出品 | 创业最前线
作者 | 段楠楠
编辑 | 冯羽
美编 | 邢静
审核 | 颂文
6月11日，新城控股公布了5月份销售简报，不出意外公司房地产销售面积及销售金额再一次下滑，公司单月合同销售额下降至13.93亿元。以该销售额计算，新城控股想要完成超706亿元的存货销售，至少需要50个月的时间。
但该销售及回款力度，对于一年内超116亿元债务到期的新城控股而言并不理想。未来一年，如何筹措资金偿还到期债务，仍是王晓松需要解决的重要难题之一。
值得注意的是，在房价下跌的背景下，手握1200亿元投资性房地产的新城控股并未对该资产进行减值，此事也被监管层重点问询。
鉴于房地产销售依旧低迷，仅靠吾悦广场的租金能否支撑公司摆脱困境？
1、房产销售金额持续下滑，靠租金维持收入
2026年3至5月，房地产市场迎来久违的小阳春，在此带动下，头部房企保利发展等企业销售额开始回暖，降幅较1-2月有所减少。如2026年5月，保利发展销售金额同比仅减少3.15%。
而新城控股交出的销售成绩单却极为惨淡，2026年5月新城控股实现销售金额13.93亿元，同比减少29.41%，实现销售面积20.5万平方米，同比减少18.85%。
2025年前5月，新城控股销售金额则为54亿元，同比下降38.89%，实现合同销售面积87.13万平方米，同比下降23.47%。销售金额跌幅大于销售金额，也说明新城控股5月份销售单价较2025年同期仍在下滑。
公司销售金额下滑，是多方面因素造成。与保利发展等头部房地产聚焦一二线城市不同，新城控股此前的发展策略是以三四线城市为主，公司60%以上的土地储备位于三四线城市。作为对比，保利发展百分之七八十土地储备位于一二线城市。
相较于一、二线城市，三四线城市居民由于收入较低，购买力相对较差，整体销售情况较一、二线城市相对低迷，价格下滑幅度较大。
国家统计局发布的数据显示，北上广深等一线城市2026年5月住宅价格指数开始企稳上涨，而常德、岳阳、湛江等三四线城市房价仍在下跌，这也是新城控股销售金额下滑幅度快于销售面积的主要原因。
此外，自实控人王振华被捕后，在其子王晓松接班后开始减少拿地，公司土地储备大幅减少。2020年底，公司囤地为主的存货余额一度超2700亿元，截至2025年底公司存货余额仅剩710.5亿元，较巅峰时减少近2000亿元。
在可供出售的房地产面积大幅减少的背景下，新城控股房地产销售金额下滑幅度远高于行业平均水平。
随着房地产销售额持续下滑，新城控股寄希望于商业地产运营来抵消房地产销售下滑带来的影响。
在5月举办的股东会上，新城控股高管也明确表示会通过多种手段继续推动吾悦广场租金收入的提升。
事实上新城控股交出的商业运营成绩尚可。数据显示，2026年5月新城控股实现商业运营总收入约12.09亿元，比上年同期增长2.63%。1-5月公司累计实现商业运营总收入约59.25亿元，比上年同期增长2.85%。
但商业地产运营收入仅个位数的增长显然无法抵消房地产销售下滑带来的影响。2025年新城控股实现营业收入530.1亿元，同比下降超40%，2026年一季度新城控股实现营业收入73.17亿元，同比减少24.86%。
（图 / 新城控股官网）
过去几年，新城控股凭借“住宅+商业”综合开发模式度过了房地产行业下行期，但随着土地储备的持续减少，公司住宅开发业务收入持续下滑，后续公司是转型为以商业地产为主，住宅为辅的发展模式，还是继续坚持“住宅+商业”综合开发模式，外界也较为好奇。
对此，「创业最前线」试图向新城控股了解，截至发稿，未获得新城控股回应。
2、数百亿借款利率上升，抵押资产超1000亿元
虽然公司减少了拿地，凭借持续销售存货地皮，新城控股回笼了不少资金，降低了有息债务，但综合来看，公司偿债压力依旧不容小觑。
2020年，巅峰时新城控股负债总额一度高达4556亿元，其中表内有息负债便近900亿元。此后，在公司减少拿地，积极销售回款的经营策略下，到2025年底公司负债总额下降至1881亿元，表内有息负债余额下降至516亿元左右。
即便如此，新城控股短期偿债压力依旧不小。截至2026年3月31日，公司一年内到期非流动负债为116.6亿元，同期公司在手货币资金为82.37亿元，存在一定的资金缺口。
值得注意的是，目前公司绝大部分资产都用于抵押融资，尤其是公司最为值钱的商业地产。
截至2025年12月31日，新城控股以吾悦广场为主的投资性房地产为1211亿元，其中1094.45亿元被用于抵押融资，这也意味着未来公司可抵押融资的投资性房地产已经所剩无几。此外公司存货抵押融资金额高达199亿元。
值得注意的是，虽然2025年公司有息负债约较2020年减少近400亿元，但由于业绩下滑、流动性压力较大，公司贷款利率较2020年大幅上升，目前公司借贷利率为5.44%。在此影响下，2025年新城控股利息费用也从2021年的13.06亿元增长至32.93亿元。
有意思的是，即便在银行等综合金融机构借款利率为5.44%，新城控股2025年仍以8%的约定利率向实控人王振华控制的企业新城发展及其子公司借款人民币68.40亿元。
此外，公司还向实控人王振华控股的物业公司新城悦以6.05%的利率借款8.03亿元。
新城悦为新城控股借款情况未披露，已引发审计师辞职、监管调查等反应，目前新城悦仍未发布2025年年报，以及处于停牌状态，存在退市可能。
此举也引发外界关注，「创业最前线」试图向新城控股了解，为何在综合借款利率仅5.44%的情形下，还要以8%的利率向实控人控制的企业进行资金拆借？截至发稿，未获得新城控股回应。
从新城控股及其关联方的动向来看，新城控股依旧存在不小的流动性危机。
为此，新城控股通过大规模裁员节省开支，2021年公司员工总数为29356人，2025年公司员工总数下降至18646人次，四年时间公司减员超1万人以上。
在员工大幅减少的背景下，新城控股销售费用及管理费用大幅下滑，2021年新城控股销售费用及管理费用分别为58.96亿元、41.7亿元，2025年公司销售费用及管理费用分别下降至18.44亿元、26.13亿元。
但要想度过此轮寒冬，新城控股仅靠裁员、削减费用还远远不够，未来如何推动旗下房产销售进一步复苏显得尤为关键。
3、房价下跌后，1200亿元投资性房地产不减值
在房价持续下滑背景下，新城控股超1200亿元的投资性房地产引发了监管层及投资者的关注。
据悉，新城控股公司的投资性房地产主要为持有运营的综合性购物中心，即“吾悦广场”。截至2025年底，公司在141个城市布局了207座吾悦广场，其中已经开始运营的吾悦广场为178座，公司吾悦广场主要在长三角地区，其中江苏是吾悦广场最多的地区。
在全国房地产不景气的情形下，江苏房地产价格也出现下跌。国家统计局公布的数据显示，2025年江苏全域二手房价格跌幅超6%，全省商铺成交价格跌幅更是超10%。
在价格大幅下跌影响下，持有大量商场、商铺的地产企业纷纷计提资产减值，如美凯龙旗下运营的美凯龙商场2025年减值超200亿元，导致公司2025年归母净利润亏损超237亿元。
值得注意的是，手握超1200亿元投资性房地产的新城控股并未对投资性房地产进行减值，此举也引发了监管层的关注。在新城控股年报发布后，很快便收到了上交所的监管问询函。
对此，新城控股表示，公司投资性房地产主要采用公允价值模式计量，2025年投资性房地产公允价值变动1.41亿元，占公司期末投资性房地产账面价值比例为0.12%。
所谓投资性房地产，主要指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，可采取成本模式和公允价值模式两种方式计量，而新城控股则选择了后者。
例如，新城控股某座吾悦广场初始投资成本为8亿元，经过三年培育，该商场增值至10亿元，2亿元的增值则通过公允价值变动计入公司利润表，为公司增厚了2亿元的利润，反之亦然。
商场估值越高，作为抵押物向银行所借的贷款便越高。而商场估值主要受租金水平、租金增长率、出租率、资本化率等多个因素影响，任何数值的变动对商场估值都会造成较大影响。
在问询函中，新城控股对前十大项目的出租率、租金水平、资本化率做了明确回复，并表示相关公允价值系根据独立评估师评估结果确定，评估方法和关键参数的选取符合公司实际情况、市场环境及行业惯例。
国家统计局公布的数据显示，2026年5月社会消费品零售总额41090亿元，同比下降0.6%，这也是自2020年受疫情影响以来，社会消费品零售总额首次出现下滑。
因此，在消费依旧低迷的背景下，新城控股运营的吾悦广场出租率、租金还能否继续维持在高位还有待观察。
对于新城控股而言，在房地产销售依旧低迷的背景下，公司想要通过快速销售房产快速回笼资金偿还债务可能性并不大。未来一段时间，非常考验公司在王晓松带领下，资产基本被尽数抵押后能否继续筹措资金偿还债务。
此外，在消费持续低迷的背景下，新城控股管理团队能否维持吾悦广场较高的租金及出租率，以保证公司投资性房地产公允价值不会下降，需要时间来检验。
*注：文中题图来自新城控股官网；其余未署名图片来自摄图网，基于VRF协议。
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