最近和朋友“老九”看了中旅青羊项目，44亩商住地，1.8容积率，无论位置，还是地块本身，都还不错。
但整个项目看下来，除了会所让“老九”想起凯宾斯基的包房，其它并没有记忆点。
一块好地，沦为平庸，是怎样发生的？
在深测君看来，它至少犯了五个不应该犯的错。
今年4月23日，中旅20300元/㎡拿下青羊44亩住兼商用地，也就是现在的中旅·青羊馥棠。
这个时间很重要，成都「4.26新规」之后，得房率大幅提升。
中旅拿地时间很不巧，没能享受到新规红利，有种新车刚到手，车商就发布迭代车型的痛感。
看过它的户型和样板间，能明显感受到和新规产品的差距。
这一点可以说是“运气”，不怪开发商操盘能力。
但对于购房者来说，为啥要花同样的钱，买“上一代产品”？
这需要在产品呈现上，有极强说服力。
产品做好了，仍然有机会扳回局面，我们后面详细说。
如果说“新规”的出台时机是运气使然，但拿地价格，就有点打脑壳了。
7月17日，中海以18100元/㎡楼面价拿下同板块112亩住兼商用地。
两块地，都是住兼商，也都是1.8容积率。
后来者中海，却有四大明显优势：
第一，百亩大盘，操盘空间游刃有余。
第二，品牌溢价，中海毕竟有太多拿得出手的作品。
第三，新规！新规！新规！得房率已经可以把对手按在地下摩擦。
第四，最重要的是，中海地价直接便宜2200元/㎡！
不要小看一平米2200元，现在很多开发商辛辛苦苦干完一个项目，利润都没这么多。
买贵的痛苦，好比刚刚到手的iPhone16，兴奋劲还没过，隔壁老王“双十一”八折拿下，找谁说理？
只能叹息，自己选的路，跪着也要走完。
地价已高位接盘，接下来怎么破？
没有讨巧的方法，不要抱有“万一市场火了”的幻想，必须硬着头皮“上最牛逼的产品”。
高价地一定是高能级产品才能破。
看看仁和29亩，金茂锦江，必须拿出看家本领才能破局，否则出局。
从宣传造势来看，中旅对青羊44亩，给予很高期望。
称它是继海南三亚“中旅·馥棠公馆”之后全国第二座“馥棠系”作品。
但是，有一个疑问，同一个系，产品能级应该差不多，这是常识。
查了下三亚“中旅·馥棠公馆”，165㎡做套三，最大面积顶到600㎡。
能级上来看，两个项目完全不在一个档次。
这里放了一张三亚“中旅·馥棠公馆”517㎡主力户型图，大家可以感受下成都、三亚两座“馥棠”的能级。
有一个“Top系”头衔，就能横扫市场？
现在还相信这一套，未免太天真。
中旅·青羊馥棠44亩一共11栋住宅+2栋商业。
11栋住宅里有7栋为143㎡户型，占绝对主力。
还从来没有以143㎡做主力户型的TOP级楼盘，过去30年都没有。
143㎡这个面积段，太普通，太卷，太平常……
太卷的意思就是供应量太大，各大友商有太多创新，各种花招都耍完了。
再提示一组数据，去年成都中心城区户均面积137㎡，今年是136㎡，143㎡真拉不开差距。
如果不是越秀·天悦云萃这样新规首秀的革命性迭代，很难在市场上激起声浪。
破解高价地，必须高能级产品。
如何做高能级产品，方式很多，可能有N种，这里我们就“抄作业”，看看友商是怎么做的。
▌破解方法一：高层，必须大平层
和中旅同一天拿地的 “金茂璞逸锦江”。
拿地时间一样，金茂也没有抢占到新规红利，金茂同样为住兼商，积率还是2.5!
金茂破局的方法是全大平层198㎡和225㎡，金茂也是独立楼栋，无单元拼接，但金茂狠的地方就在于，上全端厅，双全景舱。
结果，红透半边天。
如果说金茂52亩，有那么一点点地块大的优势。
那么，仁和29亩呢，新绿大源29亩呢？
仁和面积段200-260㎡，新绿预计到320㎡，高端是利刃，有了这把利刃才能刺破高地价铠甲。
▌破解方法二：更高能级的洋房
1.8的容积率，完全有条件上洋房。
远的有白鹭湾F4，全是1.5低容“洋房+别墅”。
近的有越秀·天悦云萃革命性的143㎡洋房，这个户型炸裂之处既有新规红利，也有洋房本身公摊低，带来的高得房率。
越秀把143㎡推升至“墅级洋房”的高度，市场自然埋单。
▌破解方法三：高低配，上高能级别墅
锦江上院，据说是去年主城销冠，反正千万级别墅也清了。
这个盘值得学习。
2.4容积率，比容积率已是劣势。
但通过高低配合理合规，选择“叠拼+大平层”，别墅达到千万级，高层也做到170㎡起。
至于有人说，中旅44亩太小，高低配可能对视严重。
这个问题好解决，把别墅放在东侧，高层放在西侧，楼栋全南北向排列，这样既没有对视，别墅还不临西侧道路，是非常可行。
对面中海112亩，便是横（东西）向高低配，既避免对视，又放大项目能级。
这样的解决方案，俯拾皆是。
在现行严峻的市场竞争下，没有讨巧的办法，全是硬功夫比拼。
只有拿出最好的产品，使出看家本领，才能破解高地价！
认清现实，不要幻想还有捷径！
虽然是1.8低容积率，但整个项目没有展现出低容价值。
好比身高超过2米，没把身高优势转化成篮球实力。
既没有做当下流行的端厅，户型也缺乏亮点，太求稳。
在人人创新的年代，求稳才是最大的风险。
143㎡作为中旅·青羊馥棠主力户型，有几个问题本应该避免。
中旅·青羊馥棠宣传最大亮点是1.8容积率，独立楼栋，未做单元拼接，户户端户。
这一点，的确不错，值得点赞。
但问题是，到底如何才能发挥端户优势？
大视野，大采光，对不对？
但中旅·青羊馥棠没有做任何端厅，只是在主卧做了转角窗。
主卧180°转角窗，按照现在普遍“主卧U型全景舱”疯狂卷法，实在太小清新了。
另外，主卧180°采光，人人都能做，再去反复强调，有些小题大做。
同样是143㎡，同样是老规，同样是端户，可以看看阅天府143㎡是如何做的。
生活阳台，竟然在卧室外侧。
如果是高密刚需，也就算了，但是1.8低密，有充足设计空间。
厨房放置杂物到生活阳台，要经过卧室；晾晒衣物，要经过卧室……多少有点尴尬。
新规143㎡普遍升级到3卫双套房。
就连万科锦上扬华2.9容积率，143㎡也搞出了3卫双套房。
老规实在搞不出来双套房，好歹公卫做成1.5卫，早高峰时段，有人使用马桶，有人洗漱，可以同时进行。
翻看前面阅天府143㎡双端厅户型，公卫也是1.5卫设计。
不然，老人早上使用马桶，着急上学的孩子却无法洗漱，急死人。
另外，卫生间外侧是生活阳台，这也是小瑕疵。
从户型图可以看到，餐桌和次卧动线交叉，形成干扰。
样板间就餐区使用4人位餐桌，如果需要使用6人位会较为局促。
另一间次卧（书房）门也正对客厅，动线上同样存在干扰。
上面这些问题，有些看上去微小，比如客厅与卧室动线问题。
但在深度卷产品的当下，比的就是细节，比的就是对居家生活的深度理解。
作好一个改善盘，重点是什么？
答案很简单：产品力！
如果自身没有练好内功，盲目上价值，上档次，很容易陷入“花钱没效果”的境地。
中旅·青羊馥棠在营销上走“高大上”路线，举一个例，比如和某某高端豪车俱乐部跨界营销。
深测君看了下，这家豪车俱乐部号称准入门槛是200万以上豪车。
这样的营销，目标客群能匹配？
143㎡的改善客户，会关心200万以上的豪车？
或者说，200万以上的豪车会员，会买143㎡的住宅？
做好产品，夯实产品力底盘，才是竞争力“基本盘”。
按理说，中旅·青羊馥棠在提升产品力上，可以“花钱”的地方还很多。
比如，首层全架空，不仅是高端，已是改善盘“基操”。
首层架空更花钱，但为业主带来的体验会好太多！
又比如，能否把生活阳台与厨房相连，既方便，动线也更合理。
把钱花在刀刃上，有效控制成本，最终给到客户实在，实惠。
反之，不会花钱，成本降不下来，最终“羊毛出在羊身上”。
决定产品生死有四个阶段，如果要选定两个瞬间，除了选品就是价格。
中旅·青羊馥棠首开均价超过3.8万/㎡，如果基于成本考虑，合理。
但问题在于，价格是需求决定，并不是成本。
麓湖最近2.4万/㎡起的价格（个别房源），被热烈讨论。
但很多人没看懂，麓湖定价策略在于，随行就市，价格由需求决定，并不是麓湖自身决定，这一点麓湖想得很明白。
有人说，麓湖是为了维持“开盘必清”的光辉形象。
这不是根本原因，根本原因在于，维持高价格，开盘不能清，顺销就能清？
顺销还得降！
你以为2.4万/㎡会砸麓湖的牌子？
不会，它既不会影响麓湖長湖阙顶层超10万的单价，也不会影响接下来黑石岛的天花板价格。
再说回中旅·青羊馥棠，隔壁二手房，新鲜出炉的首创禧瑞光华，目前成交两套，均价2.7万左右。
同样是2T2，首创缺点是上一代产品没有电梯独立入户；优点是首创早就懂得生活阳台应该连接厨房，1.5卫方便适用。
最最最大的优势是便宜了150万！
按照成都还不到5万元/年的人均可支配收入，150万，够普通人奋斗30年！
最后，在越来越挑剔的购房者面前，只有产品足够真诚，足够硬核，才能得到认可。
地产高速增长时代的结束，意味着粗放时代结束。
这也并非坏事，老旧产能必将属于过去。
精细化时代的大幕，才刚刚拉开。（完）
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