社长深度辣评，大运新城—深铁阅云境，值得买吗？优缺点及避坑指南！

大运新城—深铁阅云境
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请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

深铁阅云境广场于2024年11月8日取证，项目本次首先推出的是1栋2单元，主力户型有四种。

根据内场销售传递出来的消息96㎡总价约为374-418万；106㎡总价约为413-456万；115㎡总价约为490-550万；139㎡总价约为647-707万

折后体系构成：
本次开盘优惠为：预计为9折，具体以开盘为准。
特别声明：

市场波动大，折扣属于营销政策重要一环，开发商也会随着市场波动而调整。

不同所有制开发商企业折扣也有所不同，相对而言，央企和知名国企不存在人情、关系及内部折扣，其他所有制企业视情况而定。

市面上 99%的新盘，我们都有合作。除能拿到开发商最低房价优惠折扣外，还能为客户另行申请优惠，所以在决定去售楼部之前记得联系社长给你安排，社长微信在文末。

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2.社长综评

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优势点评：

房子位于大运新城板块，也属于龙岗有价值板块之一；无论是地铁出行、商业及文化配套方面都是不错，大学城和大运会馆为片区名片。


本项目定价有一定优势，开发商也拿出了豪华装修，本片区未来仍有较强的发展潜力。本片区的二手房流通方面得益于优质的交通资源，无论是出租还是出售，会有很强的流通性。

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不足点评：

项目学校还存在一定不确定性风险；项目受到楼下集中商业、大运枢纽地铁噪音干扰，还有南区超高层写字楼遮挡严重，还会受到光照污染等不利因素影响，个别户型还存在严重的西晒等不利因素。

选房攻略：

特别声明：

市场波动大，折扣属于营销政策重要一环，开发商也会随着市场波动而调整。

不同所有制开发商企业折扣也有所不同，相对而言，央企和知名国企不存在人情、关系及内部折扣，其他所有制企业视情况而定。

市面上 99%的新盘，我们都有合作。除能拿到开发商最低房价优惠折扣外，还能为客户另行申请优惠，所以在决定去售楼部之前记得联系社长给你安排，社长微信在文末。

3.户型视频

A1户型(01户型）：96㎡的3房2厅2卫，朝西：折后总价374-418万/套，单价3.89-4.35万/㎡。

B1户型(02户型）：107㎡的3房2厅2卫，朝西：折后总价413-456万/套，单价3.89-4.3万/㎡

C1户型(03户型）：朝南，115㎡的4房2厅2卫：折后总价499-550万/套，单价4.34-4.78万/㎡。

C2户型(04户型）：朝南，115㎡的4房2厅2卫：折后总价499-550万/套，单价4.34-4.78万/㎡。

D户型(05户型）：139㎡（142㎡）的4房2厅2卫：折后总价647-700万，单价4.65-5.03万/㎡。

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楼盘本体：

所属区域：龙岗—大运新城

楼栋：3栋商品房&1栋人才房

总层高：

1栋1单元人才房46F

1栋2单元商品房46F

1栋3单元商品房32F

1栋4单元商品房45F

梯户比：

1栋1单元3梯6户

1栋2单元3梯5户

1栋3单元2梯5户

1栋4单元3梯6户

总户数:北区837户（其中人才房246户）

车位数：961个

交楼标准：精装修交付

面积段：约96-100-103-106-112-115-139㎡3-4房

交房时间：2025年12月31号

物业费：4.5元/㎡·月

得房率：？

土地年限：70年（2022.11-2092.11）

开发商：深圳地铁集团

物业公司：深铁物业

总占地面积：约5.6万㎡（总项目），其中北地块约4.6万㎡

总建筑面积：总建面约52万㎡，其中北地块约16万㎡

容积率：8.59

产权性质：70年住宅、人才房、商业及写字楼

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5.配套详解

交通配套详解：


1.深铁阅云境位于大运核心交通枢纽，有3号线、16号线、14号线及在建的深大城际铁路加持，去到福田、罗湖、龙华及机场等地，有效缩短了东部交通不便利的局面，方便大家日常出勤及出差等实际需求。

其中14号线，作为东部仅有的东部快线，全长50.34km，共设18座车站，始于福田岗厦北枢纽，止于坪山沙田站，贯穿福田、罗湖、龙岗、坪山4区，采用8节编组A型列车，最高运营速度为120km/h。

根据“龙岗发布”提供胡消息，14号线计划西延，14号线西延段线路起自岗厦北站，向西经过会展中心和购物公园片区、下穿深圳高尔夫地块后，进入香蜜湖片区，线路长度约4.5km，14号线在香蜜西站与20、22号线的衔接。

后期14号线无论是去南山、前海、西丽及龙华等都可以实现，极大地提高了交通的便利性。

20号地铁线路图：

22号地铁线路图：

另外，深大城际（深圳段）预计2026年建成后，大运至深圳机场最快仅需30分钟，深大城际起自深圳市宝安机场T4站，途经宝安区、龙华区、龙岗区，终至坪山区聚龙站，线路全长约69.2km。线路设计时速为160km。

全线设地下站11座，分别为：T4枢纽、机场东、黄麻布、石岩中心、龙胜、民治北、五和、白坭坑、大运、坪山、聚龙。

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▲深大城际铁路工程线路平面示意图

教育配套详解：

社长在此前文章里多次做过风险提示，按照龙岗多年来，一直按照街道划分学校的习惯，对于本项目可能存在一定的风险，本项G01063-0264宗地属于园山街道。

这里要提醒粉丝，如果在龙岗区买房，社长团队扎根十多年，这些细节性的事情都会跟客户做提示，这一点比很多流量大但不专业的V们，要强悍不少，欢迎大家选择我们团队置业。

社长查阅了2024年学区划分（教育局官网：https://zsbm.lggov.cn/visitlggbxyxqdt），首先看到本项目楼盘所在板块属于空白，按照惯例，应该把小学划分到园山街道的厚德学校，学校教学实力比较落后。

中学方面，目前和小学一样，都属于空白区域，理应该属于上园山街道保安学校。


这个片区有一个学校极为特殊，就是华南师范大学附属大运学校，这个学校特殊在于属于颐安投资+政府资助模式办学，颐安自己开发建设的颐安都会中央的一期、三期及四期属于园山街道，都上了他们自己建设的华南师范大学附属大运学校(九年制，大约排名位列龙岗前15名）。

社长发稿时候，也像楼盘销售咨询说可以上华南师范大学附属大运学校，预计针对此事会联合学校及有关部门发布会议。

特别提醒：这个事情对于有孩子入学需求的家长，务必还是要重视起来。

据悉，深铁阅云境广场南区旁边，规划有1所九年制72班公办学校，据销售介绍已经跟龙岗区政府跟华南师范大学附属龙岗大运学校达成协议，将会在近期组织新闻发布会对外公示。这也许是解决矛盾的好办法！

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商业配套详解：

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商业也是本项目的有一个优势，深业阅云境广场配备超过6.9万平方米的街区及地下商业街，并拥有独立的旗舰级商业购物中心。该项目由政府统一规划，已与华润万象城达成合作。

项目东北侧还有已经成熟多年的星河coco park商业，建筑面积约8.2万㎡，隔壁还有山姆会员店；9月份开业的华润大运天地等商业地标都在附近。

预计未来，深业阅云境广场将与深港世贸中心等高端商业设施共同构建一个约45万平方米的商业圈。

其他配套：

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典型的量大配套就是大运会馆和大学城。

其中深圳大运中心，这里配备了综合体育馆、游泳馆、足球场以及400米的标准环形跑道。大运体育馆是众多明星演唱会的举办地，每年都会吸引大量观众前来观看。

另外就是龙岗国际大学城，目前已经有香港中文大学、深圳北理莫斯科大学和吉大昆士兰大学和深圳信息职业技术学院入驻。未来还有麻省理工学院入驻，学校间合作办学形式设立的公立学校。

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在深铁阅云境广场周边1.3公里范围内，分布着大运公园和乐城公园等多个绿地。扩展至大约3公里范围，则有龙城活力谷公园和龙城公园等大型公园，这些公园成为了居民散步、爬山和享受亲子时光的理想之地。