我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段老师，我爆个料，契税不是从12月1号开始优惠吗？我去年买的新房，今年交房了去交契税，按照1%的来算，比我预期的更便宜，你猜为啥？
房段子解答
我猜是少了缴了几千块。
隐藏福利，第一批享受契税优惠的人报喜了...
大家都知道，12月1日开始，按照最最最新的契税优惠政策，90-140平（含）的二套房，契税从2%直接降到了1%，也就是一套400万的房子，本该缴纳8万的契税，现在只需要4万了，对吗？
那么提问来了：一套成交总价400万的新房，真的需要交税4万吗？
不对！
以粉丝去年买的新房，成交总价421万为例，其实是分为2部分的，一部分是房子本身，386.6万，另一部分是新房交税34.8万（开发商名义上代收代缴增值税，税率9%）。
最终业主去缴纳契税的核税价其实是房子本身的不含税总价386.6万，也就是说契税实际缴纳的是386.6万*1%=3.866万元，而非4.21万元。
变相节省了3480元。欢迎大家实测！
Ps：别问为啥要缴纳契税，除非你不想拿房产证。
那么再来一个问题：2023年5月买的新房，当月网签备案，2024年12月缴纳的契税，什么时候解除限售？什么时候满二免增值税？
答：解除限售是备案满3年+取得房产证，或者缴纳契税、取得房产证（孰先原则）满2年，两个条件二选一。
从时间来看，最快的是前者，也就是2026年5月（23.5-26.5），即可达到备案满3年的状态，此时可以出售，但没有满2年不能免5.3%的增值税。
熬到2026年12月（24.12-26.12），此时契税已经缴纳满2年了，所以此时不仅可以解除限售，还能满二免增值税，从此以后，整个小区进入真实的二手房市场...
会员提问
你好，目前单身，首付凑一凑五六十万，然后每个月税后一万二，月供5-7000应该是可以的，以后打算买房了把父母接过来一起住。由于在环球中心上班，所以想问问大源这种核心区有啥好推荐的没？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
整体感觉下来，你应该比较年轻，可能才工作不久，目前还没有成家，倾向于买的是婚前财产，偏向自住，后期父母一起住，趋于保值和流通性的买法。
工作在环球中心的话，周围买房是最合适不过的，尽量往大源方向走吧，主要还是看我们的预算。
现在首付大概是50-60万的样子，月入1.2，能负担不超过7k的月供，这样换算以下的话，还是比较匹配的：60万当做3成，可以杠杆到200万的总价，此时贷款140万，按照最新的利率，比如30年商贷本息来看，大概月供是6500。
也就是说，我们这次买房的预算上限大概是200万。
对应到我们的方位需求，套二接受度来看，新房基本是没办法了（锦江区的人才公寓，交子峯萃是新房，套二的最低门槛优惠后是200万，但是存在3个问题，一是锦江人才才可以优惠到200万，二是当前周边配套比较欠缺，商业教育地铁都暂时没有，需要耐心等几年，三是这个楼盘挨着公墓比较近，可能你有抗性。）
主流的买法，还是回来看二手。大源本地的话，其实也还有不少的房子，但优缺点都明显，比如**（地段好，但是品质刚需，可买72-75平的套二）；往南一些的可以看**、**，这两个盘也能买到标准套二，但是租客多，杂乱一些，不过地段确实好，配套生活氛围也不错，假设你喜欢热闹的生活环境，那么这三个盘可以多看看。基本的保值性和流通性，是没问题的，未来作为婚前财产也很巴适。
如果你不喜欢热闹的，反而喜欢安静的，大公园的，我建议往世纪城方向走（也是大源板块），比如**、**、**、**，这4个楼盘也是非常典型的买法，都有好些70多平的套二直售，200万花不完根本花不完，距离环球中心步行即达。
这种就比较偏白天热闹，晚上安静的买法（白天写字楼上班的多，晚上安静一些，距离大源世豪这边的商业稍远一点）。
至于其他方位，金融城太贵，中和新川太远，天新华阳太老，整体还真就不适合你入场了。以上几个楼盘，我建议你抽空花点时间，去线下找找经纪人，每个盘都走一遍，主观上感受下楼盘的品质喜好，户型的喜好，最后再去根据喜欢的评选优质的房源户型和价格，后面我们再议。
最后就是买入时机的问题，前面我说的可以先看，但是买房的话，不要冲动，先选定关注的楼盘和户型，长期观察下价格走势，当前还没到底，但是估计年中、下半年或有更大的捡漏空间，到时候再入手，也未尝不可了。
会员提问
你们对三官堂-静居寺一带的二手房，和林家坝的新房熟悉不？想咨询一下买房建议~我们主要在川大的望江（偶尔江安）上班，想望江附近5公里（自驾）或者8号线地铁站附近买房，最好是锦江，武侯的话，学区要好点的。新房优先，10年内次新备选，希望有20F以下的产品，电梯洋房最好，日找好，安静，套四优先，底线是套三双卫。新房主要看了交子峯萃、朗拾交子还有万科古翠，国贸。二手房看的三官堂周围。也发给你看看。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你们预算大概是320-350万左右，最高也不超过400万的买法。
这个预算我说过，觉得是稍显尴尬的，买新房有些够不着（尤其是最优质的户型和楼盘），买二手房又有些不甘。
但综合来说，我还是更建议试试产品明显有迭代意义的新房，向上垫脚，而不是向下兼容，尤其对于你们年轻夫妻来说，更要目光长远，答案的话，我觉得交子峯萃，虽然不圆满，但也是非常顶级的买法之一了。
我先说下二手房，再说新房，最后再推荐其他买法。
1、要考虑到工作通勤的角度，江安校区身处航空港，地段具有局限性，最好是不要碰，回归主城三环来看，望江校区周围是正确的买法。其实按照预算来说，是非常非常多的二手房，但你有硬性条件，20F以下的小高层，就这一点便可刷下去90%的楼盘。剩下的大多就是步梯房了。
翡翠城一期，其实是有洋房的，11F的总楼层，116平套三双卫，深入小区看房的话，高密也谈不上，但是房龄是真的老了，如果要考虑的话，我建议是比较偏向于纯自住+极限压价到300万内的总价，才可以考虑。（与之类似的，翡翠城二期也有106平的17F小高层）。
再看周围其他的话，就回到了老小区或者小众楼盘的角度了。
东湖花园房龄10多年了，楼盘逐渐失去了热度，主要是大户型，总价也明显高了不少，我觉得预算吃力就不要强求（这个楼盘也很难匹配400万的购买力），我比较看空。国信滨河雅居也是类似的格局，单价便宜，但是一分钱一分货，总价下来也不低，慎重，三思，别入坑。
青房云上其实我觉得还不如前两个，主要是房龄本身也不小，另外周边界面和板块配套的价值是更低的，外围的基本面不行。
如果真要看二手房的话，我觉得就是翡翠城一二期，好好砍价下来，才可以考虑。
当然，我觉得还是不及新房的买法，现在产品迭代太明显了。
万科古翠的问题你是发现了的，主要是三环和铁路夹击，你沿着地图看，这种格局下的板块大多都沦为了炮灰，别看现在他们卖房热闹，卖完了拍屁股走人，留下的就是购房者长期的凌乱，只能说适合武侯周边上班族，看上了产品的可以考虑，但是对你们而言不匹配。
回到林家坝来说，我还是很看好这个区域的，整体的板块价值得到了市场的认可和验证，土拍不断走高，加上金融城三期的辐射，锦江本身的地铁学区加持，再造一个纯改善（兼部分刚改）的类似攀成钢的板块并无不妥。
万科朗拾的问题是1、临高速太近，有噪音；2、单价算下来不便宜，最差的也要2.8万，好点的楼栋位置要3万；3、西南侧临近公墓，对很多人来说也是有抗性的。
退一万步说，假设万科朗拾能买到位置好，然后单价还和交子峯萃相当（2.6万）的话，我觉得可以选万科，但是没有假设。
交子峯萃这个你也是很熟悉的了，最大的优点有2个，一是人才优惠实打实的又二三十万，算下来的单价大概是2.7万的样子，还都是好楼栋好楼层。二是122户型是套四双卫，得房率，户型设计，都还挺不错，而且首发批次可以随便买得到。不过也有1个缺点，那就是距离南侧的公墓比较近，对很多人来说可能是一个抗性，你们实地去看了没有？是否知晓并接受这个缺点？
如果能的话，我建议优选位置较好的7栋，1、2号房的好楼层均可（5-10楼）。备选2栋，尽量避免直视公墓的问题来作为选房原则。
当然，还有没有更好的买法？
我建议可以尝试下锦发广场，17F的有3栋（首发批次），马上就要取证了，热度很高，摇号的人比较多，主打的是2T3的产品，看预算的话，我建议优选136，备选119，估计清水单价2.6万，加27万的车位，总价在300多万的样子，户型产品不算很卷，但是地段优势太明显了。https://weibo.com/1551561845/O8JRzmWFW
考虑到在交子之前摇号选房，我建议你可以大胆一试，万一摇中了靠前的话，那么买个好楼栋好房源（注意观察临街，避开噪音问题），既能留在锦江，又可以兼顾上班通勤，然后还有更好的保值价值，避开公墓的问题。应该是当前最优的选择。
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