番禺广场争夺战,即将打响。

刚刚,番禺广场中银南地块的报名开发商名单出来了,还是熟悉的两位老面孔。

与龙湖深度合作的南通亚伦VS虎视眈眈的绿城。

明日12月17日10点,正式开波。

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这也是继新光快速东侧地块后,双方把在番禺的夺地戏码,延续到了番禺广场,二番战开始。

同时,南站地块也有房企报名参拍了,意味着两宗地块大概率能顺利出让。

说回中银南地块,从挂牌开始就有不少房企看好这块地的前景,给出的观点和结论都比较正面,有希望拍出溢价。

地块起拍总价4.98亿,楼面价1.65万/平,体量小、总价低、配建少、风险可控。

中银南地块的几个优势:

①起拍价5亿,参与玩家的门槛低。

②起拍楼面价1.65万/平,与周边新房3.5-4万/平价格,有利润空间。

③番禺广场核心位置,TOD广场的建设和永隆综合体的建设,有新预期。

④配套全面,番禺广场地铁口,有万科里、永旺梦乐城,周边居住氛围好,所见即所得。

⑤地块较小,建面3万平风险较低,没有其余配建,要求公建化外立面。

这种CBD成熟组团的小型地块越来越香,尤其是可以配合快进快出,降低风险的打法,受到市场青睐。

中银南地块的学铁商基本面优秀,没有太大硬伤。

我们拆开,一个个聊。

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·多轨交汇,番禺广场地铁上盖

地块位于著名的中银大厦南侧,此前一直被用作停车场。

西面是番禺广场TOD,东面是永隆综合体。

地铁站E口在地块内,还是一条多轨交汇的地铁站,去哪都很方便。

3号线:珠江新城、天河北、长隆万博、客村、机场

18号线:珠江新城东、琶洲、东站、南沙

22号线:南站、白鹅潭、芳村

在出让文件中,地块鼓励地铁口与商业裙楼进行一体化设计。

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这也意味着,未来项目靠近番禺广场的商业裙楼,很有可能会连接地铁口,中银南地块也算是地铁上盖项目了。

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中银南地块很特殊的一点在于,其距离各个配套都近,又离主干道番禺大道和清河东路有距离,周边是社区小路,噪音影响很小。

而且,考虑到未来番禺广场TOD大花园的建设,地块靠近广场的这边不允许设置行车出入口,从小区走到番禺广场会更安全。

整个番禺广场的外立面效果也会更统一。

·教育短板,东兴小学是市一级

项目不配建学校,大概率还是统筹读周边的东兴小学。

东兴小学是市一级小学,比起现在遍地名校名校来说,还是不太够打。

不过,项目教育方面的短板,或许会在未来迎来转机,番禺正在全力推进教育资源的提升、提质。

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·生活配套成熟,居住氛围安逸

番禺广场发展了那么多年,居住环境和商业氛围都不错。

地块旁边是基盛万科里,走多一条街有永旺梦乐城,一个地铁站的距离还有个在建的龙湖天街

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这也是广州首座龙湖天街Mall,体量约10万平的盒子商业,应该会比现在的两座商场更好逛,进度快,明年能搞定。

除了消费商业配套,城市界面并不老旧。

核心区房子,大多是二手小区,虽然年纪大了,但还是比较体面的。

2023年落成运营的番禺图书馆,已经是新晋网红打卡地了。

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此外,还有市桥水道在南侧,地块可以看得到江景,永隆综合体的超高层地标,并不会阻挡地块的东南向视野。

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·25岁的番禺广场,还有新预期

从1999年投资发展至今,番禺广场发展了25年,虽然万博成为了实质性的商业中心,灯红酒绿夜夜笙歌,但并不影响番禺广场的地位。

这里是番禺的行政中心,番禺区政府、税务局、财政局、教育局均位于此处。

还有中银大厦、万联证券等一批偏金融的企业,在此办公。

这是基本盘。

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不过,自从2017年番禺广场TOD围蔽到今天,板块按下了暂停键。

大家期待着中轴广场和图书馆一起面世,但广场仍是一片烂泥地,而图书馆已经建起来了。

两个月前,番禺广场TOD规划设计,对外公示了两个方案,目标就是对标天河中轴的花城广场。

项目总投资13亿,已经公开招标,真正推进近在咫尺了。

大家比较在意的小区没有花园,等番禺广场TOD建起来以后,就有一个10万方遛娃大花园了

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另一边,则是永隆综合体,3月份已经吃过烧猪,12月份新规划已经获批,总建筑面积13万平方米。

未来,永隆项目计划建设1栋170米高的地铁上盖大型综合体,以及三座150米的40层住宅楼。

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这是番禺广场最重要的两个发展项目,一个新地标,一个新中轴广场。

中银南侧地块,就夹在两者之间,未来景观会很好,搭配上项目公建化外立面,以及配建的商业裙楼,番禺广场一体性会更强。

参考珠江新城,这可能就是番禺版本的高德公馆。

·周边二十年老二手,潜在购买力

项目周边基本上都是十几二十年的居住社区,提供了庞大的置换需求。

附近的居民对这里是有感情的,倾向原地置换。

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当然,这也带来了一个疑问,在贝壳上周边挂牌的二手房并不多,交易不太活跃。

在一个相对不活跃的二手市场,二手价格波动也会比较大。

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作为一个自住板块,番禺广场是深得人心,可以骂,可以接受价格波动,还是喜欢住。

同时,番禺广场是行政中心,有一定产业基础,政府公务员和金融机构的工作人员,是一个稳定的消费群体。

对于刚改项目来说,他们是消费中坚力量

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·周边新房3.6-4万/平,有利润空间

目前,板块在售新房仅有路劲美的隽樾府,在售户型87、112、132平,均价约为3.6-4万/平。

87平310万能买到的小户型,已经基本清盘了大户型均价比较贵在3.8-4万/平,

项目户型、交标、质感做得不错,也是新规户型。

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路劲美的隽樾府,也就是去年摇号的好又多地块,楼面价2.4万/平。

位置更好的中银南侧地块,起拍价是1.65万/平,相差近30%。

即便是放大到番禺客运站和桥南板块,地块起拍价都很给力,是最低的一次。

隽樾府作为中银南地块的直接竞争对手,在小户型基本清盘的情况下,中银南或许会更多考虑90-120之间的户型。

虽然,番禺普遍的居住习惯,是大户型、大平层、大别墅,但一方面是大户型原地置换的需求量有,但动力没那么大。

其次,刚改户型的需求很旺盛,去化速度要更快,除了隽樾府,龙湖金地天峯的98也没太多选择了。

刚改户型也是整个广州楼市的甜点位,这种小型社区缺乏花园,对于大户型家庭客吸引力,会打个折扣。

不如,去做更宜居的刚改面积段,定位和产品做的精品,毕竟周边城市界面和区位都很好。

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产品也不会太极致,符合周边的生活习惯,起步90平的三房户型是有市场的。

大户型120平左右的4房,搭配申请新规阳台占比,也能做得宽敞,主要还是户型配比,会有多少套数留给小户型。

其实,中银南地块的学铁商已经相当全面,也能吸引到多方面的买家。

一个是3号线、18号线、22号线通勤的打工人,周边城市界面和配套相对价格来说,有不错的综合竞争力。

另一个是原地置换或是二套的地缘改善客,番禺广场对本地人的吸引力是够的。

最后,如果你对项目感兴趣,想在番禺买房的朋友,欢迎添加拆神助手咨询。