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作者|姚晓
本期编辑|单敏敏
本期审核|范家菀
最近给一位巴基斯坦朋友M庆贺乔迁，去了他在伊斯兰堡的新家。
说是在伊斯兰堡，其实是在一个周边的“卫星城”，从市区开过去要40分钟。M自己说，对他这样的本地中产家庭来说，现在想要在市区买房已经是不可企及的了。
为什么呢？
一个很重要的原因就是伊斯兰堡整个城市的建设模式。跟大家熟知的美国首都华盛顿、巴西首都巴西利亚一样，这是一个新建的首都城市。
作为一个首都功能型城市，它的规划要求住宅区不得超过2层、商业区不超过4层，仅有一小片中心商务区允许建设高楼。
不仅如此，它的住宅区、商业区都是有严格划分的，每一个小方格为一片住宅区，里面是一排排二层小楼，每四个小方格为一个大方格，这个大方格中间有一片商业区。怎么说呢，有点像唐代的里坊制。
这样苛刻的条件限制，注定了首都的房屋供给量非常有限，房价自然不会便宜。并且首都有大量外国机构，购买力相对于巴基斯坦国内又较高，因此更加推高了首都的房价。
一、什么时候是买房的最好时机？
M说，在伊斯兰堡市区买房有两个时间节点，如果赶在这两个节点上车还好说，否则就很难上车了。
一是1967年前后伊斯兰堡初建时，那时到处是一片荒芜，买地是比较便宜的。
虽然便宜，你却不一定敢投资，因为说是有政策，可政策什么时候落地并不知道，甚至能不能落地都不知道。如果是急着住，那这种房子短期甚至中期内都没什么配套，毕竟还没开发好，甚至周边都是荒地，一点也不宜居。
不过在伊斯兰堡，这种等待是有回报的。我们去过另一位本地朋友家，位置非常核心，院子很大，两层的小洋楼也设计得别具匠心，像一座古朴结实的城堡。朋友说这是70年代他的父亲亲自设计建造的房子，院子里的树是他小时候亲手种下的。但这位朋友说，他小时候几乎没有在这栋房子里住过，因为那时候伊斯兰堡“啥都没有”，房子附近全是荒地。
想想看，迁都，新建一座城市并让它繁荣起来，要做成这件事得多么难、要等多么久！
有的人可能有闲钱不在乎，反正买块地放在那，自己设计个房子当作大玩具来玩，闲置三五十年不住也无所谓，以后留给孩子，增值了更好，贬值了三文不值两文卖掉也不心疼。但对于相对没那么有钱的人来说，要做出这样的决定是非常艰难的。
说回买房，第一次机会是建城的时候，第二次机会就是90年代。那时候伊斯兰堡的房子对外国人来说是真便宜，不少中国人也在那个时段在巴基斯坦买了房。
便宜的主要原因是政局动荡。当时，巴基斯坦因为宣布拥核遭到美国制裁，私有化改革不成功，大量国有资产流失，军政府上台。这些动荡导致外汇短缺，本币大幅贬值。
但在跟朋友聊的过程中我意识到，对于巴基斯坦人来说，这个阶段房价不仅没有降，反而是大幅上涨的，因为普通人并不持有外汇。对巴基斯坦这样极度依赖进口的国家来说，本币贬值意味着严重的通货膨胀。这时候，房子反而是最抗通胀的资产。
至此，市中心的房价一路飙升，已经不是普通人所能企及的了。伊堡周围冒出很多个“卫星城”，开发商吹响号角，呼吁人们拿出毕生积蓄去买下图纸上画出的一个小方块。
二、在巴基斯坦，开发商不给盖房子？
你可能也发现了，上面我说是买房，实际上好像是买地。
是的，因为在巴基斯坦，大部分时候开发商并不负责给你盖房子，只负责给你卖地，当然也不只是卖地，还有三通一平。
也就是说，开发商买下一块地，按照规划把路和水电铺设到每块地门口，然后就不管了。
盖房子？那是你自己的事。
一般一块土地占地5marla或者10marla，marla是南亚次大陆自有的单位体系，1marla相当于25平米。也有豪宅按kanal算，20marla相当于1kanal。也有占地2kanal甚至4kanal的房子，简单类比一下，相当于在二环内拥有整整2000平米的土地，这在北京是很难想象的事情。
很多人买下土地之后就放那不管，等待周边基础设施慢慢建起来。我们的朋友M也是这样。他在09年凑了一笔钱买地，最近几年慢慢还完款了，才开始盖房子。
事实上，这个卫星城也是刚刚开始全面建设，门口的路已经修好了，附近刚开了一所学校，配套的一个商场还在做内部装修，离家不远还有了一个遛弯的小花园。10%的房子盖好了，20%的房子还在盖，剩下的地方还是一片又一片荒地。
三、谁说只有开发商会烂尾？自己盖也一样…
有的时候，我会看到房子外墙的砖头或者水泥裸露着，没有做外墙，甚至一楼的门已经装上了，似乎有人住，但二楼的窗还裸露着，空空荡荡，或者飘着一块布，于是我问朋友，为什么这个房子长这样？
朋友就会告诉我，可能主人修完房子，没钱做外墙了，或者装完门，没钱装窗户了。也许再过一年，你就会看到窗户装上了……
我很惊讶，这都可以？
朋友一脸淡定，对啊，有一点钱就做一点，没钱了就放在那不动，慢慢来嘛。
我以为自己盖房子就不会烂尾了，原来自己盖也一样会烂尾？
朋友M的经历更惨。他虽然说是自己盖房子，但总得找个建筑队或者找个包工头吧？总不能自己去搬砖砌墙吧？
我们还真有朋友是自己慢慢砌墙盖的房子，花不多的钱请个小工帮忙，这次回家干一些，下次回家再干一些。他的房子有二楼，但我们是爬木梯上的二楼。恐高的我站在木梯上颤颤巍巍，问道：为啥你们家有二楼但没有楼梯啊？他说：楼梯还没修呢，我打算过两年再修。我：这样都可以？
扯远了，说回M的故事。他花了一笔钱，请一个公司盖房子。盖到一半，对方说没钱了，剩下的盖不了了。你把我杀了，我也没钱。
那怎么办呢？也不能真的把人家杀了。于是只好自己收了烂尾楼，又攒了一波钱，再重新找人继续盖。就这样费尽周折，才终于把房子盖好。
不仅他自己如此，他买地的开发商也是如此。
开发商买下一大片土地，可能过了四五年才修了条路，过几年慢慢通水通电，再过几年才开始考虑建一些配套。
你在这十年里的任何时候去看，都会觉得这里随时处在烂尾边缘。但M告诉我其实可以放宽心，因为经济有不好的时候就有好的时候。经济好了就有更多人要买地，开发商就会投一笔钱做开发，就这样慢慢开发起来。
四、货币贬值怎么办？两条路
在国内的时候，我对通胀其实没有特别明确的感觉。但刚来巴基斯坦的那段时间，发现谷歌上查到的卢比对人民币的汇率每天都在贬值，这是我第一次肉眼见证货币贬值。
举个更直观的例子，我常用的一款从中国进口的洗脸巾，第一次去买的时候上面标着700多卢比，等半年多后我再去买的时候，标价已经变成了1200多卢比，其实换算成人民币，大概都是30块钱，对于我来说差别不大，但对当地人可想而知，我的巴基斯坦朋友就告诉我，最近不要买进口的东西，太贵了！
当你的钱今天还买得起一个鸡蛋，明天就只能买半个的时候，你会怎么办？当然是想办法把它换成某种更保值的资产。什么资产呢？很简单，钱少就买辆车，多就买块地。关于买车，可以看我之前的一篇文章：
不管是车还是地，总是越往后买越贵的，所以只要手里有闲钱（或者流水）、等得起，总是越早买越好。
五、只有房子，永不贬值
M说，南亚是一片古老的土地，5000年来城头变幻大王旗，但有几件事从来没变过。
首当其冲的就是，在历史周期的绝大多数时间段内，人口会越来越多，土地会越来越不够用。
其次就是，任何货币的走向都必然是贬值，对拥有铸币权的人来说，即使可以抵挡印钱带来短期财富的诱惑，至少不可能从自己口袋里掏钱让货币升值。
最后一点，我想了很久也没太明白：千万不要相信黄金可以保值，但土地可以保命。
M说，真到了乱世，一桶黄金也换不来一块面包，却更容易让你人头落地。而土地则不同，别人可以名义上占据你的土地，但土地并不能装进包里带走，最终他们需要有人懂得如何耕作，甚至如何管理别人耕作。
我是这么理解的，土地（房子）本身并不值钱，他们的真正价值在于成为税源。如果你在这个价值转换中不可或缺，那即使身逢乱世，只要乖乖听话，最后还有机会成为土地的管理者，甚至拥有土地。
当然土地并不等价于房子，土地起码可以耕种，房子的价值却没那么直接显著。
无论如何，作为新房子的主人，作为乔迁宴会的绝对主咖，M发言的主旨结论非常明确：在巴基斯坦，只有房子永不贬值。
对此，我表示将信将疑。你觉得对吗？
本文转载自“春野渡”微信公众号2023年12月27日文章，原标题为《在这个国家，只有房子永不贬值》
本期编辑：单敏敏
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