这两天听到最为离谱的一个观点：在川普上一个任期内，咱们的房价飞速增长了四年，所以这一次川普再度上台，咱们的房价又要开始起飞了。反正就是强行狡辩，毫无道理。今天咱们就把过去房价为何上涨，接下来怎样才能涨，一次性给说个明白。可能有的内容比较敏感，我放到文章里了，有兴趣的可以去看一看。
先说一说上一轮房价是怎样涨起来的。第一步，从 03 年开始，用地指标模式确定，致使人口流入城市的建设用地供不应求，从而拉动了房价上涨，而人口流出地因用地充足，又恰好承接了重点城市溢出的购买力，也拉动了房价上涨，这便形成了普涨行情的基础。
到了第二步，08 年的 4 万亿，这可是个巨额数字，当时的 M2 总量也就刚过 40 万亿，4 万亿相当于当时 M2 的 10%。但这其实只是冰山一角，更多的是各地的城投、地铁、城建等地方国企放开手脚去融资，其规模在 08 年一年就超过了 40 多万亿。
这次提到的 14.3 万亿也并非完全是这个口径，但肯定远远不止这点。外媒或者民间的说法是超过了 60 万亿。正是基于各地和居民积极举债，从 08 年启动的 M2 增速就一直居高不下，直到 2017 年之后才回归到 10%上下的水平。所以，与其说是过去房价涨得太快，不如说是货币变得更“水”了。而能够支撑我们如此大规模印钞，是因为有出口在提供强有力的支撑。在 2006 年到 2014 年期间，我们的外汇储备从 1.07 万亿增加到 3.84 万亿，增长了两倍多。
再说说另一个问题，这一次新增欠条会不会导致我们的货币再度“变水”？从 M2 的总量来看，不会。前两天我也说得很清楚了，这一次 6 万亿的新增欠条，仔细算来，量级很小，当然也不能忽视它的作用。
关于货币手段，我的两个观点再重申一下：一是现在的局势对我们来说，流通性比总量更重要；二是居民负债率，现在 63%的负债率显然还不足以支撑流通性实现大幅恢复。基于这两个观点，我认为接下来可以重点观察以下两个方向。
一个方向是这一轮的化债手段中各地的落地情况，如果出现两种情况，就会带来正反馈。一种是债务从各地转移到了北京，然后各地能够接着举债，把债务用在对发展有利的事情上；
另一种是那些欠的债不分亲疏，都能实实在在地支付出去。另一个方向是银行能够在这一轮的刺激中多承担一些，别再搞那些既要、还要、又要的操作。
这些如果出现逆向性操作，实际上想要打通流动性，就必须实实在在地把利息降下来，基准利率降到 3.0 以下也是值得期待的。我一直说，现在是北京、各地和金融之间的平衡问题，目前只能看到北京在摇旗呐喊，各地和金融之间会不会有人兜底，还是要靠居民自身去消化，这决定了我们是否要在通缩道路上艰难前行。
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