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149、参考案例：业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续——陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：Ⅰ、业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。
Ⅱ、业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。
法院生效裁判认为，陈某某通过《某小区地下停车位使用权买卖合同》获得涉案车位的合法使用权。陈某某与珠海某物业公司签订了《某小区地下停车位服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方就涉案车位成立物业服务关系，珠海某物业公司作为物业公司应依法为陈某某提供物业管理服务，陈某某请求珠海某物业公司在涉案车位安装新能源汽车充电桩的证明文件（包括《关于陈某某安装充换电设施的同意书》和《关于陈某某安装充换电设施项目开工的许可意见》）上盖章并协助基办理新能源汽车充电桩安装手续，以便南方电网供电局在涉案车位为其安装新能源汽车充电桩安装。《中华人民共和国民法典》第九条规定："民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”。大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义，亦正是践行该原则的重要举措。而陈某某请求珠海菜物业公司在《关于陈某某安装充换电设施的同意书》和《关于陈某某安装充换电设施项目开工的许可意见》两份资料上盖章，并履行珠海某物业公司作为物业服务企业为陈某某提供办理地下车位新能源汽车充电桩安装手续的协助义务，判决予以支持。
至于是否符合用电安全，消防安全等安装条件，应由供电等相关部门现场勘查判定。珠海某物业公司作为物业公司不得以充电桩可能存在安全隐患为由，消极对待甚至阻挠充电桩的合法安装要求，而应依法依规积极作为。同时，珠海某物业公司同意业主安装充电桩，并不意味着物业服务企业可以放松、放弃管理，在发现充电设施存在安全隐患时，应及时采取措施予以排除安全隐患，此既是物业管理的权利，亦是物业公司的义务
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共后利益，即可认定为合理使用。本案中，陈某某为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，也未有证据证明影响到其他业主共同利益，应认定为对其车位的合理使用范围。对珠海某物业公司基于未征得其他业主同意安装充电桩而不协助陈某某办理充电桩安装手续的辩称，该院不予采信。
【案例文号】：（2022）粤0402民初1029号
150、业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会执行解聘物业管理公司事宜需以业主的表决结果为据——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，法院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原被告物业服务合同关系。一审宣判后，被告提起上诉，主张被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，二审法院认为，被上诉人小区业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利。若被上诉人未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任，与上诉人无涉。故，二审法院维持一审判决。
【案例文号】：（2014）沪二中民二（民）终字第222号
151、可以认定为业主的情形。
【观点解析】：
现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有使用专有部分但尚未依法办理物权登记的情形大量存在，其中的原因十分复杂，主要有三：一是建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；二是登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买受人也是无法依登记取得所有权的；三是由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。
在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生较为激烈的冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。尽管尚未递进为登记所有权人，但这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。因“视为业主”的表述具有立法色彩，不宜在司法解释中采用，所以，本条（最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条）第2款规定“可以认定”其为业主。此种规定符合《物权法》（包括《物业管理条例》）的规定精神，适应现实生活（实践中，建改单位不会与已经实现占有使用的房屋买受人就业主地位问题发生争议），既有利于维护业主的居住生活秩序和业主自治秩序，也不会对专有部分登记所有权人的利益造成损害。同时，还可以引导这部分人及时办理所有权登记。
【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年出版。
152、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，业主应承担违约责任——新世纪物业公司诉徐先生物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。业主以物业服务企业未能提供超出合同约定的服务为由拒交服务费没有正当的法律上的依据，享受了物业服务，应当支付物业费，但经过物业服务企业的多次书面催交，一直未予支付，业主应当承担违约责任。
153、前期物业服务合同解除后，原物业服务企业应做好与新物业服务企业的交接工作并及时撤出物业服务区域——北京金罗马物业管理有限公司诉中海雅园物业管理委员会等物业管理合同案
【裁判要旨】：
对于开发商在业主委员会成立之前所确定的物业管理公司，业主委员会成立后，作为产权人代表有权不再继续委托原物业管理单位。此时，物业管理单位应按照业主委员会的要求与新聘物业管理公司进行交接后及时撤出，如拒不交接和撤出，应由业主委员会主张权利，要求其撤出，或向法院起诉请求判令原物业管理单位无条件撤离。
【案例文号】：（2003）一中民终字第9644号
154、关于业主撤销权纠纷诉讼中的举证责任问题
【规则解析】：
司法实践中，主要包括业主实体权益及程序权益受到侵害两种情况下举证责任分配的问题。
实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，既包括因业主大会或者业主委员会决定而导致房屋价值受损，也包括业主个人在人身、财产等方面遭受到的重大利益损害。此时，业主应当举证证明其合法权益受到损害。而业主大会或业主委员会应举证证明其决定具备合理性及并未超过大多数业主的容忍义务范围；在超过大多数业主忍受限度的情况下，是否对权益受损的业主的利益进行例外的补偿措施，以增加业主大会或业主委员会决定的合理性水平。
业主程序权利受到侵害指的是业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，但其作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。实践中此类案件主要包括业主因业主大会或业主委员会的表决程序违反了法律、法规的强制性规定而提起撤销之诉。在此情形下，业主需证明其程序性权益受到侵害，业主大会或业主委员会则需举证证明其所作决定程序合法。实践中，关于表决等方面的证据材料都是由业主大会或者业主委员会制作和保管的，业主大会或者业主委员会也有义务确保其所作决定程序合法，在业主因程序权益提起撤销之诉但举证能力有限无法提供证据时，可以依据公平原则适当考虑将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会。
【观点来源】：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（上），人民法院出版社2020年版。
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