据悉，新世界发展上周致函其银行债权人，寻求有关违反贷款相关财务契约的豁免。
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股债双杀
12月18日，新世界发展（00017.HK）发行的部分永续债进一步下跌。
其中，新世界发展票息4.125%的永续债报价每1美元下跌5.8美分至40.3美分，周二下跌4.5美分，迈向历史最低水平。
此外，新世界发展2030年到期、票息4.5%的债券跌4.7美分至57美分左右，本周下跌约18%，迈向2023年8月以来的最低水平。
港股方面，12月18日新世界发展股价下跌6.73%至5.27港元，本周累计下跌超12%，创下三个多月来的最大单周跌幅。
股价走势
消息面上，据此前Debtwire在援引两位未具名知情人士报道，新世界发展上周致函其银行债权人，寻求有关违反贷款相关财务契约的豁免。
《小债看市》统计，目前新世界发展存续美元债22只，存续规模79.4亿美元，规模较为庞大，其中包含5只永续债。
近年来，新世界发展风格较为激进，对外投资不在少数，其财务杠杆也被资本市场所关注，在香港头部房企之中高于长实集团、新鸿基地产、恒基兆业等。
02
财务杠杆高企
据官网介绍，新世界发展成立于1970年，于1972年在香港上市。
新世界发展的主要业务包括物业发展、物业投资及投资及/或经营酒店及其他策略性业务，业务遍佈大中华，特别是在粤港澳大湾区。
从股权结构看，新世界发展的控股股东为周大福企业有限公司，持股比例为41.11%，公司实际控制人为郑氏家族。
2024财年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界发展于香港的物业发展收入为24.12亿港元，应占物业合同销售为约15.09亿港元，同比均出现大幅下降。
新世界发展内地整体物业合同销售额为124.8亿元，合同销售面积约31.3万平方米，整体合同销售的平均住宅价格超过每平方米44000元。
截至2024年6月30日，新世界发展于内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约372.1万平方米，其中约198.8万平方米为住宅。
新世界发展核心物业发展项目主要分布于广州、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京等城市。
在业绩方面，受房地产行业整体环境影响，新世界发展也未能避免业绩亏损。
2024财年，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。
其中，来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%；来自持续经营业务的核心经营溢利为68.98亿港元，同比下跌18%。
截至最新报告期，新世界发展总资产有4451.58亿港元，总负债2202.69亿港元，净资产有2248.89亿港元，资产负债率达49.48%。
值得注意的是，若加上永续债，新世界发展的财务杠杆将被推高。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，新世界发展主要以非流动负债为主，占总债务的57%。
截至相同报告期，新世界发展非流动负债有1263亿港元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1144亿港元。
此外，新世界发展还有流动负债939.6亿港元，主要为应计费用及其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有421.1亿港元。
相较于短债规模，新世界发展流动性紧张，其账上现金及现金等价物有259.5亿港元，无法覆盖短债，公司存在一定短债偿债压力。
因此，整体来看新世界发展有息负债总规模有1565.1亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为71%。
值得注意的是，近年来新世界发展的净负债率上升较快，2023年从2022年中期的43.2%上升到46.9%，而2021年该数据为35.6%。
由于负债水平高于其他港企，新世界发展在这一轮加息周期下融资成本受到影响也较大。
2022年底，新世界发展平均融资成本为3.8%，较2022年中期及2021年底上升1.3个点，并且随着美元基准利率提高，整体利息支出存在继续增长的风险。
值得注意的是，2021年以来新世界发展的筹资性现金流净额均为净流出状态，公司融资环境欠佳，面临一定再融资压力。
筹资性现金流净额
近年来，新世界发展的管理层表示将推进降低财务杠杆的计划，包括出售非核心资产、优化资本支出、库房管理及调整其股息支付等。
其实，自2020年开始，新世界发展集团便相继沽清香港巴士业务、航空租赁业务、天津港等非核心资产，回笼资金420亿港元。
2024财年，新世界发展已经达成出售非核心资产80亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。
预计到2025财年，新世界发展全年出售非核心资产的目标将达到130亿港元。
另外，私有化事项，也被视作是去杠杆计划的重要行动。
总得来看，新世界发展业绩亏损，盈利能力下滑，对债务和利息的保障能力下降；财务杠杆水平高企，融资成本上升，融资渠道遇阻，面临再融资压力。
03
老牌港资房企
香港郑氏家族实控周大福、新世界发展、新世界百货、ST景谷（600265.SH）等上市公司，还是中策资本控股（00235.HK）的第一大股东。
早在20世纪80年代，新世界发展就已进入了中国内地，是最早一批投资内地的港资企业。
1999年，新世界中国地产正式成立，并于香港联合交易所上市。
之后，新世界两次“力排众议”，持续增资内地。
一次是2008年全球金融危机时，那时很多外来投资者对中国内地投资却步，新世界却“力排众议”投资广州。
如今的广州城市地标周大福金融中心(东塔)就是那次投资的产物。
另一次是2016年，当时众多香港房企扎堆抛售内地项目，收缩“战线”。但新世界经过短暂调整后，将目光锁定粤港澳大湾区，不退反进。
2021年初，新世界中国总部从香港搬到广州，此后新世界在整个大湾区内地城市的投资已经超过2000亿元。
今年9月26日，新世界发展在香港召开的2024年财政年度总结业绩新闻发布会上宣布，集团行政总裁郑志刚辞任，调任为非执行副主席及非执行董事。
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