自 2024 年 5 月 17 日中央首次提出收购存量商品房用作保障房政策以来，已有 32 个城市发布了收储细则，包括广州、杭州、合肥等高能级城市。但实际落地的项目有限，多数城市收购的数量在 500 - 3000 套的范围。
政策推进进度方面，9 月以来政策不断升级，央行将保障性住房再贷款的中央银行资金支持比例提升至 100%。财政部支持利用专项债券收购存量商品房作为保障性住房，国务院副总理何立峰也在积极倡导推进该项工作。
收购存量房的框架要求：已建成未出售的存量商品房需满足一系列条件，如竣工验收备案证明，可办理不动产权证书等等。在配套方面，房源要处于交通便利、配套设施齐全的区位，部分城市要求项目配备一定比例的车位。户型上，大部分地方要求收储房源单套建筑面积小于 120 平方米。定价层面多以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限。
然而，政策推进和市场预期存在差异。市场期望减少库存平稳价格，但实际再配置可能使政策减少库存效果被高估，在定价时稳定价格效果被高估。存量房收储过程中存在诸多约束：
首先是价格匹配机制。地方政府追求商业模式可持续与国有资产保值增值，而开发商关注出售回笼资金能否覆盖项目的债务。
其次是房源匹配机制，对房源有配套齐全、户型合适、优先整栋项目等要求，提高了收购的门槛。
第三是责任匹配机制，地方政府和银行是重要主体，要确定收购主体，建立制度，规范运营，安排财税政策，掌握需求并监管资金。
最后是市场隔断机制，地方政府在定价后的保障房市场与广义的商品房市场有重叠，大规模推出可能影响区域的商品房市场价格。
面对这些约束，存量房收储政策未来有诸多思考方向：
第一是收储后配租为主，配售为辅或先租后售，更利于去库存。
第二是收储重心或向高能级城市聚焦。
第三是以需订购，可降商业可持续的风险。
第四是可提高对市场闲置商业公寓等多元业态收购比例。
第五是关注货币政策或财政政策等金融政策的支持力度。
第六是关注是否鼓励银行尽职免责以及积极性。
最后是优先收购地方政府库存可能阻力最小。
从投资建议看，存量房收储进度偏慢，全国大范围落地进度在观察。相对而言，地方政府优先收储自身体系存量房阻力小，以合肥为代表的城市已经落地，城投逻辑是主线，利好地方城投平台。那么从全市场而言，房地产收储是行业止跌回稳的重要手段，后续加码与落地关键。考虑核心城市落地难度低，更看好核心城市资源多且运营稳健的房企，业绩韧性强、现金流稳健的物管公司也将受益于市场止跌回稳。
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