不得不说，2024年四季度，显然给2025年开了好头！
1
直接看2024年前11个月的数据：
1、新房房价下跌数量减少，二手房连续7个月全部下跌后，首次逆转！
百城二手房房价累计下跌，从2022年5月到11月份环比已经连续下跌31个月。
11月份成都和深圳、乌鲁木齐、东营环比上涨，打破了连续7个月全部下跌的情况。
2、销售面积—10-11月，一线城市销售面积上涨40%，三四线城市拖后腿！
销售面积整体是下降，但10-11月，一线新房销售面积同比增长了40%，深圳同比都上涨了124%，广州达到70%。
二线城市中，厦门增长比较猛同比增长159%，然后是武汉，合肥，成都，南京等带动市场。
三四线城市，影响比较少，只有扬州，绍兴，烟台等一些城市，其余依旧低迷。
3、土地成交下降—年尾溢价成交的项目增多
前11个月住宅用地成交规模以及出让金下降在30%左右，出让金方面，二线城市下降的比较多，达到了40%。
但是一些热点城市以及核心板块开始溢价成交：
12月23日，郑州北龙湖从中止到多家房企争抢仅一个多月的时间，经过长达2个多小时的争夺，最终金茂溢价摘地，楼面价21969.6元/㎡。
12月20日，海南亿和金盛实业有限公司（民企）经过1064轮竞价，161738万元最高报价，刷新三亚新地王。
12月19日，杭州萧山区北干东单元地块，溢价率高达76.5%，被中天美好置业和海威置业联合体摘得，创下2024年杭州的最高溢价纪录。
12月2日，华润和中海以185.12亿，拿深圳南山区的地块，溢价率46.32%，刷新总价地王纪录。
信心逐渐在上升，不仅国央企行动，连民企也开始拿地了！
2
到底是哪些城市有苗头？直接看这张图：
10-11月的销售比2024年前三季度来说，都是有起色的。
一线城市上海开始发力：12月二手房将会成交3万套。
截止12月20日上海的二手房网签已经达到了18645套，并且日均套数也有明显增加，特别是周末，以往都是两条800-900套，12月份都能达到1200套。
反应在看房人数上，12月周末看房人数都能达到15452人。
按照这种模式去走，12月大概会是2.9万套，不得不说，12月份对上海的二手房成交来说是刷新历史的存在。
数据来源：真叫卢俊，12月份为预估数量！
除此以外，深圳也是持续火热。
11月新房成交8076套，二手房7125套，其中新房创下5年历史新高。
之前的刚需供应板块成交量提升，而二手房替代新房明显。
就以12月中旬开盘的某盘来说，368套房，冻资都达到了1587，一个没有特色的楼盘，开发商什么都没有做，认筹比例都达到了4.3:1，很大的原因就是选择太少了。
整个市场新盘是有的，但是你一盘算，南山，光明，好位置的并不多，但凡位置不错，价格还可以，当下的深圳是不愁卖。同样是深圳分化就是这么明显。
3
二线城市中，武汉凶猛的止跌了。
10月底沙湖天境，2小时内212套新房售罄，销售额破10亿。
11月15日，汉口核心的福星惠誉铂雅府，去化率达到了8成。
12月12日，武昌徐东某盘，268套房，选房客户超过1000人，成交金额破亿。
结果就是11月真的支棱起来了，新房的住宅备案19259套，接近两万，比10月上涨了6成。
继10月之后，再一次破万，刷新2024年的成交纪录，同比去年11月的新房总备案套数7651套，涨幅高达151.7%。另外，二手房也结束了连续17个月下跌的境况。
除此以外，还有杀疯了的南京：
金陵序，110套房，当天售罄，江南玖序137套房，一周内就卖100多套。
新房在过去的11月份，南京创下了2024年纪录，销售4530套房。
不仅如此，二手房成交7328套，环比上涨13%了，关键是不仅是成交量涨，成交价格也上涨，有数据统计，环比涨幅达到了2.7%。
杭州一直是二线城市翘楚。
在土地市场成交艰难的情况下，前11个月的土地出让金还是达到了1000亿，紧追上海，排名第三。
从10月份限价取消后，杭州面临新的局面，简单直接对二手房来说，11月份的杭州二手房成交破万了，并且均价也上涨，11月均价达到2.9万元/㎡，刷新2024年的价格。
每一次的政策放开，对杭州来说，都是一次蜂拥而至，比如利率比较低的时候，单日成交都能达到490套。
到底还有谁？这张图给你答案——
比如厦门，1月份的出清周期还是24.7个月，11月末就成为了15.3个月了，这中间的库存哪里去了，妥妥的被消化了等等。
止跌回稳，止跌回暖，不少城市一步一步走来了！
4
为什么会出现这样的变化？
除了各个城市的政策外，最关键的就是控地。
郑州和武汉这对难兄难弟，在上一波中是比较惨烈的，能够在此刻扭转局面，以郑州来说，控制供应量是最大的因素。
在2021年-2023年期间未动工地块郑州占比都高达66%，一共拍了164块地，其中108块都没有动。
在卡住供应+房票安置的情况下，我们看到郑州某些板块久违的涨价，比如，信达天樾九章，越秀天悦江湾等，以及成交破百套。
另外，高于全国20%的占比的还有武汉，沈阳，长春，无锡，青岛，济南，长沙，重庆。
这些城市在3年前的布局，终于在2024年年尾迎来的新的收获。
具体哪些地方能稳住甚至回暖呢？经过盘点你会发现：
城市的核心才会有价值，止跌回稳甚至上涨都是从这些地方开始：
郑州：郑东新区以及外溢的部分金水区
西安：南部第一，两个核心，高新+曲江，
合肥：政务区，滨湖，高新区，向南发展优先南部
杭州：拥江发展，未来科技城+三墩，之江+钱江世纪新城+萧山北，钱江世纪城+艮北，
成都：只关注向南的主轴，也就是一句话，以金融城为中心，周边5公里。
南京：一是学区+主城，二是江北核心区、紫东新城、南部新城、燕子矶、迈皋桥、科学谷。
重庆：两江四岸，北不过照母山，西不翻山，东不跨江，南不过巴南。
长沙：看学区，梅溪湖，市府、滨江，五一广场，芙蓉广场都可以关注。
广州：珠城第一，琶洲/金融城/珠江新城铁三角，广钢+广纸主城刚需/改善、黄埔区府+科学城，
苏州：园区奥体+青剑湖，狮山+平江新城主城置业，高铁新城+胜浦。
武汉：二环内，以及地铁12号线周边，1.5万以下没有价值。
青岛：市南、市北等主城，刚需重点关注对象是新都心，浮山后。
济南：主城城市方向是向东，东到唐冶，其他不建议。
区域的分化，连一线城市都扛不住了，更何况二线城市呢？
5
至于三四线城市的压力更大，想要翻身都很难。
三四线的库存周期都达到了32.1个月，这还只是部分城市，你看看下面这些城市，
呼和浩特，防城港，阜新，梅州等在去年的时候都达到了50多个月，就以呼和浩特来说，2010年之前的库存都占比60%。
旧的库存+新的，市场下行，如何能卖掉？
所以我们看到了这些：
清远，上半年销售面积比高峰期900万平方米，下降了50.5%，有楼盘两室两厅15.5万成交。
惠州，总价6.9万，单价不到4千/平。
日照，去年卖地是89.69亿，比2019年高峰期下降了61.8%。
土地没有人要，降价卖不出去，形成库存去化周期长的循环中，这将会是99%三四线的结局。
因为未来关于城市的答案越来越清晰：政策+人口，将会是王炸的存在。
对于全国来说，未来红利倾斜的地方是粤港澳大湾区，长三角，海南自贸区，雄安新区，横琴澳粤深度合作示范区。
想要打破这种格局很难，城市格局以及排名已经固化，有些城市注定逆袭不了。
比如万亿城市的晋级在过去10年是非常猛，但是三季的表现，唐山，徐州等这些备选城市都很难了，未来进入万亿的城市数量也越来越少。
所以——
一线城市：北京，上海，深圳，广州一定是第一梯队
二线城市：杭州，苏州，成都，南京，合肥等优先买核心。
三四线高铁时代，被虹吸的更加厉害，尽量远离。
★以上数据来源：中指研究院，感谢支持！
热门跟贴