说说土拍吧。时间过的好快，再有一个月就到2025年了，
四季度以来，江南供地比较分散，外围土地减少，主城核心地段不断涌现，
江北还是土储大户，下半年以来拍出一、二十幅地， 整体开发节奏放缓，不过产品品质在大幅提升，这是好事，
市场信心修复需要一个过程，随着房企拿地开工节奏回落及去库存政策的推进，南京不少板块库存规模已经开始明显下降，
而库存影响供求关系，竞品对手变少，又间接推动房价回升， 明年上半年一些板块新房价格可能会出现小幅回调，大家不要觉得惊讶。
废话不多说，今天简要来唠唠，主城近段时间挂牌和即将出让的几幅热门地。
01
贱卖资产？安德门地块
起拍1万9，售价4万以内?
最近安德门的低密地引发不少人关注。
这是时隔6年，安德门再次迎来了住宅用地的供应，还是缺的低密宅地，安德门上一次供地，还是则要追溯至2018年的翡翠天际。
G79这块地容积率1.478，起拍地价1万9，与今年上半年小行2024G12拿地价相当远低雨核，对于房企来说，后期会有更多定价空间。
可以说这次雨花区推地拿出了绝对的诚意，地块位置好，密度低，配套全，有客群，价格合适，产品定位结合市场调研，流速应该没问题。
地块周边产业密集高，分布有华为，中兴、vivo、荣耀等通讯大厂，人群收入普遍高，购买力有支撑。
加上周边新房常年断供，客群改善需求量大，项目上市后，如果学校等配套能同步建起，会吸引不少来自河西、南部新城的中产外溢。
目前这块地吸引不少来自开发商勘探，有负责人表示“项目预期售价预计高层3.5-3.6万/㎡、洋房在3.7-3.8万/㎡”，这个价格没超4万，如果搭载四代宅还是非常具有竞争力的。
以软件大道大名城紫金九号为例， 该盘二手房挂牌价4.7万/㎡，最新成交的几套房源，价格都在4.1-4.2万/㎡，表现出较强的抗跌性。
查看近半年小区房价走势，成交价都稳定在4万上下，二手房受影响波动小，跑赢大盘。
这两年城南大行情普跌，大名城房价依旧坚挺，作为软件大道响当当的码农盘，去年一共成交了15套二手房，最高成交价在2023年的3月份，一度达到57450元/㎡。
大名城二手房之所以坚挺，与周边新房结构和产业客群是分不开的。项目周边多城南软件谷，华为、中兴等科研通讯单位众多，不乏高知工程师、技术人才、企业高管。因此，当年大家对它有“码农神盘”的称号。
此外大名城收官后，软件大道1.5公里范围内，近四年没有新房补给，附近多是成熟的科研办公用地，写字楼多，宅地少，也促使项目二手房和租金收益的坚挺。
G79这块地，会不会上演当年成为第二个大名城？完全有可能。
安德门组团地块，是由原来的安德门自行车总厂拆迁收储而来，一共规划了5幅二类居住用地、1幅商办混合用地。
已挂牌公告的G79地块，为住宅用地中的地块三、地块四组合而成，西侧为安德门大街，南侧为规划支路，北侧为规划幼儿园和中学，东侧为现状邓府山村。
其中地块三（A分区）用地面积41829.44平方米，容积率1.55，建筑限高60米；地块四（B分区）用地面积10751.07平方米，容积率1.2，建筑限高35米；C分区仅出让地下空间，用地面积1363.88平方米。
地块用地面积约5.39公顷，住宅可建面积近7.78万方，体量很大，加上容积率低，未来有可能会做四代宅。
值得一提的是，地块全要素建设工程规划条件明确，G79地块内可配建不超过地上总建筑面积5%的商业用房，即商业用房建筑面积近3900平方米，将沿南侧规划支路布置沿街商业打造特色街巷，其余商业可沿邓府路布置。
南侧规划有商办混合用地，用地面积3.88公顷，商办可建规模超11万方，将建设高度100米的区域地标。
北侧紧邻规划的9班幼儿园和已签约引入金陵中学，规划30班初中，雨花南路北侧还规划有24班小学和社区中心。
附近还有将开建的邓府山文化公园。待配套全部落地，宜居性大大提升。
轨道方面，紧邻换乘枢纽安德门站，地铁1号线、10号线两条轨道在此交汇，途中换乘站点多、线路短，后期到河西、新街口、南部新城都很方便。
令人欣慰的是，目前安德门组团地块内的4条规划道路已完成工程招标，即将启动建设施工，并将根据G79地块竞得企业的开发要求，未来的交付进度，配合做好施工便道的建设、建成道路的交付时序。
什么意思呢？配套与住宅同步推进，待交房时，内部道路也通了。
不少购房人关注的学校，已确定落地金陵中学，学校已完成概算批复，计划2025年春开工，2026年底竣工交付。
当前这块地有不少房企感兴趣，但鉴于眼下土地市场还处于低位徘徊，房企拿地格外慎重，目前还在土地市场活跃的房企，以几家“国字号”头为主。
整体看，安德门这块地优势是有的，不过缺点也很明显，周围老房子多，还在平整土地，城市界面一般。如果能寻到一个好买家，分一期、二期、三期打包开发，可能会是一个解法。
地块产品定位建议120㎡/140㎡/180㎡交替分布，小高层和洋房业态都得有，总价控制在450-800万，这样能覆盖更多人群，选择面更广。
02
南站也在降容
起拍价仅1万4
南站也推出一块宅地，G78地块容积率1.8，是近年来南站少有容积率低于2.0的宅地，起拍价仅1万4，体量不小，有5万方，南临秦淮河，视野不错。
但这块辖区属于江宁，在意学区的家长可能会有所取舍。
目前南站在售商品房有禧樾府、悦著九章，新盘均价在3.5-4万/㎡，其中悦著九章洋房升级四代宅后，去化还不错。待G78地块推出后，最快也要等到明年上半年登场，给当前在售项目预留出消化库存的时间。
G78地块小环境优越 ，地块规整，南侧可俯瞰秦淮河风景，周边学校、商业、地铁都是现成的，生活氛围浓厚，距离高铁站也不远，适合在城南工、城东工作的人。
03
南京2幅重磅地
会不会有悬念？
明天，鼓楼滨江、江心洲的两幅地块地，竞价顺序已经出炉，传闻鼓楼滨江G51地块，已有多家房企下注，也是本年度最有希望压轴夺魁的宅地。
G51这块地，容积率仅1.05，起拍地价2万/㎡，做洋房、叠墅都可以，未来房价4万以上能保证盈利。 但是这块地不算规整，挑房企、操盘方。
毕竟不远处桃园金茂府、金基龙江G16作为对标，且都是品牌知名度较高的房企来打造，认可度高。这块地，如果被二流房企拿下，产品做不好，一样难出圈。
江心洲岛中这块地，容积率也很低，仅有1.05，隔壁是正在热销的贤坤花园，刚好对房企拿地做个参照。 据说，贤坤花园130套洋房， 销许均价5.85万/㎡， 本月中下旬推出后，目前已经卖掉了100多套，8成以上了。
这块地推出后，刚好可以接棒贤坤花园，只是起拍价在3万/㎡以上，比鼓楼滨江的地高出1万多，不低了， 对房企实力有要求。
想当初，贤坤花园地价30518元/㎡，1.5容积率，130套房子，货量不大。G50地块如果打造贤坤2.0，也是可以吸引一部分客群上岛改善。
明天这2幅地就要出让，期待一下，会不会有悬念呢？
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