“会赚钱”的写字楼？青岛CBD地标，为何8.15亿拍卖？|写字楼|开发商|拍卖|精装修|置业|青岛cbd地标|青岛市|青房

10年托管，年收益10%，50万撬动420万……十年前的“神话式投资”广告语，今天却变成了写字楼拍卖的背书。青房财富地带，这个占据青岛CBD核心的地标建筑，正以8.15亿的价格等待接盘侠。一夜暴富的梦碎背后，究竟藏着什么样的故事？

▲青岛CBD地标，青房财富地带

1、

从“赚钱机器”到被拍卖，财富的另一面

如果时间回到2014年，青房财富地带的广告语足够让人热血沸腾。开发商喊出了“会赚钱的写字楼”的口号，不仅承诺10年托管、年收益10%，还附赠精装修和极低的首付门槛，用50万首付款就能“撬动”420万资产，听起来无比诱人。

▲青房财富地带2014年开盘时的宣传广告

然而，这一切的美好并没有持续太久。首先是市场风向突变，写字楼需求逐渐萎缩，加上市北CBD区域其他项目竞争激烈，青房财富地带并没有实现开发商描绘的“稳收神话”。其次，开发商青岛创融置业本身债务问题频发，项目的持续经营能力受到质疑，最终成了拍卖市场上的“常客”。

在光鲜数据背后，这个写字楼的隐患逐渐显现：6.6高容积率使得项目密度极高，得房率偏低，且物业费（7元/㎡/月）居高不下。一个过于乐观的商业模型，被现实狠狠打了脸。

2、

开发商的“转型实验”，为何难逃困境？

青房财富地带的开发商——青岛创融置业有限公司，为青岛本土开发商（和孙宏斌的融创没有一毛钱关系），成立于2009年，为青岛青房控股集团成员，青岛青房控股集团从二手房中介起家，其前身是青岛著名的本土房产中介公司——青房置换不动产，于2000年成立，高峰时曾有超150家二手房中介门店，在青岛堪称行业龙头。

然而，2014年前后，随着全国性房产中介大军入驻青岛，青房的传统业务逐渐被挤压，不得不谋求转型，开始进军房地产开发和融资担保领域。

▲青房财富地带

青房财富地带，本该是其转型的“标杆之作”，但现实却事与愿违。以下几方面成为这个项目最终失利的关键：

市场错判：

青房财富地带主打的是小面积理财型写字楼，但2014年后，青岛市写字楼市场进入供过于求的局面。特别是在市北CBD区域，多项目齐头并进，导致租金难以上涨，写字楼投资回报率普遍偏低。目前，青房财富地带写字楼的租金，仅约为2.1元/㎡/天。

▲市北CBD写字楼林立

项目品质争议：

青房财富地带项目号称“高端”，但在交付时频频爆雷，业主投诉延迟交房、验收未完成的问题屡见不鲜。甚至有买家直言，所谓的精装修不过是粗制滥造，实际租赁效果与开发商承诺相差甚远。

▲青房财富地带写字楼大堂

企业内忧外患：

青房控股的资金链状况并不乐观。从二手房中介，到房地产开发，再到贷款担保、承兑担保、融资担保等，业务线的过度扩张，让企业陷入多线作战的泥潭，最终导致资金链断裂，一发不可收拾。

3、

8.15亿的拍卖价，谁能接下这块烫手山芋？

眼下的青房财富地带，其债权招商金额高达8.15亿，涵盖三栋高层、商用土地和地下车库等资源。从资产配置来看，这个价格并不算低，但问题在于，它的未来前景依然不明朗。

市北CBD的写字楼市场，目前竞争异常激烈，空置率居高不下。同区域内的项目“中央广场”项目同样陷入拍卖困局，至今无人接盘。青房财富地带项目本身定位，限制了未来的改造空间，本次拍卖的抵押物包含商业用地12049㎡、商业用房9700㎡，未网签办公5000㎡以及地下车库45000㎡，即便有买家接手，也需要花费巨资重新规划和运营。

回到购房者的角度，当初买入该项目的投资者，恐怕已经被“托管收益”伤透了心。所谓的“稳赚”口号，变成了忽悠的代名词。而对于开发商青岛创融置业来说，这或许只是他们债务漩涡中的冰山一角。