01
澳洲房价两年来首次下降，豪宅区降幅最为显著
澳洲房价预计将在下个月首次下跌，这是两年来的首次下跌，原因是高借贷成本抑制了房地产需求，尤其是在富裕郊区的下跌尤为显著。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，房价将在11月仅上涨0.1%之后继续下行。
Oliver博士引用CoreLogic的最新数据表示，布里斯班、珀斯和阿德莱德这三座城市的房价增长势头可能会减弱。
“这是全澳房价增长放缓的最明显信号。由于CoreLogic对近期几个月的数据进行了下调，这也意味着11月的增幅可能会被进一步下修，根据经验，我们可能会迎来至少六个月的房价下跌，或者如果失业率急剧上升，这场下行可能会持续更长时间。”
CoreLogic每月都会在数据流入时对房价指数进行修正。
澳大利亚储备银行（RBA）已将利率维持在4.35%的水平超过一年，尽管世界各国的中央银行开始降息。尽管大多数经济学家曾预计RBA今年会开始降息，但这些预期已被推迟到明年。
交易员们预计将于明年5月降息。
CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，由于更高的按揭支付、租金以及公用事业和杂货账单挤压家庭财务，房价增长的放缓可能会加速。
“市场能顶住风暴的时间是有限的。家庭一直在动用储蓄，需求也转向较低价格点，投资者则放慢了信贷增长。因此，从各方面考虑，这很可能是市场的拐点，”他说。
“特别是在悉尼，房屋负担能力已达到史上最紧张的水平，而收益率普遍非常低，这表明即使我们在租赁市场上看到了巨大的增长，住房价值也与租金严重失衡。我认为市场确实需要一个喘息的机会。”
CoreLogic的数据显示，在过去三个月里，悉尼42%的郊区房价下跌，这是自去年2月以来的最大比例。墨尔本的80%郊区也出现了房价下跌。
高价房产成为下跌的重点。在悉尼东区，富裕的Bellevue Hill的中位房价在过去三个月里下滑了8.4%，平均下降超过90万澳元。
Oliver博士表示，数据显示，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价增长，这些城市的增幅曾高于其他大城市——正在放缓，以匹配悉尼的增长速度。
截至11月，布里斯班的中位房价为886,540澳元，珀斯为808,090澳元，阿德莱德为813,716澳元。相比之下，墨尔本的中位住宅价格降至776,949澳元。
西太平洋银行（Westpac）的澳大利亚宏观经济预测主管Matthew Hassan向客户表示，预计未来六个月，资本城市之间的房价增长差距也将缩小。西太平洋银行预计，悉尼和布里斯班的房价明年将上涨3%，大致与珀斯和阿德莱德相当。
“由于降息的前景仍然遥远，预计市场在明年上半年将进一步放缓，表现的差异会进一步缩小——在已经疲软的地区，价格将保持低迷，而在房价快速上涨的地方，价格将进一步降温，”Hassan在给客户的报告中写道。
根据审慎监管机构的数据，约有35,000户澳大利亚家庭未按时偿还抵押贷款，并面临“严重的财务困境”。
但并非所有人都对房价下跌感到悲观。汇丰银行（HSBC）首席经济学家Paul Bloxham表示，房价下跌将使房地产变得更为负担得起。
“收入增长需要超过房价上涨，才能改善住房负担能力，所以房价必须停止上涨或下跌，才能实现这一点，”他说。
“房价下跌并不是坏事，因为我们需要收入赶上或超过价格增长。如果我们即将进入另一个周期，房价快速上涨远远超过收入增长，那只会加剧我们在负担能力上的挑战。”
02
澳洲房价回升受限！降息也难助市场复苏
经济学家预测，澳洲储备银行（RBA）的下调利率周期可能会在2025年下半年启动，且幅度较预期更为温和。
然而，CoreLogic研究主管蒂姆·劳莱斯（Tim Lawless）警告，这次降息周期可能无法像以往那样推动房价大幅回升。
CoreLogic最新的全国房价指数显示，11月悉尼和墨尔本的房价下跌速度加快，而其他首府城市的增长势头也在减弱。
悉尼房价下降了0.2%，是10月跌幅的两倍。
墨尔本的房价下滑0.4%，过去三个月累计下跌1%，而当地房贷还款逾期率居全国之首。
相比之下，珀斯（1.1%）、阿德莱德（0.8%）和布里斯班（0.6%）的房价仍在上涨，但随着库存增加和买家观望情绪加重，这些市场的增速也在放缓。
全澳范围内，11月住宅价格仅上涨0.1%，为今年1月以来的最低水平，低于10月的0.3%。
尽管这是连续第22个月上涨，但劳莱斯指出，12月房价全澳性下跌的可能性“显著增加”，这将是近两年来的首次调整。
经济学家预测，RBA可能在2025年5月开始降息，预计仅有两次降息，总幅度为50个基点，将现金利率降至3.85%。
劳莱斯表示，2025年房价走势将分为“两种截然不同的阶段”：上半年房价缓慢下跌，下半年随着利率下调趋于稳定。
然而，他认为温和的降息周期不足以推动房价大幅回升。
“如果降息引发市场过热，监管机构可能会像2014年和2017年那样，重新引入宏观审慎政策以遏制过高的家庭债务。”
目前，多个因素正在给房市降温，包括资本城市房源挂牌量自冬季结束以来增长16%（悉尼和墨尔本创2018年以来新高）、购房活动下降（悉尼降幅最大）以及租金涨幅放缓。此外，市场对延迟降息的预期进一步打击了买家的信心。
尽管投资顾问公司Performance Property警告，悉尼房价可能下跌多达15%，劳莱斯认为，这样的大幅下跌不太可能发生。他指出，住房供应短缺将“为房价提供支撑”，即使利率下调不会引发价格反弹，但也能阻止进一步下跌。
Ray White董事总经理丹·怀特（Dan White）表示，随着房源增加且缺乏价格大幅上涨的前景，买家无需急于入市。他总结道：“市场短期内不会迅速上涨，就这么简单。”
03
阿德莱德房价超墨尔本 成澳洲第四贵城市
墨尔本房价再度下滑，在11月被阿德莱德超越，降至澳洲首府城市房价排行榜的第五位。
根据PropTrack房价指数的最新数据，墨尔本是11月唯一房价下跌的首府城市，当月下跌0.07%，全年降幅达到1.63%。
与此同时，尽管面临高利率、房价负担能力问题和大量新房源上市的挑战，澳洲全国房价中位数在11月首次达到80万澳元，环比增长0.15%，较去年同期上涨5.53%，自疫情初期以来累计上涨45.8%。
REA Group高级经济学家埃莉诺·克里（Eleanor Creagh）表示：“澳洲房价在连续23个月增长后，于11月创下新高。然而，由于负担能力问题的持续存在，今年以来房价增速明显放缓。”
全澳首府城市房价年增幅为5.55%，略高于地区城市的5.48%。不过，春季大量新房源上市缓解了供需压力，从而降低了房价增长的速度。
“新增房源的增加为买家提供了更多选择，减少了交易的紧迫性，”克里补充道。“不过，不同市场的表现差异明显，供需状况各异。”
克里预测，未来房价可能会继续上涨，但速度将低于过去几年的强劲增长水平。
主要城市表现：珀斯、阿德莱德和布里斯班，仍然是增长最快的城市，过去一年房价分别上涨18.74%、14.64%和12.56%。尽管如此，这些市场的增长势头也有所放缓。
悉尼房价在11月小幅上涨0.08%，全年上涨4.55%。当地房地产经纪人马修·哈森（Matthew Hayson）表示，尽管生活成本压力迫使部分人出售房产，但市场并未出现“被迫抛售”的现象。
墨尔本房价已连续8个月中的7个月下跌，自2022年3月峰值累计下跌4.38%。
克里指出，墨尔本过去四年的房价表现较弱，部分原因在于买家选择更多及更高的房产税。此外，维州建筑活动与人口增长相匹配，也限制了房价的上涨幅度。
墨尔本房价表现不佳，导致其被降至澳洲第五贵首府城市，仅次于悉尼、布里斯班、堪培拉和阿德莱德。
克里表示，若当前趋势持续，珀斯房价可能在明年超过墨尔本。
04
昆州地价大涨 最高涨12万澳元
昆州土地价格在一年之内上涨了高达12万澳元，在一个地区，涨幅达21.2%，如今那里的土地价格中位数与两年前的房价中位数相当。
涨幅最大的地区是布里斯班，在第三季度上涨了8.7%，市区一块土地的中位价达到了68.5万澳元。令人震惊的是，这比2022年6月疫情期间一套典型现房的价格还高出3,000澳元。
第二大年度涨幅出现在房地产价格相对低廉一些的Ipswich地区，其土地中位价上涨了15.4%，即4.8万澳元，达到36万澳元。增长第三快的是Moreton Bay地区，土地价格上涨10.1%，即3.8万澳元，达到了41.55万澳元。
昆士兰东南部最便宜的土地位于布里斯班南部的Logan，这里占据了昆士兰东南部销售的三分之一，土地中位价为35万澳元，全年上涨9.7%，即3.1万澳元。Logan于六个月前首次成为最便宜的区，价格首次低于Ipswich。
黄金海岸的土地价格在昆士兰东南部位居第二，为61.9万澳元，年度涨幅7.8%即4.5万澳元，Redlands在第三季度突破50万澳元大关，达到了50.1万澳元，年度增幅9.6%，即4.4万澳元。
第三季度Logan、Moreton Bay和Ipswich的销售量分别激增了32.2%、27.1%和26.9%。
昆士兰东南部的土地中位价目前为38.5万澳元，年度增幅12.7%，即上升43,450澳元。
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