房贷利率跌停板来了！这7个城市，重回“3”字头！|央行|存款|房贷利率|贷款|降息

作者：余飞

房贷利率跌停板，来了

广州、杭州、武汉、南京、苏州、佛山、东莞，房贷利率重回“3”字头了！

11月6日，多家权威媒体爆料：

中国银行广州地区分行，新增房贷利率不得低于3%。

之后，媒体又爆料，广州地区多家银行均收到通知。广州地区的主要商业银行，将统一调整房贷利率，不低于3%。

杭州方面，也传来了最新消息，也将上调利率至3%。此外，南京、苏州等地也上调至3%。

第一财经披露，武汉、长沙、东莞、佛山房贷利率也回到了“3”字头。

早在10月底，武汉就传出房贷利率全面上调，其中，首套房贷利率从2.9%调整为3.1%，二套房贷利率从3.075%调整为3.325%。

11月5日，长沙传出接到银行通知，从11月5日起，各银行新接单房贷利率定价不低于3.0%。11月6日，消息称，苏州房贷利率重回“3字头”，多家银行执行最低房贷利率3.0%。

11月7日，南京、佛山、东莞等地均传出房贷利率不低于3.0%的消息。

之前，这些城市的房贷利率，都跌破了3%，在2.9%左右。广州地区房贷利率随之下调，首套房贷利率普遍下降至2.85%-2.9%。

有趣的是，在今年5月末广州那一轮救市之时，明确说了取消房贷利率下限，这才半年，就食言了。

关键问题来了，这些城市的房贷利率为何反弹？

难道一个月的行情，就让他们傲娇得不行了？

从成交量来看，广州10月份行情的确火热，但杭州亮色并不大，南京更是很尴尬。

10月份，广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！创下年内新高！

10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。

杭州贝壳研究院披露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比去年上涨了45%，创下19个月以来的新高，也是7年以来成色最好的“银十”。

数据来源：杭州贝壳研究院

但横向来看，杭州10月份成交的9120套，还不如黑天鹅结束之后一度躁动的2023年3月份。

南京10月份的行情则略显尴尬，成交量还不如9月份。

我爱我家南京研究院披露的数据显示，10月份南京二手住宅成交了6476套，环比9月份下降了11.3%，同比去年10月份下降了8.75%。

尽管广州、杭州的行情还不错，但并不至于让他们自信到现在就可以上调房贷利率。

根本原因，是银行的压力以及商业房贷利率与公积金贷款利率的倒挂。

银行，急了

银行的压力，主要表现在三个方面：

第一，净息差不断被压缩。

过去三年，贷款利息不断下调，最近的一次是10月21日。

1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。两个品种均较上月下降25个基点。

来源：中国货币网

从上图可以看到贷款市场的利率换锚以来：

2019年，一年期LPR降息了2次，五年期LPR降息了1次。

2020年，一年期与五年期LPR均降息了2次。

2021年，一年期LPR降息1次，五年期没动。

2022年，一年期LPR降息了2次，五年期LPR降息3次。

2023年，一年期LPR降息2次，五年期LPR降息1次。

2024年至今，一年期LPR降息2次，五年期LPR降息3次。

总结一下，2019年至今，一年期LPR共降息11次，贷款利率从4.31%降至如今的3.1%，合计降息121个基点。

五年期LPR共降息10次，贷款利率从4.85%降至3.6%，合计降息125个基点。

银行的主要利润，就是贷款与存款之间的利息差，贷款利率不断下调，为了维护利息差，只能下调存款利率。

去年，国有大行带动中小银行三次下调存款利率。

今年7月份，国有大行再次带动中小银行下调存款利率。国有大行宣布：

活期存款下调0.05个百分点，从之前的0.2%降至0.15%。

一年期、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率至1.35%、1.45%、1.75%、1.8%，此前分别为1.45%、1.65%、1.95%、2.00%。

尽管存量利率也在不断下调，但仍跑不过贷款利率下降速度，银行的净息差在不断被压缩。

国有大行披露的年中报数据显示，2024年年中，邮政银行的净息差为1.91%，较去年年中下降了0.17个百分点。建设银行净息差下降了0.25个百分点，农业银行下降了0.21个百分点，中国银行下降了0.23个百分点，工商银行下降了0.29个百分点，交通银行下降了0.02个百分点。

其他银行方面，平安银行的净息差从2021年2.74%降至今年年中的1.96%。江苏银行从2022年的2.11%降至今年年中的1.92%。南京银行从2021年的2.02%降至今年年中的1.64%。沪农银行从2021年的1.77%降至1.5%。

利润空间不断被压缩。

这还只是其一。

第二，存款仍在快速增加，贷款却低迷。

银行赚钱的基本逻辑，就是用利息吸引民众和企业存款，然后以更高的利率放贷出去。

所以，决定银行利润空间的，有两个因素，一个是净息差，一个是存贷款规模。

上面已经分析了净息差这三年在不断缩小。与此同时，存款规模也在快速增加，而放贷规模，则略显低迷。

过去三年，不确定性充斥之下，叠加房地产行情转变之下的资产荒，让很多手头有闲钱的人不敢乱投资，不敢乱消费，而是疯狂存钱。

有多疯狂？看一组数据就明白了。

根据央行披露的数据显示，2022全年，住户部门存款一口气增加了17.84万亿，是2021年全年的近两倍。

2023年，剧情依旧，住户部门存款增加了16.67万亿元，虽然比2021年低了一些，却也是仍是历史第二高。

制图：城市财经；数据：央行

10月份央行披露的前三季度数据显示：

前三季度人民币存款增加16.62万亿元。其中，住户存款增加11.85万亿元，非金融企业存款减少2.11万亿元，财政性存款增加7248亿元，非银行业金融机构存款增加4.5万亿元。

与前八个月的数据计算，可以得出，9月份人民币存款净增3.74万亿元，拼命存钱仍在继续。

从存款结构来看，居民存款是拉动主力。

9月份，住户存款一口气增加了2.2万亿元。

存款在快速飙升。

贷款方面，以最主要的房贷来看。

2016年楼市火热大年，房贷从2015年的3.05万亿干拔直拉至5.68万亿元。之后三年都在5万亿左右。2020年，再创新高，到5.95万亿。2021年突破历史新高，6.08万亿。

2022年急转直下，膝盖斩，房贷增量只有2.75万亿元。2023年继续下降，只有2.55万亿元。

10月份央行披露的前三季度数据显示：

前三季度，住户贷款增加1.94万亿元，其中，短期贷款增加4024亿元，中长期贷款增加1.54万亿元。

1.54万亿，平均一个季度5133亿元，去年的季度房贷增量为6375亿元。

净息差缩小，存款规模飙升，房贷规模跳水，银行岂能不着急。

除此之外，这些城市商业银行划定3%的房贷利率跌停板，还有一个原因，就是他们的首套房房贷利率与公积金贷款利率持平，甚至倒挂。

目前公积金5年以上贷款利率是2.85%。

而广州、杭州、南京、苏州等城市的商业贷款首套利率，在内卷之下，很多都低于公积金贷款。

以广州来说。中信、招商的首套房利率低于公积金贷款利率。

这就明显在施压公积金。公积金利率如果不大幅下调，必然会打消企业与个人上交公积金的积极性。

后续存款利率可能会继续下调

11月8日凌晨，美联储再次宣布降息25个基点。

这进一步打开了我们的降息空间，从宏观叙事角度来看，我们的贷款利率，往后必然还有不小的下降空间，更有下降的诉求。

但是，如今这些城市的银行给房贷利率划定了跌停板，那么接下来的降息，银行又该怎么操作？

上海证券报披露：

业内人士对记者表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。

如果后续五年期LPR继续下调，银行不得不下调房贷利率，会跌破保本点，那么银行别无他法，只能继续大幅下调存款利率。

所以，后续存款利率下调，是大概率事件。

其实，无论从哪个角度来看，存款利率进一步下调，都是不得不做的事情。

一方面，恰如上面所说，贷款利率接下来还会继续下调，银行净息差会进一步收窄，银行有强烈的降低存款利率诉求。

另一方面，当下的存款积极性很难打消，而贷款积极性又很难调动起来。

存款方面，尽管过去两年，存款利率不断下调，但存款依旧在快速增加。

这是心态和信心问题。捂紧腰包，仍是当下大家的共同认知。毕竟存在银行，哪怕利率再低，至少还是有钱在手，可以应对不确定性。

而贷款的积极性，仍偏弱。

国家金融与发展实验室最新公布的《2024年三季度宏观杠杆率》指出， 居民和企业部门加杠杆意愿仍在下降。

也即个人和企业仍不愿意贷款。

该报告建议在经济下行周期通过政府资产负债表的扩张来应对私人部门资产负债表的“躺平”甚至收缩，以实现宏观资产负债表再平衡。

今天傍晚，重要会议结束的通稿会发布，届时可能会有政府加杠杆的具体数据公布。

目前市场普遍期待，有10万亿+规模的大礼包，包括增量地方债、国债。

但大家普遍预期直接发钱的想法，可能还是会落空。

过去我们的财政支出一直都是以中央投资、地方债为主，投向大基建，拉动就业复苏，拉动经济回暖。

但随着固定投资边际效益递减，这种模式对于拉动就业、经济复苏已经显得有点力不从心。

专家学者们一直呼吁，财政支出口径是否可能从投资转向消费，直接向居民发钱。

这种方式其实是缓解民众收入不足，缓解民众债务压力的最好、最快速、最直接的办法，最终增强民众的消费能力，提升企业的利润，形成一个正向循环。

2013年至2024年，美国这轮大长牛，根本上是企业和居民资产负债表持续增强推动的。在2008年金融危机和2020年全球公共卫生事件期间，美国政府和美联储大幅度加杠杆、大规模支出，企业和居民部门则大幅度降杠杆。公共部门的支出等于私人部门的收入，扩张性宏观政策拯救和改善了私人部门的资产负债表。例如，美国政府在2020年-2021年给家庭部门发放了2.1万亿美元现金，这笔庞大的资金直接提高了居民的收入，进而快速地转化为消费。

我们也期待这样的利好，能够落进每一个人的口袋。

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