摘要：契税调整二套房优惠力度更大。
时隔八年，房产交易契税首次调整。
1月13日晚间，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），涉及契税、土地增值税、增值税三大税种，其中有关契税的调整最受关注。新政规定，对个人购买不超过140平方米住房的，将统一按1%的税率征收契税。
今天（11月14日），记者询问了多家上海房地产交易中心，了解到有关契税新政的咨询量明显上升。根据《公告》，契税新政将于12月1日开始执行。购房者要想享受优惠有哪些细节需要注意？
已申请过户也可享契税优惠
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，这次最受市场关注的政策就是契税调整，原因在于契税是购房者直接承担的税费。
“看到契税调整的新政，我微信上的客户群热闹了一整晚。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲告诉记者，大家都开始计算自己能少缴多少税。
新政公布翌日，记者询问多家上海房地产交易中心得知，今天有关契税政策的咨询量已明显增多。其中，一个高频被问到的问题是，目前已递交了过户材料的购房者是否可以享受新政优惠？
本次《公告》特别提到“2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行”。
也就是说，即使购房者已经进行到递交过户材料这一步，但如果还未申报缴税，可以选择在12月1日后前往交易中心缴税，即可享受新政优惠。
税务窗口工作人员介绍，缴纳契税是完成房产过户、购房者拿到新房产证的必经环节。要完成房产过户，首先需要房产交易双方共同到本地的房地产交易中心递交过户材料，等待5个工作日之后，购房者可以前往交易中心申报缴税、拿取新房产证。
同时工作人员提醒，预计12月1日前往交易中心办理缴税业务的人流较大，购房者可选择错峰前往。
根据《公告》，此后上海还将发布落实契税新政的具体操作办法，更多新政落实细节可从中查询。
契税调整二套房优惠力度更大
对上海而言，此次契税新政主要带来三个重要变化，一是户型面积标准发生变化，过去差别化契税税率是按90平方米为分界线的，而现在调整为140平方米，意味着立足住房消费需求，持续提高低税率的覆盖面。二是，购房契税降低，140平方米及以下住房的契税统一为1%。三是，二套房契税要求明显降低。
举例来看，在上海，如果市民购买一套140平方米的住房，总价900万元。如果是首套房，调整前契税是13.5万元，此次调整后为9万元，节省了4.5万元。如果是第二套房，调整前契税是27万元，此次调整后为9万元，节省了18万元。
“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，包括上海在内的一线城市，税收优惠力度则更大。”中指研究院政策研究总监陈文静说，随着楼市持续回暖，新政有望让购房者享受更多实惠，吸引更多有居住或改善居住需求的人加快入市。
需要注意的是，首套房方面，虽然只有90至140平方米范围的住房得到实惠，降低了0.5个百分点的契税，但它的惠民覆盖面是最大的。
上海中原地产分析师卢文曦说，今年1至10月份，上海90至140平方米范围内的成交住宅，在新建商品住宅中占比达到65%，在二手住宅中占比为27%。
另外，税点调整力度最大的是面积在140平方米及以下的二套房，契税从3%下调至1%，降了两个百分点。
增值税调整降低卖房成本
此次房产交易税收新政不仅涉及契税，有关增值税的表述也十分关键。此次国家房地产税新政明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房标准的，取消普通住房和非普通住房标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
这相当于对上海楼市“沪七条”也做出了回应。此前9月29日，上海发布“沪七条”并明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。
目前，上海执行的普通住房标准是2023年12月15日调整之后的版本，即需要同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
此次税收新政发布，再次确认了上海将取消普通住房标准和非普通住房标准这一方向，同时明确了取消后的安排。
简单来说，过去在上海出售持有两年以上的非普通住房，需要缴纳房价差额的5%增值税；未来普通住房和非普通住房标准取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，将不需要缴纳增值税。
严跃进表示，增值税税率下调可以减轻卖家的售房成本，促进二手房市场交易，打通置换链条。举例来说，一位上海市民在2014年购置一套总价600万元的住房，2024年该住房价格为1000万元，其增值额为400万元。因持有年限超过2年，故增值税为400万元*5%即20万元。此次新政后不需再缴纳20万元的增值税。说明新政减轻了房东售房成本，也提振了售房积极性。
记者咨询多位中介了解到，目前，上海还未取消普通住房标准和非普通住房标准，新规落地值得期待。
附《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号 ）：
为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：
一、关于住房交易契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。
二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策
（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。
特此公告。
财政部 税务总局 住房城乡建设部
2024年11月12日
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