楼市祭出史上最低首付，到现在也有几个月了。我们摸了下发现：
这15%首付，居然是“鸡肋”！
以往买房人都盼着降首付，期待哪天首付能降到两成。这在之前已经是“信贷底线”了。
毕竟2008、2015年那几轮行情，最低首付也就降到了两成。
但没想到，今年会如此惊喜。
竟来了个打破记录的史上最低——15%！
517，还只是首套15%，二套25%；
924，二套也“拉齐”，首套二套首付均为15%。
简直惊喜加倍。
较上一轮最宽松时，首套低出0.5成，二套更是打“对折”。
双双创历史最低首付。
那对楼市，到底作用力多大呢？
不可否认，确实有用。
量起就是佐证。
天津10月新房成交量飙到98万平米，环比大涨超六成。
一举刷新自2023年4月以来最高值。
二手房也持续高位放量。
刚刚过去的周末，贝壳二手房又一天318套，一天323套。
但我们也需有清晰认知。
降首付，的确刺激市场，但更多是信号意义大于实际。
虽说实际意义也很大。
200万的房子，单首套就能少交10万首付。
但我们了解了一圈后发现，真的交15%首付的买房人很少。
银行平均首付比例为五成。
不少楼盘也基本上是在五成到六成。
为什么会这样？
曾经的“救市利器”，为什么失灵了？
主要原因是，楼市“赚钱效应”不再，叠加这两年消费降级，买房人都越来越理性，不敢多加杠杆买房。
像之前借钱凑首付买房，更是不可能。
现在是，能不买就不买，能少贷款就少贷款。
而且普遍不会把钱都放在房子上。
手里还要留点，以应对各种不确定的未来。比如失业、收入减少、生病等。
牛市是首付逻辑，熊市是月供逻辑。
一位粉丝就很典型。
他手里有100来万，明明可以撬动600多万的房子。但他却只看250万以下的。那天找了个260多万的，都说超预算了。
因为他打算首付付四成。
这样一个月月供就可以6000多。不然，用足杠杆，250万的房子，月供就得小9000，若600万那就2万多了。
都是自己工资的倍数了，承受不起。
结果没过几天，想法又变了，打算看200万以内的房子。
理由是他算了下，250万的房子，付四成，光利息就得77万多。若买200万房子，就可以付五成首付，利息能少将近26万。
事实上，有此想法的不在少数。
明明可以买400万，但谨慎起见，只买200万。
明明可以贷八五成，却能多付就多付，能早还就早还。
一点也不想给银行“打工”。
甚至有项目透露，他们房子还没有交，但已经有业主把贷款还清了。
现在降负债已成普遍现象。
去年全国共计发放住房按揭贷款6.4万亿元。但全年的个人住房贷款余额，却还比2022年少了6200亿。
这中间部分就是被提前还贷抵消了。
还掉了多少呢？6.4万亿+0.62万亿=7.02万亿
比去年的新发放量都多。
好在，继两次批量降存量房贷利率后，现在提前还贷潮已经减弱。
而且利率也在降。
仅今年，5年期LPR就降了三次：2月，降25个基点；7月，降10个基点；10月，又降25个基点……
加起来，今年至今，LPR利率已下调60个基点。
若再加上减基点部分，天津首套和二套房贷利率分别比年初下降了80、140个基点。
力度已经相当大。
现在利率已是史上最低，首套二套均为3%。
有消息称，2025年年初还会有一次降利率，大概30基点。
不管会不会成真。
但有一点是真的，降利率确实能实打实的“减负”。
相比之下，“救市四件套”（取消限购、降首付、降利率、认房不认贷）中，降首付就有些“鸡肋”了。
有钱的不差那点首付，没钱的又承担不起高额的月供。
因为首付是降了，但还贷成本却高了。
月供和首付很难两全。要么就是降低预算，干脆买老破小了。
能住，学区、配套都是现成的，总价还便宜。
这也是为什么二手房很走量的原因。
只有两类买房人适合15%首付：
1）资金筹措型，可以先付15%，不需要等。但它的前提是有还的能力，等资金到位，可以提前还贷。
2）投资型客户。但现在完全是自住逻辑，投资型占比不足1%。
所以首付比这个指标，也是我们监测投资型客户进没进场的风向标。
如果首付比普遍下降了，那就代表投资型客户进场了。
目前来看，投资型客户还没有进场。
因为他们进场基本上是典型的右侧交易，买涨不买跌。
所以客观来说，需要市场起来之后，这个首付比才会降下来，15%首付才会发挥出它的价值。
这就是为什么说房地产周期的原因。如果市场起来，又给出了将近7倍的杠杆，就会又产生之前的追涨问题。
这就叫推波助澜。
最后做个小调查：你买房会付几成首付？
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