文/谢逸枫
以下内容来源于老汉12月13日、14日、15日给地方政府部门、金融机构、上市房企、证券和投资机构在2024年中国房地产闭门会议的专家内部讲课一部分，仅仅作为市场参议。
老汉详细阅读了12.12会议全文4404字（2023年是4714字），2025年经济的重点为财政更加积极、货币适度宽松、体制改革（财税改革、资本市场投融资综合改革）、科技创新。
包括扩大内需、减负和就业及收入、对外开放（外资外贸）、房地产、人口、民营经济、新型城镇化和乡村全面振兴、区域战略（城市群、都市圈）、降碳减污、民生保障。
值得注意的是12.9会议首次出现了“加强超常规逆周期调节”的表述，12月12日的会议未见“加强超常规逆周期调节”，意味着货币、财政刺激规模，放水、加水规模有限。
2025年宏观政策基调是更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，即提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券、适时降准降息是政策方向。
2025年是十四五收官之年，财政、货币政策将比2024年更加发力。货币政策适度宽松和降成本的意愿下，将适时降准降息。2024年以来降准2次，共释放中长期资金2万亿元。
目前1年期、5年期以上LPR分别下降35BP、60BP。当前低贷款利率水平下，2025年5年期以上LPR下调有望保持较大力度，再降30BP-60BP，继续降低购房者置业成本。
其中增加地方政府专项债券发行使用，充实商业银行资本金，扩大投向领域和用作项目资本金范围，收购存量空置土地和收储存量商品房及城市更新货币化是重要方向。
12.12会议房地产市场七大信号，一是首提稳住楼市，与12.9会议的稳住楼市的政策基调是一脉相承的，与止跌回稳是目的相同，政策核心是稳，释放市场不稳，救市不止信号。
二是市场止跌回稳路径目标明确，必须先止跌（成交量、房价、地价），后是稳定（成交量、房价、地价）预期，最后上涨（成交量、房价、地价），形成政策传导市场。
通过一线城市核心区率先止跌回稳，一线城市带动二三线城市核心区，二三线城市核心区带动三四线城市，形成房地产市场总体止跌回稳定的预期，这就是止跌回稳路径。
三是持续用力推动房地产市场止跌回稳，释放出政策未见底、未到天花板，政策工具箱已经全面打开的信号。未来政策发力，不仅是供需两端，还有货币和财政政策。
四是房地产超调、市场持续下行，对国内经济的冲击、影响非常巨大。简单说振兴经济，先振兴房地产。释放出稳经济，稳楼市是稳经济的信号。
五是房地产市场止跌回稳的关键，先稳量（成交量、销售额），后稳价（房价、地价）。化解房地产风险需要一起发力，收储和城市更新货币化及增量融资是国家下场信号。
六是取消限价、限签和取消限地价、限售价及限现房、自持、允许自持的物业出租出售及降息、好房子的建设，是稳定房价、地价上涨预期的关键，房企利润增长的信号。
七是旧改、收储政策预计加速落地，货币政策转向适度宽松的信号。10万亿元化债资源有利于缓解地方财政压力，三部委优化多项房地产税收政策，财税支持政策加速落地。
城中村改造货币化安置将提速。35个超大特大城市扩大到297个地级及以上城市，超特大城市城中村待改造规模不足200万套，扩展至地级及以上城市后，待改造规模大幅提升。
高能级城市城中村改造成本较高，各方参与旧改的意愿并不高，推进缓慢，低能级城市推进速度预计会更快，落地效率更高。明确了货币化安置的方式帮助该项工程的推进。
运用专项债收购存量土地细则落地。11月11日，用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地规定，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
就低确定收地基础价格。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。资金来源是通过地方专项债券发行带来的资金。意味着更多低成本的增量资金将进入房地产市场。
老汉重点分析12.12会议涉房地产行业问题，因为与以往的经济会议不同的地方在于本次会议把“房地产”单独作为一个板块，是三大风险中最迫切需要化解的经济最主要风险。
第一是化解房地产风险
自2022年提出化解房地产风险，到2024年12.12会议再次提出“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”的表述，释放出了化解房地产风险最强烈的信号。
房地产、地方债务、中小银行金融机构三大风险中，地方债务通过12万亿财政一揽子的存量刺激计划，短期化解。中小银行金融机构的风险，通过并购收购已经基本好转。
地方债务、中小银行金融机构的风险能够在短期内化解、好转，实现风险的平稳着陆，最根本原因是国家出手，化解二大风险。国家出台12万亿财政计划和推动并购收购。
按照2024年12月13日的全国金融系统工作会议对三大风险表述来看，地方债务风险已经化解了。房地产、中小银行金融机构、非法金融活动成为2025年经济的三大风险。
实际上，房地产风险的债务、库存、交房、供大于求问题都是环环相扣，必须针对债务、库存、交房、供大于求问题，实施四管齐下的房地产政策组合拳，才能止跌回稳。
化解房地产风险（债务、库存、交房、供大于求），必须国家出手才能出清风险，才能化解四大房地产风险。否则，楼市难稳住，市场难止跌回稳。
房地产超调是中国经济最大的风险，是GDP下降的根本原因之一，是股市和债市低迷的原因之一，是地方财政下降的主要原因之一，是就业率下降和收入减少的原因之一。
振兴内需（消费和投资）、振兴经济和就业及收入前，必须先振兴房地产。而振兴房地产，必须先化解房地产风险。风险一日不出清，楼市稳不住，市场止跌回稳的目标就无法实现。
对比单一的、规模小的地方债务、中小银行金融机构风险，房地产风险，最为复杂、危险。目前房地产风险有四块，块块是硬骨头，不是出个系列组合拳就能啃下硬骨头的。
一是房企高债务（金融债（贷款）、非金融债（境内外债券、保险、信托、基金、合同债、供应链债）。是影响银行谨慎贷款、供求关系和预期及信心修复、市场止跌回稳的原因之一。
二是高库存（商品房和非商品房及闲置土地库存）面积，创历史性最高天花板。这是影响房企现金流和资金链及经营财务稳定、供求关系和预期及信心修复、市场止跌回稳的原因之二。
三是高交房（待交房面积和无法卖出的烂尾房）面积，创历史性最高天花板。这是影响销售回升、房企业绩增长、银行谨慎贷款、供求关系和预期及信心修复、市场止跌回稳的原因之三。
四是供大于求，市场严重供应过剩，需求萎缩（就业岗位和收入下降）。这是影响销售回升、房企业绩增长、银行谨慎贷款、供求关系和预期及信心修复、市场止跌回稳的原因之四。
第二是稳住楼市
楼市正在酝酿一场大变局。从2024年9.26“要促进市场止跌回稳”，到12.9会议提出“稳住楼市”，12.12会议再次提出“稳住楼市”，释放出来了2025年稳楼市的最强烈信号。
9.26“要促进市场止跌回稳”、12.9会议提出“稳住楼市”，12.12会议再次提出“稳住楼市”，都是房地产市场首次提出、都是会议首次提出，意味着稳定楼市迫切性非常明确。
稳住楼市，谈何容易。2022年10月、11月二波（三支利箭和金融16条措施及保函置换预售监管资金）房地产政策组合拳，未稳住楼市、房地产市场未止跌回稳。
2023年7月、8月、11月的三波（金融16条措施延期、三大工程、三个不低于、经营性物业贷）房地产政策组合拳，未稳住楼市、房地产市场未止跌回稳。
2024年5.19、9.29、11月三波（四个取消、四个降低、两个展期、两个暂停、两个收储、两个新增、一个减税）政策组合拳，未稳住楼市、市场未止跌回稳。
稳住楼市逻辑看是市场止跌回稳的基础不牢固。背后是疫情冲击后遗症未修复、出清不如预期、增量融资紧、错过救市最好时机、政策落地机制不完善、负向循环预期未打破。
一是疫情冲击后遗症未修复。就业和居民收入下降及融资利率上升，影响企业、个人的投资、购房消费能力。这是影响楼市稳定、影响市场止跌回稳的根本原因之一。
二是房地产风险（债务、库存、交房、供大于求）未化解，出清不如预期，并且风险蔓延至供应链。这是影响楼市稳定、影响市场止跌回稳的关键核心、根本原因之一。
三是增量融资紧（三道红线、贷款集中制、金融审慎管理制度）。影响银行信贷、房企现金流和资金链、供求关系修复，影响楼市稳定、止跌回稳的根本原因之三。
四是错过救市最好时机。爆发债务、交房、库存、供大于求的化解风险时机是在2022年3月份，到了10月、11月开始有范围、小力度对房企救市并且难落地，是影响止跌回稳的的根本原因之四。
五是政策落地机制不完善。托底楼市大招（一个暂停、两个收储、两个新增、一个减税）政策落地机制不完善，政策保留空间，导致政策组合拳效果和时效不如预期。
政策组合拳的政策落地机制不完善，结果致效果差和时效性弱及传导性差。是影响销售和房企业绩增长、供求关系和预期及信心修复、市场止跌回稳的根本原因之五。
六是负循环预期未打破。简单说中国经济形成经济和房地产关系的预期负循环现象，即“房地产下行-房地产及供应链下行-房地产涉及57个产业投资和消费下降-财政收入和土地收入下降-经济下行”。
房地产行业负循环预期，形成房地产金融泡沫（三高）-金融紧箍咒导致融资端收紧-房企信用和交房及供应链爆发危机-银行金融机构增量融资一致性全面紧缩-市场供大于求(供应过剩，需求萎缩)。
-疫情冲击经济后遗症-房企降价卖房与政府降价卖地和市场下行-购房者悲观预期致购房意愿低-销售进一步下降-房地产政策救市组合拳-销售弱复苏，这十一个环节基本可以概况房地产行业负循环。
房地产市场周期三大负循环预期，银行金融机构预期（融资紧箍咒和审慎管理制度，房企债务和交房问题及购房者贷款下降、坏账影响，银行贷款谨慎，导致房企增量融资紧，经营困难）。
购房者预期（房企债务和交房及供大于求的问题影响，加上就业和收入的不稳定，下降，影响购房者入市信心和市场预期。购房者贷款意愿降低，加速还款，金融机构利润压力大）。
房企预期（对未来房价预期下降，导致购房者观望情绪浓厚，市场流动性差，进一步导致开发商销售和回款受阻，现金流恶化，导致债务和交房危机，加剧销售和金融机构挤兑）。
第三是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
释放出不仅要落实好已经出台的房地产政策组合拳，并且需要加大房地产需求端政策刺激规模和力度，未来还要出台力度更大的需求端、供应端新政策强烈信号。
持续用力、加力的表述，不仅释放了房地产市场止跌回稳的迫切性、紧急性、必要性，更是对2025年稳住楼市的决心，更是表达房地产市场不止不稳，救市不停不止的态度。
简单说，要全方位稳住楼市，实现房地产市场止跌回稳，振兴房地产。不管是房地产政策组合拳的范围、力度、规模都要持续加大，还要加大需求端的政策刺激力度。
最主要是有望加速落实“4412221”房地产政策组合拳中，两个收储（收储存量商品和空置土地）、100万套城市更新货币化的政策，这是房地产市场止跌回稳的关键。
为什么现在提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，背后与当前市场形势和政策有直接关系。
一是房地产市场止跌回稳的基础不牢固，缺乏可持续性的条件。9月-10月房地产市场在一线和核心二线城市短暂回升后，11月出现成交量、房价再度放缓、下降的形势。
二是5.17、9.29、10月-11月一系列的房地产政策组合拳，由于政策落地机制问题，导致政策效果和政策时效性及市场传导性开始减弱，影响房地产市场止跌回稳的走势。
三是疫情冲击后遗症未修复、出清不如预期、增量融资紧、错过救市最好时机、政策落地机制不完善、负向循环预期未打破的六大拦路虎，影响房地产市场止跌回稳预期。
四是城中村和危旧房改造的房票、专项借款、货币化存在政策卡点堵点、资金来源、落地机制、回报周期、市场化等一系列问题，无法有效释放刚性和改善性住房需求潜力。
五是四个取消、四个降低、以旧换新、房票、城中村改造专项借款、减税、户籍放松、人才放宽、购房补贴的政策对需求端（创造新增购房需求）的作用减弱非常明显。
六是297城100万套城市更新（城中村和危旧房改造）货币化安置的规模、面积有限，对房地产市场止跌回稳影响不大。无法全方位刺激和激活刚性和改善性住房需求潜力。
“4412221”政策组合拳为四个取消、四个降低、一个暂停、两个展期、两个收储、两个增加（100万套城市更新货币化、超4万亿元白名单）、一个减税（全国减税大招）。
“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，这是未来需求端政策更加宽松，力度更大的强烈信号。主要是前期需求端的政策刺激作用有限，限制需求的政策未全面取消。
一是未来降准降息，通过降低LPR和存量房贷利率，来降低住房消费成本，还将与积极的财政政策紧密配合，其中扩大购房补贴、生育补贴的规模、力度。
二是未来核心城市的限制性政策有望继续优化，包括北上深、海南继续优化限购、限贷、限价、限离、限企等政策，先取消郊区、大户型限购等存在一定预期。
三是未来核心城市继续降低新房和二手房首付比例，降低房贷利率，扩大多孩家庭、以旧换新、户籍放松、人才放宽、购房补贴、房票政策的支持规模、力度。
四是降低交易税费依然具备空间，包括针对首套房的免个所得税，契税、印花税，增值税，这是房地产税收政策的一部分，还可以减免房企所得税、增值税等。
五是100万套城市更新货币化安置（城中村和危旧房的城市更新），是充分释放刚性和改善性住房需求潜力的重要政策之一，同时与房票、专项借款政策同时发力。
六是扩大收储商品房存量的用途，包括保障性住房（公租房、保租房）、配售型保障房、安置房、人才房、共有产权住房，扩大收储商品房存量的城市范围、规模、金额、主体等。
稳住楼市，止跌回稳，必须先解决房地产出清的问题。只要债务、库存、交房、供应于求四个问题没有解决，只解决其中一个，无法稳住楼市。其次是销售和回款的问题。
第四是合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
优化增量，盘活存量，是修复供求关系、市场预期和信心的关键，去库存的政策目标，释放出修复供求关系、市场预期和信心的政策加码及未来出力度更大的新政策信号。
严控增量，暂停土地出让。4月29日通知明确规定，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。
优化存量，一是收购商品房存量用作保障性住房。5月17日，政府可以需定购，100%的贷款本金3000亿元保障性住房再贷款，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
二是盘活存量闲置土地。5月17日，实施妥善处置闲置存量土地若干政策措，允许地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。
5月21日《土地储备管理办法》中下列土地可以纳入储备范围，依法收回且原使用权已注销的国有建设用地、收购的国有建设用地、行使优先购买权取得的国有建设用地。
已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；其他依法取得的国有建设用地。11月7日、11日，运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，稳定房地产市场。
收储存量商品房，落地政策机制有望完善。打通收储政策的卡点、堵点，主体、价格、供需错配和利润周期、资金来源、用途范围的问题，其中专项债收储存量商品房落地。
收回收规空置土地，落地政策机制有望完善。打通收回收购政策的卡点、堵点，收回收购价格、供需错配、资金来源、过度市场化的问题，其中专项债收购土地落地。
三是创造住房新需求。明确新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围已经扩围至297个地级及以上城市，且采用货币化安置方式。
“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造货币化安置会加快落实，其城中村和危旧房改造货币化安置套数规模、力度有望扩大。
预计各地有望将货币化安置与房票政策、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合，其中加大使用房票安置的补贴奖励。
城中村改造的货币化安置、城中村专项借款、房票安置、保障房再贷款、闲置土地专项债、收储存量商品房专项债的政策将会加快落地。
第五是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
房地产发展新模式的表述一直在不断变化、不断产生新的内涵，处于探讨、研究阶段，没有明确的模式和框架及具体的内容。因为2024年3月之后房住不炒、房地产税一直未提。
2006年4月首次提出房地产长效机制，一直到2024年3月的健全风险防控长效机制，之后一直未提房地产长效机制。取而代替的房地产发展新模式，成为行业发展的目标。
如果说稳住楼市、房地产市场止跌回稳是政策短期（2024-2025）目标，房地产出清和去库存是政策中期（2024-2027）目标，构建房地产发展新模式是政策长期目标。
自2021年12月首次提出房地产发展新模式，构建房地产发展新模式都是房地产行业发展的重点。从长期来看，构建房地产发展新模式将成为未来几十年的目标，这是大趋势。
房地产发展新模式，包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、商品房预售制改革、土地制度改革、财税收制度改革、房地产金融制度、保障房制度。
保障性住房筹集力度不减，现房销售试点正在推动。2025年住房制度、保障房制度、供应体系、预售制、土地制度、金融制度、财税制度的基础性制度的改革会有一些积极进展。
房地产发展新模式目前相对模糊的框架是住建部门2024年3月、8月表述，但是理念、体系上又不同了。3月9日住建部门表述为，理念、机制、实施，构建房地产发展新模式。
第一是理念上，要完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。
第二是机制上，一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，指导各地编制好住房发展规划。
二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。供给端，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。
使用管理端，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。第三是
实施上，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
保障性住房是完善住房制度和供应体系，重构市场和保障关系的重大改革，拓展配售型保障性住房的。二是下力气建设好房子，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备。
3月9日住建部门表述构建房地产发展新模式为理念、机制、实施。8月23日，住建部表述构建房地产发展新模式为理念、体系、制度、新机制，又有新的表述。
第一是理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设好房子。第二是体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。
第三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。第四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
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