大家好，我是苏北哥！经过近期一番ZC变动，南京楼市的变化不小。无论什么时候，二手房市场对于ZC的敏感度总是最强的，所以要感知最新的市场温度，二手房价格行情就是最好的指标。
01.
市场转向？近一月主城四区114个小区房价上涨，最高涨幅超过90%！
10月份的南京全市二手房成交均价是环比下跌的，根据11月15日发布的全国70城数据，南京10月份二手房价格环比下跌幅度是下跌0.4%，同比下跌8.2%。
但是有传言称11月南京二手房价格可能会出现上涨，分析的逻辑其实也特别简单，就是看成交量和房价之间的“对比关系”！
10月份南京二手房成交量其实是创新高的！11月初我爱我家研究院发布的数据，10月份全月南京二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），表面上成交量并不比9月多。
实际上，10月份南京因为国庆假期的影响，少了一周的数据，根据365淘房发布的最新数据，10月份南京全市二手房成交量终于确定下来，达到了9998套，接近“一万套”。
数据来源：365淘房
这是什么概念呢？从今年开年算起，到目前，将近11个月以来，南京只有一个月的二手房成交量超过1万套，也就是4月份，达到10195套，而10月份9998套的成交量，绝对可以排到全年第二的位置！
看到这儿，有的粉丝可能就要质疑了？北哥，这不11月份的数据还没有出炉吗？你就敢这么早下定论？按照目前的趋势来分析，11月南京二手房成交量，应该无法超过10月份。
从11月前两周的二手房成交情况，11月4-11日，全市二手房成交量为1909套，环比小幅下滑0.8%。
11月11-17日，全市二手房成交量仅为1797套，环比下滑达到6.2%。
即使11月单周成交量都能达到1900套，那么全月二手房成交量也才7600套，大大低于10月份，况且11月份的成交量大概率还不足7600套。
在10-11月南京二手房成交量呈递减趋势的过程中，南京的二手房成交价格却在悄无声息的上涨，初步统计光是主城四区，就有114个小区成交均价出现上涨。
近一月，鼓楼有49个小区房价出现上涨，最高涨幅达到94.27%
鼓楼区在近一个月的南京二手房市场中，房价涨幅是最高的一个区，全区共有49家小区成交均价出现上涨，并且位于华侨路附近，平家巷与管家桥交界处的明华新村小区，小区成交均价涨幅甚至达到94.27%，位居全市第一。
该小区10月底成交一套75.26㎡中楼层3房，成交单价达到35211元/㎡，这个价格对比同小区8月份成交单价，妥妥实现翻倍，相比6月份成交价格也有1万/㎡的增长。
明华新村的确是一个被低估的“潜力小区”，身居闹市，距离新街口德基广场仅280米左右，且又是鼓楼第一中心小学+南师附中双学区房，之前成交单价只“1字头”，难怪10月底成交价格大涨。
纵观近一个月鼓楼房价上涨小区，无外乎分为两类，一类就是身居主城，配套完善的低总价“老小区”；另一类就是顶级学区房。
第一类，如汉中门的凤凰三村21号，10月底一套66㎡2房，成交单价达到38490元/㎡，创今年房价新高。同时拉升小区均价涨幅达71.91%。
位于鼓楼北幕府创新区的老小区金陵村，10月中旬房价也创今年新高，一套58㎡2房，成交单价20686元/㎡，是该小区今年3月份以来最高单价。
还有鼓楼挹江门附近的戴家巷小区，10月底一套66㎡2房，成交单价达到21441元/㎡，是该小区今年以来首个2字头单价成交房源
鼓楼顶级学区房近一个月也出现了房价明显上涨。
芳草园+29中的双学区小区虎踞路，10月份一套58㎡2房，成交单价高达58003元/㎡，比该小区其他房源成交价格高出1万+/㎡，近一个月小区均价涨幅达到28.1%
力学+29中的双学区小区仙霞路小区成交价格也创新高，10月一套37㎡1房，成交单价高达73002元/㎡，比9月份同小区房源价格高出近1.6万/㎡，近一月小区均价涨幅也达到26.26%
拉小+29中双学区房怡景花园，房价也出现大幅上涨，10月成交两套6字头房价房源，其中最高的一套房价达到6.3万/㎡
树人小学+初中学区房舸舫西园，10月一套55㎡3房，成交单价达到64434元/㎡，这是该小区今年3月以来，首套6字头房价的成交房源。
琅小+29中双学区的宁海路小区，10月一套61㎡2房，成交单价达到65477元/㎡，也是该小区3月份以来首套6字头成交房源
此外还有双树人本部学区房新河二村、定淮门大街小区；双汇文学区房邮政世纪花园、望江新寓、天水滨江花园西苑；力学+29中双学区匡庐路、琅小+29中天目路，近一个月房价都出现了明显上涨。
02.
近一月秦淮区共有33个小区房价上涨，最高涨幅达到79.34%！
近一个月，秦淮区二手房价格涨幅排名全市第二，全区共有33家小区房价出现明显上涨，其中位于大校场板块，卡子门大街与大明路交界处的春天家园，房价涨幅达到79.34%，涨幅名列全市第二。
该小区10月份成交一套71㎡的中楼层2房，成交单价达到27042元/㎡，毫不夸张的说，这套房源正是春天家园今年以来的最高成交价格。
这套房源成交单价，甚至比9月份同小区成交价格高出1.2万/㎡。
大校场板块，大明路沿线二手房价格上涨的可不止春天家园一家小区；相同板块的阳光里小区，近期房价涨幅也非常可观。10月底该小区成交一套61.8㎡2房，成交单价达到21682元/㎡，比9月份同小区房源成交单价高出仅6600元/㎡。
与此同时，大校场的标杆次新房小区保利堂悦近一月房价上涨也非常明显。小区均价涨幅达到13.61%；小区10月底成交一套160㎡4房，成交单价高达37433元/㎡，高出小区成交均价仅6000元/㎡。
同时保利堂悦从10月份开始，到目前11月，所有成交房源单价已经恢复上涨至3字头，“2字头”房价已经绝迹。
同时大校场的汇景家园房价也在上涨！汇景家园汇平苑10月份成交一套63.61㎡2房，成交单价达到18707元/㎡，比同小区9月份房价上涨1300元/㎡左右。
由此可见，秦淮大校场板块二手房价格目前正在全面上涨。
第二，秦淮区的主城老破小，依然是市场的香饽饽，多数小区近一月内房价都在上涨。尤其是顶级学区房，价格上涨幅度更大。
游小+钟英的双学区小区延龄巷，一月内小区成交均价上涨29.62%，达到35084元/㎡。10月底该小区一套69.94㎡3房，成交单价达到35601元/㎡，为下半年小区最高成交价格。
钟英单学区的小火瓦巷小区，一月内小区成交均价39081元/㎡，涨幅达18.37%
10月、11月该小区接连有房源成交单价破4万，最高达到4.6万+/㎡。
同时新街口商圈附近的不少二手房小区，近一月来房价上涨也十分明显，如洪武路的苏宁雅悦；大行宫的五老村；中山东路的西祠堂巷等等。
03.
近一月玄武区共有14个小区房价上涨，最高涨幅达到50.3%！
近一个月，玄武区的二手房价格上涨情况一般，全区共有14个小区二手房成交价格出现上涨，其中排在全区第一的南农大小区，小区成交均价达到50.3%，放在全市来看涨幅还进不了“前十”
玄武区房价上涨较大的小区主要集中在城东，如南农大小区，月成交均价达到24163元/㎡，涨幅达到50.3%；10、11月份，该小区有多套房源成交单价达到2.6万/㎡以上。
要知道该小区8月份房源成交单价只有1.6万/㎡。
同为城东板块的江苏农科院住宅小区，10月份最新房源成交单价达到36719元/㎡，创造该小区今年的最高价纪录。
城东的后宰门西村近一月成交价格上涨也很显著，小区均价达到21228元/㎡，涨幅达到25.41%。10月该小区一套39.51㎡，成交单价达到21228元/㎡，比9月份同小区单价高出5000元/㎡左右。
此外，玄武城北也有多个小区房价上涨。
中央门的和平大沟，近期小区均价达到42717元/㎡，涨幅达到30.63%，非常可观。
该小区10月份接连两套房源成交单价达到了4.2万/㎡以上。
新玄武的中电颐和家园尚玄，近期小区均价达到24194元/㎡，涨幅达到30.63%
04.
近一月建邺区共有18个小区房价上涨，最高涨幅达到51.44%！
近一个月，建邺全区共有18个小区房价出现上涨，从全市排行的角度来看，建邺区的二手房价格上涨幅度并没有想象中的那么大，排在全区第一的南湖安国村，近一个月小区均价达到24401元/㎡，涨幅51.44%，勉强排在全市第十位。
令人出乎意料的是，建邺区房价涨幅较大的小区都是房龄较长的主城老破小。比如排在第一的安国村，位于南湖，房龄已经在30年以上。该小区10月份成交一套68㎡3房，成交单价达到2.44万/㎡，而9月份同小区房价仅1.6万+/㎡，一个月时间上涨了8000+元/㎡。
排在第二位的长虹路后街小区，也是房龄超过24年的主城老破小，小区目前均价达到20567元/㎡，涨幅达到43.16%，同样位于南湖片区
10月最新成交单价达到20824元/㎡，比9月份同小区成交价格高出6000+元/㎡
排在涨幅榜第三的迎宾村小区同样地处南湖片区。小区目前均价达到24108元/㎡，涨幅达到40.76%，
10月最新成交单价达到24108元/㎡，比9月份同小区成交价格高出7000+元/㎡。
建邺区南湖板块的老小区占据了全区房价涨幅榜的前三，可见南湖二手房实在值得关注。
与之相比建邺河西板块的次新房小区，房价涨幅却并不高。
河西奥东板块的银城西堤国际三区，近一个月来小区均价达到44364元/㎡，涨幅达到15.35%
10、11月银城西堤国际三区，均有房源成交单价达到4.4万/㎡以上，而该小区9月份成交单价仅3.8万/㎡。
涟城一期，小区成交均价达到36094元/㎡，涨幅12.02%。
该小区10月份最新成交单价达到3.6万+/㎡，相比于9月同类房源价格上涨4000元/㎡左右。
河西南的金地中心风华，小区成交均价达到39926元/㎡，涨幅8.65%。
该小区10月份最新成交单价达到4.12万+/㎡，相比于9月同类房源价格上涨5000元/㎡左右。
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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