最近一段时间,楼市利好政策层出不穷,比如降低首付比例、下调房贷利率、降存量房贷利率、契税减免以及取消限购、限售、限贷等等,在这样的背景下,二手房市场似乎开始回暖。

根据中指研究院的数据显示,11月份,全国20座主要城市的二手房成交套数达到了140197套,环比增长11.7%,同比增长26.3%。根据克而瑞的数据显示,11月份,杭州二手房成交约为9138套,环比上涨5.9%,创下近20个月以来的新高,苏州二手房成交超过1万套,环比增长15.6%。

另外,还有数据显示,北京、上海、广州、深圳的二手房网签量近期均创下新高,其中,上海11月份二手房卖了27000多套,创下近44个月以来的新高。

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看完以上这些数据,你是不是也感觉二手房市场似乎开始回暖?别着急,再给大家看几组数据。

根据克而瑞的数据显示,2024年第8周~第34周,15个重点城市的二手房周均新增挂牌4.1万套,其中,8月份的第31周~第34周,周均挂牌二手房约3.4万套,维持在相对高位。根据CRIC监测的数据显示,9·26新政以后的首月,也就是10月份,北京二手房新增挂牌量较9月份上涨了10%;上海二手房新增挂牌量较9月份上涨了25%;深圳二手房新增挂牌量较9月份上涨了35%。

另外,还有数据显示,2024年11月份,济南二手房挂牌量突破9万套,达到有史以来的最高水平,而且因为老破小占比高达40%,再加上张马屯、工业北等高密集片区的小区陆续交付,专家预计未来济南的二手房挂牌量还会直线飙升。

在看完这些数据,你有什么感受?其实,明眼人都能看出来,二手房成交量确实有明显提升,但二手房挂牌量也在增加,而且增幅还不小,这说明什么?说明成交量数据的增加是建立在“以价换量”的基础上,这就好比一辆卖10万的车,售楼处原本只有30辆在售,但现在增加到100辆了,价格也降到6万一辆了,这个时候的销量增加能说明市场回暖吗?我不这样认为。

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给大家讲个二手房东的真实感受。我的朋友老段,3年前,老段把家里一套地段还不错的老破小挂在了房产中介的店里,当时老段信心满满,以为可以卖个好价钱,结果一等就是3年,在这期间虽然也有看房的,但数量并不多,这套房子挂了3年也没有卖掉,价格更是一降再降,从最初的118万,降到了现在的89万,可即便如此,还是没有卖掉,因为卖房子的事,把老段愁坏了!

前几天,我吃饭碰到老段,老段跟我吐槽说:现在的二手房市场,让人绝望的不是降价,而是没人接盘!老段的吐槽,我深有感触,作为一名房产人,我每天都在和各种各样的房东、客户、开发商、同行以及行业专家打交道,我知道,像老段这样的房东并不是个例,现在的房地产市场,二手房挂牌2~3年无人问津的情况到处都是,哪个城市都有,这没办法,市场就是这样。

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为什么会这样?原因有很多,概括来说,主要分为3个方面。一个是二手房挂牌量增加,房子多了,购房者的选择也多了,降价已经不是优势了,你降价,别人也会降价,而且降价幅度比你还大,你能卖掉吗?

二是大家的消费观念变了,以前大家是有钱就买房,没钱贷款也要买房,现在不一样了,有钱没钱都不着急买房了,而是喜欢把钱存银行。根据央行的数据显示,截至6月末,本外币存款余额约为301.68万亿元,同比增长6%,月末人民币存款余额约为295.72万亿元,同比增长6.1%,上半年人民币存款增加了11.46万亿元,其中,住户存款增加了9.27万亿元,还有2024年1~9月份,居民存款增加了11.85万亿元,10月份又增加了11.28万亿元,这说明什么?很明显,大家的消费观念变了,不敢轻易消费了,买房的积极性不高,有钱都喜欢存银行而不是买房了。

三是保障房的大力建设。今年以来,国家正在大力推进保障房建设,预计保障房的价格只有商品房的一半左右,看清楚,这只是预计,但不管怎么样,保障房一定会对商品房的需求分流,另外,保障房的增加,也会加大住房总量,房子多了,购房者的选择就多了,以前买新房、二手房的,说不定就会去申请保障房,而且从另一个角度来说,也会打击新房市场以及二手房市场的信心。

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所以,当下不管是买房,还是卖房,都一定要看清形势,分析利弊,要透过现象看本质,要看数据背后的逻辑关系,不要误判了楼市,做出错误选择。对此,你怎么看?