这几天我去了日本，除了旅游，另一个重要目的就是考察下日本房产，
这回算是把日本房地产市场给扒干净了，花了大量时间总结了一些防坑经验，分享给你们。
先说明一点，这篇文章可能会打脸大量的利益方，内容净是大实话，需要耐心观看。
01、
我们都清楚，经过失落的三十年，日本老一辈对买房这件事都留下了深深的阴影。
而且日本房产是租售同权，也就是只要你租房，就可以享受到日本的所有福利，比如12年免费义务教育（幼儿园到高中），免费医疗，养老等等，所以日本年轻人有近一半人是选择租房，直接躺平。
当然他们真想买房的话，倒也不难，因为日本政策规定，首套房利息只需要每年0.3%，而且零首付。
①公寓
所以对日本大多年轻人来说，大多是选择租一套二十多平的公寓，或者干脆买下来。如下图这种，像在日本大阪这种新一线城市，大概也就几十万到一百来万一套，零首付贷款的话，每个月也只需要还两三千，月供甚至房租还少，当然东京核心区会更贵，可能两百到三百万不等~
那你可能会想日本利率这么低，我能不能贷款买房啥的。抱歉，外国人一般不能以个人名义直接申请住房贷款，要想在日本贷款，通常得有一个公司资质，而且贷款利率也得2%以上。
ps：当然，日本并不全是二十几平的小公寓，比如三口之家，居住房屋通常在60平左右，由于没公摊嘛，60平就相当于国内的80平左右的电梯房~
②一户建
日本除了公寓房之外，还有一种非常经典的房型，叫做一户建，人话说就是国内我们的独栋别墅，喏，大概长这样：
但是日本一户建大多也不会很大，比如一层三四十平，三层下来合计一百平左右，这种房子由于多采用木质结构，因此制造成本低廉，折旧也很快，比如在大阪这类城市，通常在二百多万到三百万一套，普通人也住得起。
③塔楼
注意，和内地有钱人只喜欢别墅不同，日本有钱人更喜好住高楼的大平层，因为当地都是低矮房子居多，公寓一般也不过十层楼，富人喜欢享受俯瞰城市的感觉，所以对于二十层以上的大平层，这种被称之为塔楼，一般在东京核心地段，二十几万一平都很正常。
02、日本房产的成本构造
在说日本房产投资之前，我们必须先了解一个最基本的知识，
房地产投资=土地投资+房屋投资
①土地投资
日本的住房制度是永久产权，买房的同时也等于买了地，而且土地也是可以私人直接交易的，所以土地价值不容忽视。
土地越贵的城市，往往房产的土地成本占比越高，甚至可以达到60%以上。而且日本也遵循一个规律，越核心的土地资源越值钱，越便宜的地段，反而越不值钱。
比如东京银座下面一块地，一平米可以卖到上百万一平，当年巅峰时期银座一条街可以买下整个纽约，即便是90年代暴跌，之后依然是快速增长，地价已经历史新高。
从13年以来，东京银座的备案地价已经超过了90年的高位，近十年上涨一倍，年化7%以上，远超日本平均地价的涨幅。
再看反面案例，三线城市奈良市的地，90年以来最高50万，现在也只有不到二十万，而且增长十分缓慢。
对于东京这种超大城市来说，因为核心地段的土地价值更高，所以房屋造价结构上，一般60%是土地成本40%建造成本，而大阪房产，只有40%是土地成本，剩下60%建造成本，边缘城市的土地成本还会更低。
懂的都懂，土地是不断增值的，而建造成本就好比买车，是不断折旧的，因此对于购置投资性房产来说，一般东京核心区的长期保值性会略高于日本其他城市…
可以这么理解，东京本身是仅次于纽约的全球第二大城市，吸收了日本1/3的人口（日本1.2亿人，东京有近4000万），因此我们可以把东京最核心二十三区的土地，视为“地黄金”，会相对更保值，
那除了东京，日本还有哪里可以关注呢？如果把东京核心区是“地黄金”的话，那大阪充其量算是“地白银”，就好比东京是中国的“上海”，大阪体量可能只算得上“杭州”，体量会小不少~
这里也做个最简单的总结，从土地保值增值的角度来看：
东京核心二十三区＞大阪核心区＞东京非核心区＞大阪非核心区＞其他
Ps：对了，我这次去日本和一些朋友交流发现，现在正发生的一个趋势，就是东京以前海外投资者买房主要是以咱们香港、台湾同胞居多，但现在内地也在快速增加。
听朋友说，之前一次日本虹吸内地居民，应该是上海疫情期间悟了的一波人，这两年也开始蔓延到了各地的中产，估计也是意识到投资环境变得比较恶劣吧。
②房屋投资
投资日本房产，咱内地人鲜有拿来自住的，大多数都会委托给项目方出租，所以房产除了分析土地价值，其次则是分析住房带来的租金收益~
咱需要理解的一个核心点就是，土地之外的建造成本，本质上就是拿建造投入换未来若干年的出租现金流。
此外衡量租金收益，也可以衡量我们买入土地的总体泡沫程度，因为租售比，其实就等同于房产的市盈率。
90年代巅峰期日本租售比远远低于纽约，这就是严重不合理的地方，其市盈率甚至达到近百倍，为什么我说现在内地的房产泡沫严重，也是因为它既不增长，也没有收息功能，市盈率畸形，这是最大的问题。
我们说一套房子，扣掉各种成本之后，按照全球平均线来看，你至少要出租每年收回4%左右的钱才算合理，可内地只有1.5%，反观海外，基本纽约、东京各个大城市的各个地段，长租基本都能做到4%的水平，而一些地产通过民宿化运作，可能收益率还能再高一些，比如5%-6%，
所以根据以上两点，总结就是：
作为投资客，
第一，你必须得判断分析房产土地的上涨潜力；
第二，房产投资来说，房屋出租收益率越高越好，并且建造成本占比不宜太高。
03、如何计算房产的预期收益率？
最后我做了个总结，在计算日本房产投资回报的时候，可以用做我归纳的一个简单公式，感兴趣的可以自行套用：
实际投资回报率≈①租金回报率+②土地回报率×土地价值占比-③住房折旧率×建筑成本占比
①租金回报率一般是4%左右，民宿签包租那种是5-6%左右，
②土地回报率则要看具体地区，边缘地区的土地基本没有增长价值，核心地区的土地可以做到保值增值，比如按全球美元M2印钞的速度来算，近十年在5.5%左右。
Ps：为什么不按日本的M2，因为东京核心区域属于全球交易资产，定价会偏全球化。
近几年日本中央区地价表现
土地价值占比、建筑价值占比则要看买的是哪里的房子，比如东京公寓土地价值通常占比是60%甚至更高，但大阪就只有40%了，而建筑占比则反过来，前者是40%，后者是60%。
再就是③住房折旧率，要看房屋是什么结构，比如：
木质结构，那么折旧期为22年，每年折旧估算4%；
铁骨结构，折旧期是33年，每年折旧估算3%；
钢筋混凝土结构，那么折旧期是47年，每年折旧估算2%。
此外，日本房产持有成本主要是固都税，固定资产税为房产评估价的1.4%，都市计划税为评估价的0.3%，不过200平以内分别减免到1/6和1/3，这块成本为0.233%+0.1%=0.33%，实际评估价会比成交价低些，再加上修缮基金、物业管理费、火灾、地震险啥的，综合下来大概一年0.5%左右。
.......
04、案例分析
最后甩个案例，东京某核心区物业是65%土地成本，35%建造成本，钢筋结构，假设它和运营商签订五年6%包租（含税成本），计算其大致预期回报率。
期间的回报为：
实际投资回报率=租金回报率+土地回报率*土地价值占比-住房折旧率*建筑成本占比
6%+5.5%×65%-2%×35%=8.9%
再说个比较差的案例。
某大阪物业40%土地，60%建造成本，木结构，包租5%，计算其大致预期回报率。
实际投资回报率=租金回报率+土地回报率*土地价值占比-住房折旧率*建筑成本占比
5%+5.5%×40%-3%×60%=5.4%
实际上由于土地不同，两者土地的价值增长速度也不能完全套用，这算是里面最大的变量因素了~
当然判断房产大致孰优孰劣，还是一目了然的，所以以后看到某人推一些XX房产，我们一眼便能识别好坏。
以上就是我对日本房产一个大致的分析。
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