早在去年底，有开发商老总向我咨询，说所管的几个项目太难了，虽卖出了少部分房子，因为得交房，工程和景观还得照常推进。由于后续房子卖不掉，没有资金结工程款，余下的工程人家拖着不做了，而业主这边也是三天两头投诉。若这样下去实在没办法干，他就只能考虑转行了，问我市场还有转好的可能吗？
对于这个问题，看得出，开发商老总的难处都源于销售端不行。我给他分析了市场的现状，需求端刺激工作应该是做得非常多了，比历史上任何时候都多，房贷利率不断创历史新低，限购方面，事实上除了一线城市，其他城市基本都放开了，而且各城市还有买房的各种税费优惠以及大额的补贴等等，但结果也都看见了，销售继续下滑，房价继续下行。
那么，这种情况还会扭转吗？我给出的答案是必须扭转，其中一个最为关键的方式就是从供应端着手。因为国家在去年中就明确提出，“房地产供求关系发生重大转变”，既然需求端刺激已没什么大的作用，控制供应端是不得不做的事，其实就是减少、甚至停止土地供应，以时间换空间，当库存下降到平衡线水平，市场自然也就企稳了。
而且，我还告诉这位老总，有些城市从本身来讲，由于财政吃紧，各项支出都安排在未来1年的土地出让收入计划中了，不得不安排土地供应。但是，由于市场本身的不济，最终会倒逼大多数土地根本就卖不出去，事实上形成减少供地的结果。所以，我告诉他，只要土地供应减少（小于当年商品房成交量）或停止，市场一定会反转，只不过需要时间。
当然，还有财政资金比较雄厚的地方主动踩供地刹车。比如，苏州打响了大幅减少供地的第一枪。
根据江苏土地市场网日前公布的信息显示，2024年总供地2040公顷，其中纯住宅供地为185公顷，相比2023年的507公顷，直接减少了322公顷，减幅为63%。原因也被当地媒体说得很清楚，全市待售房屋的土地面积达到了413公顷，未动工的地块都超过了50个，这是促使苏州大幅减少供地的核心原因。
苏州面对的楼市现状，显然不是个例。根据统计部门公布的数据显示，目前全国商品房待售面积为7.6亿平米，创历史新高。按照现有销售速度的话，去化周期达到两年，远超历史10-12个月的供需平衡线，直白地说，苏州楼市供过于求的现实，也是全国其他城市的写照。
苏州走出第一步，相信其他城市大概率会跟进，这可不是信口开河，源于市场因素，结果是政策支持：住建部在今年开年以来给出了两个指示，一是赋予地方充分的房地产调控自主权，二是根据当地楼市库存实际，以人定房，以房定地，编制未来两年的土地供应计划。翻译成白话是，各城要根据实际调整土地供应了，该停止就停止，该减少就要减少，一切要与当地的库存、需求相匹配，不允许再新增楼市库存了。
看到这里就很清楚了，未来3年，房价走向基本敲定，简单说说原因。
前面已分析，需求端我们可以不用看了，不会有什么大变化，目前顶多一线城市还能在限购资格上做些调整，其他基本是没招了。现在把所有的希望放在供应端，就是缩减土地，由于现在的平均去化周期为25个月，既然大家都把思想统一到缩减供地，甚至停止供地的措施上来。那么，就可测算一下楼市何时迎来拐点。
最能作为分析例证的就属江苏常州了。早在2013年时，央视经济频道专门报道了常州因商品房库存大量积压问题，超过60%的房屋都空置，常州因此领到了“鬼城”的称号。痛定思痛后，坊间传出2014年开始3年不供地，事后虽然没看到相关文件，但确实也没看到什么土地供应，仅仅少量的融资地块上市。没有了土地供应，常州的楼市库存跟随全国楼市去库存的脚步而不断消耗，房价也开始逐步发生变化：
2013年初时，常州住房均价接近8000元/平米，但到2013年底只有6000元/平米了，均价跌幅达到了25%（此时楼市库存去化周期超过2年），伴随着停止土地供应计划的实施，2014年和2015年两年都在持续去化楼市库存，全市住房均价也相对稳定，都在6000多元/平米，到2016年正式开始上涨，年底均价达到了8200元/平米，2017年来到1.2W元/平米，2018年1.4W元/平米，一直到2021年创出1.55W元/平米的历史新高。
可以看出，常州停止供地的头两年，房价没有明显变化，只是略微回升，真正回升其实是在第三年。但需要明确一点，楼市的阶段最低点，其实就是在实施停止供地前后这段时间。对此，展现给我们的可能只是苏州这样类似减少供地的城市会发布相关官方公告，而真正不供地的城市其实是不会发什么公告的，你一直没有看到土拍公告，表明事实上已停止供地，我们要有这个觉悟。
只不过，常州的去库存路径现被放大到目前的全国：都是两年楼市库存去化周期，只是主导方从一个城市换到全国各城市。在这里我们可以看到一种现象，住建部要求各地制定2024年和2025年的住房发展规划，常州当时去楼市库存其实也正好需要两年，这是巧合吗？或者是经过精心研究得出的结果？我们不做相关揣测，自己有数就行。
当然，我们不是说接下来的房价恢复幅度还会跟常州一样，因为现在左右房地产的因子发生了改变，生育率、城市化速度以及老龄化都不足以支持房地产市场还有前些年的规模、速度。不过，有一点或是大概率的，那就是恢复时间路径可能差不多，即便考虑到各地的差异性，整体恢复的时间需要3年，前两年默默去化库存，房价从底部回升，而第三年应该就有明显的变化了。个人觉得，未来3年，无论是买房还是卖房，都应做一个提前的计划表，可不受周围情绪主导，但要紧跟供需关系变化而做出抉择。当然，这只是大势，至于楼市热点城市或者过冷城市，往往属于个例，时间要么前些，要么后点，不可能完全同步。
热门跟贴