南方财经全媒体记者 张晓慧 深圳报道
在深圳罗湖，清水河的深圳工业站里，停着两辆饱经风霜的火车头。
1962年，原对外贸易部和原铁道部共同开创编号为751、753和755的三趟快车，分别从上海、郑州和武汉始发，专门运输猪牛羊等鲜活商品，经深圳运抵香港，被形象称为“三趟快车”。
上世纪90年代，每天由内地经深圳运往香港的活禽活畜占香港市场供应量的99%以上，冻肉水产、瓜果蔬菜等占一半以上。港澳同胞将“三趟快车”亲切称为“生命线”。直到2010年，跨越近半个世纪的“三趟快车”圆满完成使命，光荣退役。
“三趟快车”在内地的最后停靠地，都在清水河畔。铁路沿线的——笋岗-清水河片区也成为了仓储重地。
“三趟快车”退役后，清水河畔的仓库区开始向现代物流业转型，并在仓储的基础上，逐步形成了服装、工艺品、家具等品类的专业市场。
而如今，这片“三趟快车”的最后停靠地再次生变。
2014年，笋岗-清水河片区纳入深圳市重点开发建设区域，整个区域的产业布局转变为“数字经济总部经济集聚区”。2024年8月，罗湖清水河人工智能集聚区入选深圳十大人工智能集聚区。
一系列新兴技术产业迅速落地。2024年深圳全球招商大会期间，罗湖洽谈签约39个项目，投资总额621亿元，涵盖低空空天、人工智能、生命健康等罗湖重点发展的战新产业和未来产业，其中不少项目都落在清水河畔。
从仓储变为总部新城，体现的不仅是罗湖在地理空间上的变化，也反映了罗湖在产业发展逻辑上的调整——布局高成长性、高附加值产业，培育耐心资本支持战新产业发展。罗湖正在从空间、产业、政策加速自身作为“中心城区”的再造。
自1996年到2011年，384米高的地王大厦霸占了“深圳第一高”的位置15年，它伴随着罗湖乃至深圳金融业的起步和发展。
2024年，388米的城脉中心启动招商，刷新了罗湖“新高度”，罗湖将在此打造深港万亿财富管理聚集区。
城脉中心3公里外的清水河片区也在被“拔高”，罗湖投控大厦、粤海城拔地而起；玉龙填埋场环境修复工程开工，一栋栋新的写字楼也将在玉龙片区上跃起。
曾经的仓储重地之上将建起一个总部新城，预计五年内可释放产业空间103.8万平方米。3.5平方公里的占地面积，意味着在深圳的中心城区地带将建起3个深圳湾超级总部。
城市天际线不断被拉高，正是罗湖近年来升级存量空间动作的缩影。南方财经全媒体记者了解到，通过城市更新、存量空间挖潜和提质改造，罗湖近年新增超过500万平方米产业空间，推出总用地规模133公顷的4个集中连片区域开发建设项目。
位于清水河总部新城的红岗国际创新广场也是罗湖推出的4个集中连片区域开发的项目之一。记者了解到，该项目一期的所有地块已经完成出让，二期、三期共计约36公顷的待出让用地将通过“遴选+招拍挂”的路径引进产业。
另一块集中连片区域是笋岗客整所片区，这里是全国首个在运营铁路路段上加建盖板进行综合开发的项目，规划建设超级城市公园综合体，记者了解到，该项目目前已经与广铁集团签订了上盖综合开发框架协议，明确了路地合作方向。
深港过境土地B1地块则紧邻深港通关客流量最大的罗湖口岸，由深圳河截弯取直后形成，具有得天独厚的深港联通的区位优势。记者了解到，过境土地B1地块可用地面积达10.2公顷，计划引入香港的医疗科技研发资源，构建生命健康产业创新集群，并探索深港在跨境数据流通上的合作。
据罗湖深港现代商贸业升级发展区指挥部副指挥长李乾介绍，过境土地B1地块目前为“净地”状态，可随时动工建设，“我们将根据入驻企业的需求进行园区开发和周边基础设施的完善。”
对于位于城市中心的成熟城区来说，发展到一定阶段最先面临的制约因素就是土地。
于罗湖，这一现象尤为明显：一方面罗湖森林覆盖率高达50%以上，可供利用的土地面积有限；另一方面，罗湖作为深圳最早开发的区域，土地开发饱和度高，可供利用的存量空间少。
不过，从现有成绩来看，罗湖已经找到了解决这一问题的答案，在中心城区腾出了大片可供开发的“宝地”。
“罗湖没有工业空间、罗湖不能发展制造业的情况将发生根本改变。”罗湖区区长左金平表示，罗湖已经集中规划并启动建设了一批支持研发、中试的工业空间，将大力发展技术含量高、知识资本密集的先进制造业。
城市向上天际线的生长往往反映着基底上产业结构的变化。
清水河片区围绕着“数字经济总部经济集聚区”的定位不断进化，已经有软通动力、星火电子等软件信息服务产业入驻。
由此可见，改变城市的地面形态的背后，是罗湖正在进行产业的“二次开发”。在保持原有优势的第三产业的基础上，罗湖正在挖掘高附加值、高成长性的战新产业发展机遇，形成新的经济增长点，构建更加可持续的产业生态。
2021年，罗湖区正式提出，要大力发展战略性新兴产业，打造创新驱动型未来都市产业体系。
事实上，罗湖的产业转型在此之前已经有了迹象。2019年以来，罗湖战略性新兴产业增加值连年增长。罗湖区官方数据显示，近三年，罗湖战新企业数量增长超过50%、引进培育313家“专精特新”企业、新增12家“小巨人”企业、国家高新技术企业数量达到708家。
战略性新兴产业对罗湖经济增长的贡献也体现出来。2023年，战新企业增加到936家，两年平均增长24.3%，高于深圳全市11.4%的平均增速。2021年以来，战新产业占罗湖GDP的比重保持在8%以上。
越来越多的战新企业在罗湖扎根落地，这片城区的未来都市产业体系已经雏形初现，明确提出发展“2+2+N”产业，加大力度布局人工智能、生命健康两大战新产业，以及低空空天、细胞基因两大未来产业。
这让战新企业看到了罗湖的潜力。不同于往年招商大会，2024年全球招商大会期间，带着已经开始运营的人工智能集聚区前来招商的罗湖引来更多创新型企业关注。
在罗湖洽谈签约项的39个项目中，超过6成来自人工智能、低空空天、生命健康等战新领域。南方财经全媒体记者梳理发现，这其中不乏南航通航、九章云极、江原创芯、58同城等各领域头部企业，亦有燧原科技、蓝箭航天等近年来取得技术突破的高成长性、高潜力的企业。
专注于国产芯片研发的江原创芯亦表示，将在罗湖建设江原创芯南方研发中心项目，完成国内首款全国产12纳米人工智能大模型计算芯片设计，并且通过和产业链上下游国产化企业燧原科技、中芯国际等建立合作关系，形成AI算力芯片完全自主知识产权、自主可控的设计、生产、封装的半导体产业链条。
罗湖曾经开创过很多全国第一，落地全国第一家外资银行、建设了全国第一个商品房小区、开办深圳第一家证券交易所，未来，这里还将在空天、人工智能等领域涌现更多的开创性成果。服务业大区转身，走向了尚有无限潜力等待挖掘的战新产业 “深水区”。
“未来一段时间我会常来罗湖，我们在罗湖的分公司马上要招第一批技术人员。”刚从北京赶到深圳参加全球招商大会的田耀四脱下羽绒外套，神采奕奕地向记者介绍蓝箭航天未来在罗湖的布局。不久前，蓝箭航天注册了深圳分公司，注册地就在罗湖清水河。
就在11月27日，蓝箭航天朱雀二号改进型遥一运载火箭成功发射。田耀四告诉记者，基于蓝箭航天目前已经具备完善商业火箭全链条交付体系，未来将在罗湖拓展新的业务赛道—卫星板块，深耕智能通信、卫星互联网相关领域，“我们计划3-4年的时间完成超过1000颗星组网部署，打造全球首个低轨卫星互联网全光骨干网星座。”
记者调研发现，像蓝箭航天这样的创新驱动型企业，正在越来越多地在罗湖集聚。而对于这些研发投入高昂的创新驱动的企业来说，资本支持尤为重要。
2024年，“耐心资本”一词被频频提到。2024年深圳全球创新大会上，罗湖再次引进了5支战新产业投资基金，丰富了罗湖耐心资本的池子。
清华大学五道口金融学院副院长田轩撰文指出：“要大力推进产业结构转型升级，实现高质量发展，需聚焦国家战略发展的重点领域和关键环节，优化资源配置，为科技创新、传统产业升级、新产业培育提供稳定的资本支持。”
在引导“耐心资本”投向科创企业上，罗湖做出多种尝试。左金平透露，罗湖已经设立了12支共504亿元的产业基金，只要是符合罗湖产业发展方向的优质企业、优质项目，就能够获得产业基金投资支持。
南方财经全媒体记者了解到，这其中既包括30多亿元的政府引导基金，可以直接投向复合罗湖区战新产业发展方向的重大项目，也涵盖罗湖参投的总规模达450亿元的9支战新产业基金。另外，罗湖区属国企也将以自有资金对优质科创项目进行直接投资。
如果说从百亿元的产业资金可以看出罗湖培育战新产业的耐心，那么配套的政策和服务体现的则是罗湖转型升级的决心。
不久前在罗湖搭建起华南总部的独角兽企业找钢网对罗湖的高效深有体会，其管理合伙人宫颖欣告诉南方财经全媒体，公司落地罗湖的第一个月就已经顺利运转，“罗湖的高效率给我们带来了与以往不同的感受”。
在政策端，罗湖也给出最大力度的支持。今年以来，罗湖陆续发布了“低空经济十条”、“科技服务业10条”、“人工智能10条”、49个人工智能应用场景等政策，为“2+2+N”产业提供支持，加快项目落地和发展。
此外，罗湖正依托各类创新平台链接各类科创资源集聚罗湖，如中欧创新医药与健康研究中心、璞跃中国大湾区创新中心等，其覆盖的均是罗湖正在着力推进的人工智能、生命健康等战新产业领域。
2024年深圳全球招商大会期间，罗湖还启动了战新产业孵化器和加速器，首批涵盖人工智能、跨境电商、智能家、智能装置、海洋经济5个领域，其中海洋经济孵化器和加速器将与清华大学海洋工程研究院共建。
南方财经全媒体记者了解到，罗湖将通过“孵化器—加速器—楼宇定制—产业用地遴选”的服务链，为战新企业提供覆盖全生命周期的支持。
随着我国进入城市化较快发展的中后期，城市更新在城区发展中的作用会越来越重要。作为深圳最早的建成区，罗湖也最先面临这一挑战。
不过，通过重新开发利用存量空间和产业结构转型升级，罗湖正在焕然一新，深圳原有的“中心城区”上也正在崛起一座“新城”。
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