近年来，合肥的二手房价格可谓是一降再降。
据我们统计近1年合肥市区的二手房挂牌均价就下降了约1300元/㎡，成交均价下滑更为严重，下降约3000元/㎡。
从政滨高到四大老城区，再到跌下神坛的学区房，整个二手房市场一片哀嚎。降价、打折、抛售不断。
即便处于合肥二手房市场的 “寒冬期”，仍有部分二手房价格走势颇为坚挺，呈现出不降反涨的态势。
NO. 1｜壹
合肥2024年度10大抗跌二手房曝光
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据，对比合肥市区2023年全年单个小区整体挂牌均价和2024年挂牌均价，再结合地段、品牌等因素挑选了2024年度截至目前，合肥10大抗跌二手房小区，最高1年上涨约1.42万/㎡，具体小区明细如下：
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从统计数据来看：
1、政务区、滨湖5个小区上榜，占据1半比例
要知道，政务区的内森庄园、融创壹号院、置地栢悦公馆，滨湖区的双玺，堪称众多怀揣豪宅梦想的高净值购房者心中那一抹无可替代的白月光。
滨湖双玺二手房挂牌价涨幅最高，对比2023年挂牌价，涨幅高达1.42万/㎡。
融创壹号院2024年二手房成交18套，分摊到月份基本上每月都有1-2套成交。成交均价更超过5万+，对比2023年挂牌价，涨幅超过4000元/㎡。
内森庄园、信达公园里涨幅都超过2000元/㎡，置地栢悦公馆涨幅超过1000元/㎡。
2、上榜楼盘价格基本上都超过3万+，4万+的小区占50%
从楼盘挂牌价不难看出，除了信达溪岸观邸以外，其余挂牌价都在3万以上，基本上都是高端产品属性，而且都属于天花板级别的。
合肥政务区航拍图
3、从品牌维度上来看，基本上国央企和品质民企参半
其中，保利、中海、信达是央企，中铁是国企，置地是安徽本地的民营企业，以品质著称，这些品牌能溢价毋庸置疑。
即使是陷入资金风险的融创、旭辉，当年在合肥也是名噪一时。例如：融创的合肥壹号院、滨湖印等高端住宅，旭辉的湖山源著、铂悦庐州府，产品力都是有目共睹。
NO. 2｜贰
合肥抗跌二手房分析
综合来看，能够在这一轮二手房降价大潮中，成功穿越周期的二手房，产品占据了主要因素，基本都是品牌房企在城市核心地段开发的高品质二手房。（大部分都是豪宅项目）
1、政务区
融创壹号院：作为可与栢悦公馆并肩齐名、一较高下的豪宅项目，融创壹号院表现不凡。2024年的挂牌均价高达6.83万/㎡。虽然业主比较惜售，2023年仅卖了3套，但是在价格逆势上涨的趋势下，2024年成交量截至目前对比去年翻了6倍。
小区抗跌的主要原因：一个是政务区的核心地段，另一个是豪宅的产品属性。
内森庄园：属于合肥的顶级豪宅项目，地段、配套、物业、产品、圈层无一短板。该独栋别墅群位于政务区翡翠路与南二环路交会处，依匡河而筑。绿水环绕，植被繁茂，别墅群隐于翠影之中。2024年的挂牌均价高达4.4万/㎡，2024年截止目前卖了31套，基本上1个月能卖3套左右。
小区抗跌的主要原因：第一是政务区的核心地段，第二是别墅的稀缺属性。
置地栢悦公馆：作为合肥高端豪宅的代表，置地栢悦公馆早在十多年前，就实现了干挂石材到顶，千万级豪宅多次频繁成交。置地栢悦公馆的别墅，在二手房市场可谓是极其稀缺。
小区抗跌的主要原因：第一是政务区的核心地段，第二是别墅的稀缺属性，第三是奥体小学，50中新校顶级学区。
合肥政务区航拍图
2、滨湖区
滨湖双玺：作为滨湖曾经的地王项目，早已是大名鼎鼎。据了解，置地滨湖双玺的业主非富即贵，一般都是自住群体，非常惜售。2023年全年只卖了10套，2024年截至目前，也只卖了6套。2024年挂牌价高达5.96万/㎡。
小区抗跌的主要原因：第一是环湖板块核心地段，第二是圈层，第三是产品稀缺。
信达公园里：同样也是滨湖的高端住宅小区。因为性价比相对较高，近两年的成交量都非常高。2023年卖了191套，2024年截至目前卖了185套，按这架势很有可能超过去年的销量。2024年截至目前的挂牌均价是3.13万/㎡，对比旁边的置地双玺价格上少了2.83万/㎡。虽然性价比较高，但也存在一些不足。例如：小区自带商业配套没有。
小区抗跌的主要原因：性价比高。
合肥滨湖区航拍图
3、包河区
中海央墅：中海央墅是以别墅为主的低密改善住宅，配有商业中海环宇天地；整体风格偏法式，开发商是被业内誉为“工科状元”、“成本大师”的中海。小区2024年截至目前的挂牌均价在3.9万左右，对比2023年稍微涨了一点。但成交量对比去年翻了两倍。
小区抗跌的主要原因：政务东核心区位、别墅的稀缺性、中海的品牌。
中铁悦和院：中铁悦和院（中铁五号院）的位置是在包河区的宿松路与水阳江路交口，地理位置优越，距离政务区不到1.5公里，与中科大东校区、南校区相距均不到千米。另外小区居住人群较为纯粹、稳定，客群除了中铁的员工占据半数外，最多的就是中科大教职工和电力系统人员。小区的品质也非常出彩，洋房干挂石材到顶，绿化和景观表现优异，老城区这样颜值高、品质佳的次新房又非常稀缺，在二手房市场溢价高也成为必然。
小区抗跌的主要原因：老城区、圈层、洋房干挂石材到顶。
合肥包河区航拍图
4、瑶海区
保利熙悦府：小区位于瑶海老城，庐阳区、瑶海区、包河区交界处，区位上比较有优势，去淮河路步行街、包河万达都很近。2024年截至目前的挂牌均价3万元/㎡，对比2023年，略涨。目前的市场行情下，能保持不跌就很不容易。
小区抗跌的主要原因：老城区的区位、38中+和平小学双本部、保利的品牌。
信达溪岸观邸：该小区地处东部新中心，规划有大面积的洋房、叠墅作品，自带下沉式商业，距离龙湖瑶海天街、保利广场等大型商业都很近。
小区抗跌的主要原因：东部新中心区位、产品稀缺。
合肥瑶海区航拍图
5、庐阳区
铂悦庐州府：小区位于四里河板块，可以说是合肥的富人区聚集的板块之一，板块的配套、环境都没话可说，铂悦系列也是旭辉曾经的高端系列产品。2024年截至目前，小区的挂牌均价在4万+，二手房带看和成交方面也是属于合肥比较活跃的小区之一。
小区抗跌的主要原因：四里河的区位、产品力。
NO. 3｜叁
结语
近几年来，合肥改善置业需求爆发，由于单价、总价的大幅度抬升，购房者开始对楼盘品质有着越来越高的要求。
这从合肥抗跌保值二手房的统计数据基本都能看出，这一轮房地产大势下，很多前期价格虚高的网红二手房都现出原型，高品质的品牌二手房，在价格上相对保持坚挺。
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