市场变好之后，接触了不少外地客户。
有些是上海投资，有些是给子女买房，也有一些刚落户的年轻人。
可能对上海不了解，他们选房方向上有几个明显错误。
01
要买就买地标
真的别小瞧外地人，有些很有钱。
来上海就买好房子。
20年前，温州炒房团重仓世茂滨江花园；
15年前，福建钢贸老板集体冲进新江湾。
世茂湖滨花园现在最低房价8万多，严重跑输；
新江湾2011年后连续五年不涨。
最好的房子，跟最能升值的房子是两回事。
买好房子是最简单的事情，只要家里通网、视力正常，都能买到。
上网查查位置，下售楼处看看品质，谁还识别不了好房子。
应该花多少溢价购买，就非常难判断。
世茂滨江花园当年号称第一豪宅，谁不知道它好呢。
但是坏就坏在，徐家汇卖1.5万，你竟然敢卖近4万。
新江湾整体开发、绿化超高、学区傍身、顶级开发商打造，谁看不出来好呢。
坏就坏在，大宁慧芝湖花园卖3.1万时，新江湾仁恒就卖到6万3。
公认的好东西，价格被透支很正常。
也能理解，外地人对上海不了解，买地标小区比较简单。
去年接待了一个客户，外资银行上班的小美女，刚留学回来。
点名就要蟠龙天地。
环二建议她对比一下其他小区，美女说不用了，就喜欢蟠龙。
先不说蟠龙天地值不值这个价，这种懒得对比的想法很容易买错。
中介打车带你上海转一圈，两天时间看完“地标”就定房，不割你割谁？
把“地标”两个字换成“新房”，道理一样。
2017年被割最惨的，就是跟中介只看新房的，懂得都懂。
中介眼中最优质的客户，是对上海一无所知又懒得学习那群人。
如果你很有钱，买房子跟买包包一样，这话当我没说。
前几年由于限价，一些地标新房其实也不贵，买买也行。
现在放开限价，眼看着又冒出来很多“地标项目”，使命就是拉高区域价格。
这些项目，一定会广为营销，造势、画饼、洗情怀都安排上。
谁买谁上当。
不过项目提供了情绪价值，投资回报率低一些也正常。
02
把上海当老家县城
能在上海买房，在老家基本都是人中龙凤，都很自信。
我已经这么成功了，你还不信任我吗？
唯一的问题就是，上海跟县城不太一样。
上海实在是太大了。
县城基本就一个价格体系，区域太小、客户无限流通，价格充分博弈。
上海市场肯定有共性，同享一个政策，共享一线资源，打开限购都有利好。
内部购买力又自成一派，各区做不到同等波动。
上海太大了，各区之间有明显隔阂，有很多价格体系。
宝山本地人基本就买宝山，周浦房子好不好跟我没关系。
这种隔阂，导致宝山、浦东市场越来越独立。
每个区域内房价怎么走，更多取决于内部购买力兴衰、内部新房供应。
2020年大家都涨，有些地方涨的多有些地方涨得少。
2022年大家都跌，有些地方跌的多有些地方跌的少。
这种情况，在县城就很难看到。
所以上海买房，不仅要有自住思维，观察区域是不是宜居、配套全不全、品质高不高，也要看购买力情况。
有些板块就是配套一般、房子一般，价格贵且挺。
环二之前接待过一个外地阿姨，一上来就问宝山公务员都住哪，说要跟着公务员买。
原因是：我们县城公务员买的小区，房价涨幅都很高。
是啊，县里资源基本都砸向新城，新城一家独大。
公务员提前知道规划，提前买了肯定受益。
上海太多元化，公务员买的小区还真不一定涨幅最高。
而且谁说宝山就上海最保值了？如果能买其他区域非得买宝山吗？
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03
必须买上只角
最迷信地段的是上海的老人，习惯了之前的地段鄙视。
能买静安，打死也不会去闸北。
其实现在闸北一些好房子，比静安还贵。
没想到很多外地人，也会迷信上海老地段。
尤其是江苏、浙江人，给孩子在上海买房，买到了徐汇、静安，在老家很有面子。
给孩子买到青浦，老家邻居一听，你怎么买那么偏？
河南安徽人估计还不介意，老家邻居也不知道青浦是郊区。
刚接到一个典型客户，自住兼顾升值，非得给孩子买新华路。
说自己潜水上海某楼市论坛三年了，熟悉上海各区情况。
顶级的市委领导都住衡复风貌区，次级的领导都住新华路，这些地方肯定升值。
衡复买不起，那就委屈一点买新华路。
拦不住，根本拦不住，非得买新华路老大楼。
关键是价格还真便宜，单价六七万，你不让他买他觉得阻止他发财。
上海确实各区情况不一样，上只角下只角的藩篱早被打破了。
那套鄙视链形成时上海只有1000万人，现在3000万人了，肯定需要新的鄙视链。
最简单的，好地段要扩容，有钱人至少翻三倍。
把握住下一轮地段固化才最重要，不要活在过去了。
04
先上车再说
这个思维，环二抨击过多次，老朋友应该都知道了。
麻烦转发给身边的朋友，还有很多人真的没理解到。
尤其是给女孩子买房的父母，容易“随便买一套”。
留学生落户放开后，很多女海龟在上海买房，家里蛮有钱。
父母想法是，婚后肯定要住男方家里。
但是有个婚前财产，心里踏实一些，万一夫妻吵架女儿也有个地方去。
所以不需要买太好，三四百万就行。
后面感情稳定了，升值了，再卖掉跟男方合并买套大的。
还有一些刚需实力不足，只能先上车，后面升值了再换好房子。
唯一的问题是，上海进入分化时代。
越便宜的房子越不涨，郊区涨不过市区，老房子涨不过新房。
给女儿随便买一套，后面亏钱，还不如留着现金给她。
随便买一套等升值置换，还不如努力工作几年再买。
上海市场太复杂，上面是环二经常接触到的几个误区，有其他的欢迎大家补充。
大城市有大城市的难，随便一个决策都很复杂。
学区也一样，县城里好学校就那一两个，找找关系就能读。
上海的学区，三天三夜也说不完。
实在搞不明白，就找环线问问吧。
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