存量优化浪潮下，“TOD+城市更新”发展前景可期|tod|地铁|存量优化|轨道交通

随着城市进入存量发展期，轨道站点周边更新已成为城市发展的重要环节之一。

行业已衍生出了一种城市更新新模式——TOR(Transit-oriented Renewal)模式。

从开发(Development)到更新(Renewal)，TOR模式通过存量优化，融合交通、商业、公园、办公、居住等多种功能，促使单一交通枢纽转型为多元城市综合体。

在城市存量优化浪潮下，“TOD+城市更新”发展前景可期，但仍面临资金与周期的多重难题。

从土地供应端来看，受整体市场环境波动影响，房企在TOD土地投资方面采取了更加审慎的策略，近年来相关成交数据出现了下滑趋势。

但从整体成交来看，以上海为例的地铁站点800米内的TOD地块溢价率依然保持稳健，特别是在2024年“双高双竞”的土拍政策下，这一差距愈发显著。

表现在项目层面，近年来全国TOD商业体量的年增长稳定保持在200万平方米以上。至2024年第三季度，上海正处于出租状态的500个商业项目中约有五分之一与轨道交通站点相连。同时2024年上海拟开业的70家TOD商业体中，近半为城市更新项目。

1、重资投入与长回收期，需要较大的现金流支撑

（1）市场下行调整持续，项目盈利率呈现下滑趋势

由于地铁维护成本巨大，国内不少地铁公司通过开发TOD项目来弥补高昂运营成本带来的亏损。深圳地铁集团连续14年实现盈利，其盈利能力在行业内位居前列，主要得益于其站城一体化的发展模式。

具体而言2020年其地产开发收入149.43亿元，远超地铁运营收入55.74亿元。然而随着房地产市场的持续低迷，2023年企业站城开发营收降至44.2亿元，净利润减至16亿元，勉强覆盖地铁运营亏损。同时毛利率也出现了明显下滑。

（2）商办自持比例高，持有运营难度大

近年来，TOD项目日益凸显其作为区域功能补充与能级提升的重要载体角色，在规划上其商办比例也逐渐增加。而面对当前商办市场进入疲软期的整体背景下，TOD项目建设开发也面临着一系列挑战，特别是如何在高比例的商办与社区配套设施下实现复合项目资金平衡与高效运营，对开发商的综合开发实力提出了较高的要求。

2、规划设计施工复杂导致开发周期漫长

（1）交通枢纽建设与项目综合开发时间错位

当前，国内多数TOD项目倾向于先建设交通枢纽，随后再进行综合开发的模式。然而，一旦轨道建设的规划发生变动，往往会对项目的后续建设造成连锁反应，导致城市规划上的不协调，进而也阻碍了区域发展的步伐。

（2）保护老建筑，拓展新空间

城市更新项目往往含有严格的历史建筑保护需求，而地铁下穿对此构成了显著挑战。设计建设过程中的难点涵盖多个方面：减轻交通震动与噪音影响；需规划地铁通道布局和安全疏散路径；新风排烟系统的设置以及人防设施的完善等，都对设计和施工过程带来了不少困难。

1、自持自建多由央国企主导，联合拿地成为主流形式

近年来，企业介入TOD项目方式多样，主要包括大型企业或轨道交通公司单独拿地、房企联合体共同拿地以及房企与轨道企业共同拿地三种。

土地获取上，挂牌出让形式仍然是主流，但重点区域也开始采用股权交易、协议出让等方式。因此对于中小型企业而言参与TOR项目时，可采取与其他房地产企业或轨道交通企业进行联合拿地的方式，集合多方资源，缓解资金压力。

2、推进交通枢纽盖上与盖下同步施工

（1）提前介入确保项目与轨道建设要求相符

针对地铁和TOD项目之间的规划不同步，近年来盖上盖下同步开发的项目正逐渐增多。万科•天空之城作为上海首例同步设计开发的车辆段上盖TOD项目，由上海申通与万科合作。团队在车辆段设计阶段就进行了介入，同时进行盖上项目定位和规划设计，确保盖上功能符合市场需求。项目针对不同的业态，还采取错位布局和隔震降噪技术，实现隔震隔声控制。

（2）组团平移使得风貌保护与地下空间更新同步实现

上海地铁12号线、2号线和13号线在威海路处分别占据三个不同的站点，当前无法实现共线换乘。静安置业计划通过张园东区的地下空间以解决这一难题。然而，张园东区内有超过3万平方米的历史保护建筑。为此施工方采取了创新的组团式平移方法，将这些历史保护建筑平移至地块的外圈，以便进行地下开挖。同时，小型机器人的应用也确保了在有限的空间内能够顺利施工。

（3）艺术文化触媒延长顾客停留时间

TOR项目盈利核心在于利用人流资源提升活力与效益。站点因项目吸客，项目因站点导入人流。上海城市更新项目龙华会与11、12号线龙华站无缝对接，覆盖5个地铁出入口。自2023年9月开业，龙华站客流显著攀升且持续增长，可见地铁通达性对提升项目吸引力的重要作用。

莘庄地铁站南广场公交枢纽，原为露天换乘区，自TODTOWN天荟项目启动后，开发商与闵行区文旅局共创了“TODTIME时间廊”文化空间，融合时尚与科技，以新媒体艺术装置营造氛围。定期展出结束后，其衍生新展也将于项目商业部分的38层Sky Gallery再现。其巧妙激活了公交枢纽，有效提升了城市活力与商业价值。