【每日学法】第124天《民法典》第278条 业主共同决定事项及表决
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
条文释义
业主共同决定事项的范围：本条列举了九项需要业主共同决定的事项，涵盖了业主大会的议事规则、管理规约的制定和修改、业主委员会的选举和更换、物业服务企业的选聘和解聘、维修资金的使用和筹集、建筑物及其附属设施的改建和重建、共有部分用途的改变或经营活动、以及其他与共有和共同管理权利相关的重大事项。
表决规则：参与表决的人数要求：对于需要业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这一规定确保了表决过程的广泛参与性和代表性。表决通过的比例要求：对于第六项至第八项规定的特定事项（即筹集、使用维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，以及改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动），需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意才能通过。对于其他事项，则只需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。
立法目的和意义：本条的规定旨在加强建筑物业主权利的保护，通过明确业主共同决定事项的范围和表决规则，促进业主的积极参与和民主决策。同时，适当降低了业主作出决议的门槛，鼓励业主积极行使自己的权利，表达意见，避免部分业主的积极方案因少数业主的反对而无法实施。
实践应用
在实际应用中，业主大会和业主委员会应当严格按照《民法典》第278条的规定组织表决活动，确保表决过程的合法性和有效性。同时，业主也应当积极参与表决活动，行使自己的权利，共同维护小区的良好秩序和业主的共同利益。
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