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18号广州出台新政要在全市收购90平以下的存量新房，有不少粉丝问我，这会不会让广州楼市重新回暖。

这个问题我今天集中回答下，先说结论，不会。

原因是，收储属于雷声大雨点小操作，简单说就是阵仗挺大效果很小。

1

所谓收储房企手中的存量商品房，本质上还是去库存的那一套思路，理论上甚至可以理解为棚改货币化的“变种版”。

棚改货币化是拆掉个体的房子后给个体一笔钱，然后个体拿着钱去购买市场内的存量房商品房。

没房子但有钱而且钱还不少，于是这些被棚改后的个体摇身一变成了市场翘首以盼的有效购买力。

拆迁款从个体口袋还没暖热就转到了房企的户头，最终个体得到了房子，房企得到了拆迁款，市场去化的新房库存。

貌似“三赢”。

收储商品房也是一样，只不过形式和角色做了转变，这次不再有什么拆迁户的角色，而是地方政府摇身一变成为新一代的购买力直接下场购买。

之前棚改货币化时拆迁户拿到拆迁款实质上是地方借到的国开行的PSL专项贷款，所以本质上还是地方举债救市。

拆迁棚改，只不过是举债的一种形式而已。

现在依然是举债救市的老药方，不同的是，这次为去化库存而借到的货币不用再走拆迁户的环节，而是直接以地方政府掏钱的模式（举债）买掉房企手中部分的库存商品房。

与棚改货币化达到的效果一样，当地方出钱收储新房后，房企会得到购房款，市场去化部分库存。

唯独一点不同的就是角色的转变，这次扮演“有效”购买力这个角色的演员，从拆迁户变成了地方政府。

从拆迁户到地方，以购房形式去化商品房库存的角色虽然完成了转变，但这改变不了市场供大于求的事实。

棚改也好收储也罢，当这些人为制造的购买需求开始出现在楼市中时，本身就是市场内源生购买力及其不足的直观体现。

就好像一个健康的人是不会拄着双拐步行走，一旦用上了双拐那么即使你不是医务工作者也可以大胆的做出一个判断。

“这人的腿，大概率是出问题了，而且问题严重到需要外力的支撑才能勉强行走”。

楼市也是一样，不管是过去的棚改还是今天的收储，什么样的理由都掩盖不住一个事实，那就是市场的供大于求。

有人可能会说收储是为了保障性住房，从房企手中收储的的房子未来是要低价租或者卖给有需要但收入不高的人群。

这倒没错，收储的房子未来的确是干这个用的，但为什么就偏偏现在收储？

如果真是完全奔着解决低收入人群住房的问题，那么请问为什么不在2016年棚改后-2021年之间这段时间里收储呢？

这个时间段里，棚改货币化模式点燃了最后一波以居民负债空间为燃料的房价火箭式冲刺模式，一路上涨的房价早把个体的劳动性收入涨幅远远甩在身后。

保障性住房最应该出现在这个时候，对吧？

福利性的低价住房最应该在这个时候站出来抑制商品房的价格，对吧？

结果呢？

2

为什么这个阶段就没有出台收储商品房的政策？

看一组数据。

2017 年商品房销售额：133701 亿元。

2018 年商品房销售额：149973 亿元。

2019 年商品房销售额：159725 亿元。

2020 年商品房销售额：173613 亿元。

2021 年商品房销售额：181930 亿元。

连续5年上涨的商品房销售额就是最好的答案，在那段全国楼市普遍性的上升阶段，居民端用仅剩的负债空间把楼市推入了最后的上涨通道。

这种用居民端负债换来的需求是旺盛的（也是最后的旺盛），所以那时不需要收储来“敲边鼓”。

不管是一线二线还是三四线，不断完工的新房都可以在最短的时间里对冲掉居民手里的储蓄和未来的收入（房贷）。

刚需的投资的，大家都以各自的理由认为房价一定还会上涨，刚需怕买贵，投资怕少赚，于是大家手拉手蜂拥入市。

就这么简单。

那为什么从去年开始，收储，房票，棚改、连续三个人为制造购买力的政策又都集中出现了？

因为新房卖不动了。

2022年商品房销售额：133308亿元，同比2021年下降26.7%。

2023年商品房销售额：116622亿元，同比2022年下降了6.5%。

2024年1-10月商品房销售额：76855亿元，同比去年同期下降20.9%。

连续下跌的新房销售额，就是出台收储乃至于房票和棚改等政策的源动力。

居民端因为负债空间见顶所以消化不动新房库存，而库存的高压又导致房企降价自救，新房的降价又刺激的二手房市场套现的人群加速离场。

于是滚雪球式的塌方出现了，新房促销，二手房降价，二手房降价，新房促销。

很明显，一旦居民端不再接债，楼市利益链条上的分利者们，就会进入以“价格”为武器的厮杀模式，最后的结果必然是两败俱伤。

这很好理解，前期高位进场的二手房业主，其持有的持续贬值的房产正在每天不断吞噬着业主的现金流，这些业主可不管什么大局观，人家为了自己止损，割肉挂牌是分分钟的事情。

各地的二手房不断增长的挂牌数量很好的证明了这一点。

二手房是没人约束的野马，想怎么来都行，只要业主敢对自己下狠手就没有卖不出去的房子。

而价格恰恰是当下楼市去化最有用的利器，这一点可以从过去10个月，二手房成交量全面赶超新房就能看的出来。

9月份安居客报告显示，过去的9个月全国大多数城市二手房的销售都反超新房市场，反超的主要原因就是价格优势。

新房和二手房都是狼，而所剩不多的存量购买力则是“羊”，现在二手房市场卖掉一套等于就吃掉了一个“羊”。

狼多羊少，二手房多吃了新房除了饿肚子，没其他可能。

当然想不饿也可以，降价和二手房继续刺刀见红的拼价格。

但这种二级市场内，新房和二手房为争夺存量购买力的价格厮杀，又会直接影响到一级市场也就是土拍市场的热度。

“土拍”是地方财政的命脉更是滚动天量地方债务的根本，所以必须制止“价格”厮杀。

怎么制止？收储。

只有地方出面收储，才能让供需失衡得到改善（极其有限），换句话说就是地方用某种“专项债”把房企手中的债以“收储”新房的方式置换回来。

房企债务被地方“收储”接走，债务压力被化解的同时新房库存也相应减少，于是降价的动力自然也就随之降低了。

所以收储的政策简单总结下就是，通报保房价，间接保地价，最终保地方的土地财政。

3

那是不是收储就可以让楼市逆转乾坤？

目前看，还不是。

统计得到的数据，截止到6月底央行发行的较早的3000亿元收购存量房的专项资金，只用了121亿元。

为什么有钱却花不出去？因为给的“价格”太低。

根据《南方日报》的采访，这次广州施行收储的是广州安居集团，而根据安居集团接受采访的工作人员表示，收储的价格相比市场销售价格会“打对折”

市价100万的房子，收储只给出到50万。

而即使半价收购，广州安居集团对房源的要求也是，周边交通便利，便于租赁，出租回报较好的房源才会考虑收储。

换句话说，只收储“优质地段”的相对还算可以的房子。

还算OK房子却还要半价收购，房企自然也不太愿意，所以巨大的价格差异就像一道横在买卖双方之间的鸿沟，收储的进展一直相当有限。

有人可能会疑惑，那为什么地方上收储不能把价格抬高一些呢？多出一点价格房子不就拿下了么？

因为地方上认为不值。

地方上的收储价格敢开出这么低，明显是经过计算的，而且就目前看计算的结果还较为“悲观”。

对折的收购价格就是对“悲观”预期的具象化表现，显然地方上认为只有在打对折的前提下，收储房子才更安全。

换句话说，地方上给自己腾出了至少50%的缓冲空间。

也就是说收储的房子，其价格未来即使继续下跌，只要控制在50%的范围内地方都不会吃亏。

这对折的收购价格，其实就是地方给予自己的筑起“防火墙”。

而这道防火墙的出现，也从侧面反应的一个事实，那就是身处楼市利益链条中三大组局者之一的“地方”，对楼市的价格泡沫其实是心知肚明的。

另外从开始收储二手房到现在收储新房，地方上频繁下场自己当“最后购买者”的政策等于是向市场宣布了一个信号。

那就是购买力相当不足，不足到必须政策介入用更多的债务（收储款）才能非常有限的扭转当前楼市供需失衡的局面。

不冤枉，走到这一步就是楼市管杀不管埋的必然结果，只看到房价上涨带动地价升温所带来的各种“时代的红利”，而忘记了被房价甩在屁股后面一直吸尾气的居民收入。

现在指望吸了一肚子尾气的居民端低速增长的收入，去消化相对个体收入，价格依然高高在上的房子。

这不是强人所难是什么？

4

问题处在哪大家都清楚，除了人口、城镇化、套户比、人均住房面积等等因素越来越不乐观之外，关键就是修复居民端的需求。

说穿了就是修复居民负债。

分配改革增加收入，直接间接增加福利，形式多种多样的修复方式都可以用，但现在又正在化债期。

两个字，没钱。

前几天有不少人讨论所谓的棚改扩充到300个城市的政策也是一样。

靠外力介入想一劳永逸的解决楼市问题没用，不把居民端增加收入和修复负债这个地基打好，上面的建筑再修改也迟早会摇摇晃晃。

且不说棚改的量具体如何，我就想问，真靠棚改拉动了新房去化推高了房价让楼市重新升温，然后呢？

更高的房价，指望居民有多高的收入给你顶着？还想越顶越高重新进入上涨通道？

棚改真这么神奇，16年那次棚改货币化后，怎么今天楼市又落个供大于求的下场？

这中间才过去8年时间，怎么就玩不动了？怎么就没人为资产接盘了？

很多人喜欢在楼市问题上下大棋，动不动就是各种阳谋、布局、重磅。

好像一个收储+一个棚改就能人定胜天了。

不把底子打好，不把基本功练扎实了，老指望走捷径搞弯道超车，那很多大棋是压根没办法下成的。

就这样。

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