把握行业机遇，优秀企业奋楫争先夯实租赁资管能力|住房租赁|房地产企业|招商|租赁资管|经营

2024年，二十届三中全会再次强调“加快建立租购并举的住房制度”，金融支持政策贯穿全年，住房租赁金融支持体系渐进完善。5月以来存量商品房去库存政策不断完善，非居改租、收储转租等逐步落地，12月中央经济工作会议再次强调要“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，明年相关政策将加快落实，存量盘活有助于保租房筹集渠道拓宽，也为企业带来发展机遇。随着我国住房租赁行业环境进一步改善，优秀企业紧抓行业机遇，积极锤炼资管能力，强化品牌优势，提升投资回报水平；同时将可持续发展理念融入到运营管理过程中，积极推动行业高质量发展。

在此背景下，中指研究院秉承公正、客观、全面的原则，基于对全国主要城市住房租赁企业和项目经营状况的跟踪研究，结合企业管理规模、经营能力、发展潜力和品牌影响力及重点项目运营成效、产品设计、服务质量等关键性指标，优选出“2024中国住房租赁优秀企业”、“2024-2025中国住房租赁资产管理优秀企业”、“2024中国住房租赁可持续发展优秀企业”、“2024-2025中国长租公寓优秀项目”等研究成果，在肯定优秀企业/项目市场地位的同时，也为行业提供学习和借鉴的标杆。

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市场格局：企业聚焦核心城市拓规模，地方国企借势存量盘活加速入局

住房租赁优秀企业积极开拓租赁赛道，开业规模TOP30企业开业房源量超120万间。2024年，住房租赁行业融资政策更加完备，在中央持续强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的背景下，住房租赁市场地位进一步强化。同时，伴随着重点城市租售比持续回升，住房租赁行业投资收益率也在不断改善，越来越多的企业积极投身住房租赁赛道，住房租赁优秀企业紧抓资源拓展业务规模。根据中指研究院监测数据，截至2024年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达122.6万间，较2023年末增加14万间。具体企业来看，万科泊寓开业规模超19万间，龙湖冠寓超12万间，行业领先地位稳固；从规模变化来看，2024年前11个月，万科泊寓、瓴寓国际、城家、华润有巢、保利公寓等新开项目较多，整体开业体量有较大提升。

此外，除了继续积极拓展业务规模，部分住房租赁企业在经营模式上也做出一些创新以适应市场变化，如尝试“长短租”混合经营模式。近两年，受就业环境影响，一定比例的租客工作稳定性有所下降，短租需求比例明显提升，同时企业方面通过长租兜底、短租实现溢价以获取最大化收益的动力较强，在此背景下，长短租灵活组合的租赁模式逐步成为行业运营模式新趋势。

表：截至2024年11月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

分类型来看，房企系规模总量及增量优势突出，地方国企系储备房源开业速度加快。

开业规模位居全国TOP30的房企系住房租赁企业，普遍为在房地产行业耕耘多年、全国化布局的头部房企，此类企业在获取优质资产方面具备较强竞争优势。2024年在企业积极开拓住房租赁市场的背景下，房企系管理规模明显提升。截至2024年11月，TOP30企业中，房企系累计管理规模达85.8万间，较2023年末规模增加5.5万间。其中华润有巢作为行业领先的租住“运营＋资管”平台，经过6年探索发展，已累计入驻15城、布局租赁房源5.6万间，管理规模位居央企首位；打造了大型租赁社区“有巢国际公寓社区”、高端服务型公寓“有巢公邸”、白领公寓“有巢公馆”、青年公寓“有巢公寓”等多元产品矩阵，为各类租客提供了丰富的安居选择，致力于解决新市民、青年人差异化的租住需求。保利公寓以敏锐的市场洞察，精准布局多元租赁产品，从精致单身公寓到家庭式套房，装修精良且设施完备，可满足不同租客需求；运营管理上，保利公寓秉持专业高效的态度，构建完善服务体系，快速响应租客诉求，为租客打造安心舒适居住空间，树立行业典范，引领住房租赁品质新高度。

地方国企系租赁企业依托平台优势，近两年收储了较多的物业资产，进入2024年，地方国企系管理资产开业速度有所加快，截至2024年11月，地方国企系企业总体开业规模达16.2万间，较2023年末增加3.5万间，增幅显著。其中截至2024年11月，郑州城发安居开业规模为4.6万间，较2023年末增加1.5万间；华发优生活开业规模为1.9万间，较2023年末增加近五千间。

分城市来看，一线及杭州、南京等东部热点二线城市人口净流入规模大，租赁需求旺盛，长期以来均是企业积极布局的核心城市，但随着近几年保租房的筹集建设与企业的集中布局，东部核心城市住房租赁市场的竞争也在明显加大，部分中西部核心城市住房租赁市场拓展价值逐步凸显，如重庆、成都等地。其中重庆主城区人口聚集效应明显，同时房价在核心城市中相对偏低，租售比具备优势，且重庆住房租赁市场机构化率低，市场拓展机会较大。辰寓作为重庆首个市级国有住房租赁投资运营平台，始终聚焦“租赁市场压舱石、人才聚集助推器、人居改善践行者”职能定位，秉承“城市·梦想·家”品牌核心理念，重点布局“一点四区”（轨道站点旁，工业园区、商业区、学区和医院周边公共服务的覆盖区域内），着力盘活国有闲置资产，建设保障性租赁住房；截至2024年11月，辰寓租赁住房管理规模达5282间，开业规模为4416间，位居重庆长租公寓运营商规模第二位。

2024年，中央对地方国企收储存量房转作保障性住房的支持力度明显加大，在政策激励下，部分城市安居平台积极承担国有企业责任，在收储存量资产开展租赁业务方面取得突出进展，如郑州城发安居、珠海安居集团等。郑州城发安居有限公司作为郑州市保障性租赁住房运营管理主体，近年来创新存量房源收购模式，优化房屋运营管理，制定系列标准化运营流程，初步形成房源回购-房屋运营资产管理链条，为新市民新青年创业就业提供高质量住房保障；其中，通过定向配租、优先配租等方式，吸引了近二百名博士等高层次人才入住，助推全市招才引智工作。珠海市安居集团有限公司，是珠海安居事业主要发展平台，承担着全市安居住房投资建设运营的主体作用；截至目前，可供应各类安居住房约2万套，分布在珠海市各行政区，有力托举百姓安居梦。2024年，在构建房地产发展新模式背景下，珠海安居集团全力开展存量商品房收购及住房“以旧换新”业务，有效推动了珠海“市场+保障”的住房体系建设、促进珠海市房地产市场健康平稳发展。

地方国企系企业的入局给轻资产运营企业也带来了新的拓展机会，地方国企系拥有大规模房源资产，但运营水平仍待逐步提升，为了能更好地盘活存量资产，使之有效成为高质量的租赁住房供应，地方国企系和轻资产运营企业合作运营逐步增多。在此背景下，部分优秀的住房租赁企业凭借自身核心优势，成功实现了轻资产管理输出，如瓴寓国际、乐乎等。

企业经营：提升资管能力，强化品牌优势，践行可持续发展理念

住房租赁行业是经营相对稳健但盈利上限较为固定的行业，投资回报水平对企业资管能力的依赖程度高，2024年随着“住房租赁金融17条”正式落地及保租房公募REITs进入常态化发行阶段，我国租赁住房领域“投融建管退”闭环正式打通，企业资管能力的重要性进一步凸显。招商伊敦、万科泊寓等优秀企业依托母公司多年来在房地产投拓开发业务上的经验沉淀与近年来在住房租赁领域的实践，积累了扎实的资产管理能力和品牌号召力。其中招商伊敦作为大型央企招商蛇口旗下公寓与酒店资产管理运营公司，产品线从国际五星级酒店到社区型长租公寓全方位覆盖，历经40余年的公寓、酒店运营经验沉淀，已然成为行业中成熟的资产管理运营商。2024年，招商伊敦作为运营管理方的招商基金蛇口租赁住房REIT成功上市，打通“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，完成商业闭环的构建，体现了招商伊敦优秀的资管能力和品牌实力。

部分优秀企业加大对可持续发展能力的塑造，并在企业运营管理过程中将可持续发展理念融入各个环节，坚持绿色低碳运作模式，同时为提升租住品质持续创新产品设计，全方位保障产品品质；积极承担社会责任，深耕保租房建设，助力新市民、青年人安居、乐居，推动住房租赁行业高质量发展。2024年，华润有巢发布了保租房REITs行业首份可持续发展报告——《华夏基金华润有巢REIT 2023年可持续发展报告》，弥补了业内在可持续发展实践上的空白；有巢致力于推动租赁住房行业健康发展，为新市民、青年人的住有所居持续贡献力量。保利公寓在产品规划上，积极打造多元户型适配各类租客租住需求，在装修与配套设施上兼顾品质与环保；在运营层面，以专业服务打造和谐社区，高效管理实现资源优化；同时，积极响应政策号召，借助集团资源优势，于重资产稳定布局、轻资产灵活拓展间取得平衡，为住房租赁行业长期健康发展树立典范，引领绿色、和谐、创新的租住新潮流。

项目运营：品质化居住环境与个性化服务协同，全力打造理想租住空间

项目运营层面，长租公寓优秀项目以打造理想租住生活为宗旨，依托项目的资源禀赋、专业的运营管理能力、贴心完善的服务体系等优势，为租户提供品质化租住空间。例如，保利首开乐尚N+公寓作为国央企联袂打造的大型全龄租赁品质社区，拥有60万㎡的大规模体量，依托专业的运营团队、标准化的管理经验，致力于打造个性化人居租赁社区典范，成绩斐然。未来，保利首开乐尚N+公寓将继续在企业客户作为压舱石的基础上高效运营，打造品牌知名度，全力探索大型租赁社区经营管理新模式。中国电建地产·悦生活（上海泷悦景轩店）坐落于临港少有的低密住宅区，与约16000亩的上海海湾国家森林公园及滨海岸线城市公园为伴，享蓝湾天地一站式商业综合体、皮划艇俱乐部、足球青训基地等资源，项目配套醇熟完善。2024年6月23日，中国电建地产·悦生活（上海泷悦景轩店）较主项计划提前3个月开业，首开出租率即达100%。安居公寓（钟落潭店）为全国首批、广州首个集体建设用地建设租赁住房试点项目，由广州安居集团自主运营，该项目建筑面积19651.6㎡，房间总数518套，截至2024年11月30日，已出租491套，出租率95％，被住建部纳入《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第二批）》。

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