观点网 物业收并购市场“熄火”之后，粗放式并购带来的消极影响正在蚕食物企们的盈利能力，计提减值成为物业行业常见现象。
但当2024年只剩下半个多月时间，绿城服务突然出现在收并购市场上。
12月11日，汉港控股宣布向绿城服务出售附属公司杭州港誉企业管理有限公司100%股权，出售代价为8560万元。
值得注意的是，汉港控股在公告中表示杭州港誉自注册成立以来一直处于亏损状态，净资产少于人民币200万元。
自去年在收并购“踩大坑”之后，绿城服务秉持谨慎态度，今年更显收敛。
“亏损”成了杭州港誉的标签，但面对今年内第一笔，大概率也是唯一一笔收并购项目，绿城服务是否在做亏本生意？
合作
绿城服务这次还是选择和“熟人”做生意。
公开资料显示，汉港控股是一家专注在中国二三线城市发展的房地产开发商。不过，公司官网简介上也写着：“一直探索和寻求新机会，以扩大收入和提高盈利能力以及努力实现集团业务多元化发展”。
这句“多元化发展”，成为绿城服务收购杭州港誉的开端。
作为与房地产关联最深的行业之一，物业向来是房企多元化发展的初始锚点。
2020年12月，汉港控股成立杭州汉港商业管理有限公司，定位为商用物业运营服务供应商，主要为业主方提供商用物业经营业绩提升案场服务等。
收购事项主角之一杭州港誉成立于2022年7月，是汉港商管全资附属公司。公告介绍，杭州港誉主营业务包括非居住房地产租赁及提供市场行销策划服务。
汉港控股与绿城服务的合作始于2022年12月。
杭州港誉作为承租人与绿城服务订立商业空间合作合同，以3.5亿元向绿城服务租赁杭州浙江大学校友企业总部经济园二期的商业空间，租期自项目交付日起计十年。
在当时的汉港控股看来，这项合作符合汉港商管打造“小而美”优质商用物业项目的定位，在园区投用之后可以获得长期稳定的租金回报，还可以打开浙江省市场，建立品牌认知度。
物聊社了解到，浙江大学校友企业总部经济园是浙江省大湾区重大产业项目、杭州城西科创大走廊重点建设项目。园区二期工程总建筑面积约95万平方米，在2020年整体动工，2024年1月工程进度达95%，目前多个地块办公楼已交付启用。
2023年6月22日，就在园区二期两幢180米双子塔结顶两天后，绿城服务子公司杭州绿城第四物业服务有限公司参股了杭州港誉。
直到今年3月，汉港控股还在发布合作项目进度，称园区二期预计于6月交付，杭州港誉已开展预招商工作，其中已签约品牌包括麦当劳、肯德基、星巴克、全家便利店及罗森便利店等大型知名品牌。
到了12月，汉港控股却支撑不下去了。
杭州港誉可以说是为园区二期而生，如今物业仍未移交到杭州港誉手中，还要负担成立以来的营运成本。资金只出不进，陷入亏损状态几乎是必然结果。
考虑到宏观经济环境以及商用物业租赁市场情绪低迷，汉港控股认为杭州港誉成功发展业务并实现盈利的难度及风险大幅增加，决定出售杭州港誉回血，从而补充公司运营资金。
从业绩端来看，出售杭州港誉对汉港控股而言是求稳之选。
截至2024年9月30日止六个月，汉港控股录得收入4.51亿元，归母净利润2520.2万元，但毛利率已出现下降趋势，由上年同期减少2.4个百分点至32.5%。
尽管汉港控股早早涉足其他行业，但房地产开发依旧是收入支柱。行业如今处在温和恢复阶段，体量不大的汉港控股要想在市场中站得更稳，最优选便是秉持保守策略及时止损。
算盘
一年没有进行过收并购的绿城服务，愿意接下杭州港誉，看中的是浙江大学校友企业总部经济园二期这个项目。
今年年初，绿城服务发布2023年度业绩时，一笔1.9亿元计提减值引起市场关注。而1.9亿元中有1.5亿元为投资减值，换句话说便是过去的收并购为其埋下大坑。
这笔减值直接导致绿城服务归母净利润增速放缓，2023年归母净利润6.056亿元，但低于核心经营利润增速，净利率录得4.1%，较上年同期下调0.2个百分点。
绿城服务此前已经准备转换城市服务赛道，这笔大额计提减值又将其推回原本主营方向。公司管理层在业绩会上曾表示要及时拐弯，回归并深耕园区业务。
只是收并购的影响还在持续，绿城服务于今年11月发布公告表示，将出售持有的MAG部分股权。
物聊社了解到，绿城服务间接全资附属公司Greentown Education Investment Co. Ltd于2019年7月5日以总代价约5026.76万澳元（约合人民币2.4亿元）完成收购MAG约56%股本，原本计划透过MAG的澳洲教育系统及商业模式支持其中国幼儿教育相关业务大规模发展，如今预期该目标无法短期内实现，因而选择出售。
绿城服务收购时，MAG在澳洲经营超过20家幼儿园，截至2018年6月30日止两个年度及截至2018年12月31日止六个月的除税后溢利分别达到456.5万澳元、292.8万澳元及304.5万澳元。
但出售公告中，MAG除税后溢利出现大幅度下滑，2022年度该公司除税后溢利仅为117万澳元，2023年度则同比下滑75.43%至28.86万澳元。
尽管MAG业务规模总体有所增长，但盈利状况下滑明显，未来难以避免出现亏损的情况，绿城服务选择出售部分股权，同样带有及时止损的意思。
新的尝试屡屡碰壁，绿城服务只能选择回归利润增速最快的园区业务。
根据2023年度业绩报告，绿城服务总营收173.9亿元，同比增长17.1%；物业服务收入111.02亿元，占比整体收入63.8%，同比增长17.5%；园区服务收入35.68亿元，占比20.5%，同比增长25.0%；咨询服务收入22.95亿元，占比13.2%，同比增长11.1%；科技服务收入4.28亿元，占比2.5%，同比下降12.6%。
不过，2024年中期业绩显示，园区服务营收增速正在下降，期内收入为17.85亿元，占比19.4%，同比增长6.1%。
其中，园区产品和服务板块收入6.43亿元，同比上升11.4%，占园区服务业务收入36.6%；园区空间服务收入1.53亿元，同比上升6.1%，占园区服务业务收入8.7%。
很显然，绿城服务想要重回园区服务战场并不容易，接盘杭州港誉或许是一个机会。
杭州港誉年初便已开展预招商工作，绿城服务接手之后不用过多干预，只需按照原本工作计划推进便可坐享其成。
从产业园定位来看，浙江大学校友企业总部经济园二期是浙大在城西科创大走廊上布局的重大产业平台，拿下这个项目能为公司园区服务业务增添一员猛将。
此外，杭州港誉的定位更偏向商业物业运营服务，与本就身处物业行业的绿城服务更为匹配。对于绿城服务来说，收购杭州港誉进可拓展业务边界、助力赛道转向，退可当作项目专项运营公司。
比起过去动辄上亿的物企并购，绿城服务这次花费8560万元收购杭州港誉的投入并不算大，风险或许也不会太大。
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