，王丽霞表示无权反诉。

三、法律分析

（一）合同效力问题

根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特定权利，与成员身份紧密相连。非本集体经济组织成员购买农村房屋，必然涉及宅基地使用权的流转，这种行为违反了法律法规的强制性规定。在本案中，张美君并非N村集体经济组织成员，其与李华鹏签订的《买卖房屋协议书》虽为双方真实意思表示，但因违反法律禁止性规定，应属无效合同。

（二）被告主体资格问题

张美君去世后，其在《买卖房屋协议书》中的权利义务依法应由其继承人继承。张美君的配偶张伟辉已先于其死亡，且无证据表明张美君死亡时有在世的父母，因此王丽霞作为张美君的长女，是其第一顺序继承人，具备本案被告的主体资格，依法继承张美君在该合同中的权利义务关系，也应当承担合同无效后的相应法律后果。

（三）诉讼时效问题

李华鹏的第一项诉讼请求是确认合同无效。由于合同无效是基于违反法律强制性规定这一事实，自合同签订时起就不具有法律效力，并非因时间经过而产生或改变其无效的性质。因此，确认合同无效的请求不适用诉讼时效的规定。而合同被确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失等基于合同无效而产生的请求，才应当适用诉讼时效的相关规定。所以，李华鹏的诉讼请求未超过诉讼时效，其主张具有法律依据。

四、判决结果及影响

（一）判决结果

1.法院判决李华鹏与张美君于2000年9月签订的《买卖房屋协议书》无效。

2.王丽霞于本判决生效后三十日内腾退北京市昌平区B号院落及房屋，返还给李华鹏。

（二）影响和启示

此案例对于农村房屋买卖交易具有重要的警示意义。一方面，农村集体经济组织成员在处分宅基地及地上房屋时，应当充分了解法律法规的限制，避免与非本集体经济组织成员签订房屋买卖合同，以防合同无效带来的法律风险和财产纠纷。另一方面，非本集体经济组织成员在购买农村房屋时，要谨慎考虑法律风险，因为即使签订了合同并支付了价款，也可能因违反法律规定而无法取得房屋的合法所有权。同时，法院在审理此类案件时，会严格依据法律法规，综合考虑合同签订的背景、当事人的身份以及合同的履行情况等因素，来判断合同的效力和当事人的权利义务关系，以维护农村集体土地制度的稳定和当事人的合法权益。

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