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我给大家理一理逻辑就明白了。

除了那些土地来源比较特殊的楼盘之外。如果正规通过拍卖拍下来的土地，改成商品房去卖，那么地价大约占成本的50%以上，有些甚至会占60%以上。如果再加上政府收的税费15%左右。那么基本上固定成本就占到60-75%之间了。

剩下还有建安成本，这部分是开发商自己可控的。营销成本，也是开发商自己可控的。最后全扣完，剩下的就是利润，这部分也是开发商自己可控的。虽然说建安成本可控，但是建筑标准就在那，其实能省的成本也不多。所以分析了一轮之后，开发商发现，要想增加利润，还是得看最大头的土地成本。但土地成本都拍卖完了，还能变？

道理上不行，但实际上可以。简单的一个逻辑是，我同一块地，盖30层楼，一平米的土地成本是1万，那我使劲盖，盖60层楼，土地成本不就变成5千了吗？当然，从法理上来说，你不能这么干，因为每一块地拍卖的时候都已经规定好了容积率。也就是你一共能盖多少面积的房子，是一开始就说死的。但开发商还是找到了漏洞，赠送面积可没有计入容积率。

比如，你这块地，一共只能盖1万平米的房子，土地成本1亿。拆成100套，一套100平，每一平米的土地成本1万。加上杂七杂八，最终商品房一平米成本2万。我一平米卖2.4万，利润是4000元/平。但，我可以改另一种设计，每一套房报备的时候还是100平。但只要验收完成，我这边送个阳台，那边送个飘窗，把走廊的某个位置砌起一堵墙，瞬间又多送了20平。一顿操作之后，一套房的面积达到了200平。每一平的土地面积只有5000元，加上其他成本，每一平的成本1.5万。我卖2万。这样消费者得到了实惠，每一平少了4000元。开发商的利润反而多了1000元/平。如果嫌一套200平太大，不好卖，也可以设计的时候就设计成一套50平，赠送完一套100平。道理是一样的。这就是各种奇奇怪怪，高得离谱的得房率的来源。

但这种大家一起薅国家羊毛的事情，是不是越多越好呢？也不是，面积大了，套数多了，住的人就多了，人口密度一大，居住体验一定下降。同时，因为设计图纸是需要审核的，所以赠送面积一般都不太敢明目张胆，都是设计得别别扭扭的，所以对于户型，采光，通风等，都会有一些限制，实际体验也会打折。所以得房率当然是要看的，但实际买房子的时候，一定要现场踩盘，看看实际效果再做决定。