土地收储新政的三大要点|土地储备|土地出让|土地收储新政|存量闲置土地|收地

来源：华泰睿思

核心观点

收地的推进或将优先利好地方国资房企，尤其当地城投类企业

11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量土地的通知》，继9月政治局会议提出“严控增量、优化存量”，10月财政部允许地方政府使用专项债用于土地储备之后，进一步为地方政府收地提供了政策指导和工作依据。我们总结了《通知》的三大要点，后续：一是需要关注收地专项债的具体规模；二是考虑到收地涉及部门多、利益协调难度大，需要持续跟踪地方落地进展，以及是否有其它相关支持政策出台。我们认为收地的推进或将优先利好地方国资房企，尤其当地城投类企业，其次为央企及其他所有制企业。

要点一：可以收购哪些土地？

《通知》明确，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。地方政府应综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券，及时动态更新处置存量闲置土地清单。

要点二：收地价格如何确定？

《通知》提出，土地储备机构应委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度。这意味着房企在收地过程中虽然能够获得流动性，但可能需要承担一定的账面损失。

要点三：收地后如何处置？

《通知》指出，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。这意味着政策严控收回土地再供应，有助于加速房地产市场供需平衡、稳定市场预期。

投资建议

我们看好政策“组合拳”推动行业“止跌回稳”和估值修复，重点推荐在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。

风险提示：房地产政策波动风险，房地产下行风险，部分房企经营风险。