原创 刘晓博
一年一度的“全国住房城乡建设工作会议”，今天在北京闭幕，新闻通稿中午发布。
从会议通稿里，可以读出2025年楼市政策的新动向：
跟去年、前年工作会议相比，跟最近几次住建部新闻发布相比，有几个“未提及”值得关注。
第一个“未提及”：房住不炒。
由于疫情影响，2023年一共举行了两次“全国住房城乡建设工作会议”，一次在1月，是总结2022年展望2023年的；另外一次在12月，是总结2023年展望2024年的。这两次会议通稿都强调了“房住不炒”，但措辞有细微差异。
2023年1月会议的措辞是：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
2023年12月会议的措辞是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
随着楼市持续低迷，措辞的第一次变化是：“牢牢”两个字不见了；到了今天的会议，出现了第二次变化：“房住不炒”未被提及。
今天通稿的总字数是5000多字，可见不是因为字数太少，未能展开。
但我们也不能理解为“房住不炒”的原则没有了。这个原则会长期坚持，在不同阶段有不同的呈现方式。
第二个“未提及”：房屋养老金
在今年8月“国新办”举行的发布会上，住建部领导宣布：将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
房屋体检、房屋养老金、房屋保险，是一个三位一体的制度。也是楼市一个重要的制度性建设和重要变化。
长达5000多字的年度工作会议，没有再提及房屋养老金。只是说“加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障”。房屋养老金问题隐隐约约被包含在里面了，但没有点明。
为什么没有点明？是不是意味着有变化？
今年8月发布会之后，房屋养老金一度引起了争议。不少网友表示，现在收入下降，供楼压力大，要缴纳“人的养老金”，还要缴纳“房子的养老金”，有压力。
随后，住建部专门做了解释：
房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
但地方政府财政也不太宽裕，大部分城市的土地出让金收入下降，财政补足房屋养老金公共账户，短期看有一定困难。
为了刺激消费，2025年可能会降低社保的征收标准，把未来的钱挪一部分到现在消费。在这种情况下，房屋养老金制度的推进速度，可能需要调整。
从长远看，建立房屋养老金制度是有必要的。中国的居住形态跟西方国家有很大不同，我们95%的人都住高密度小区，一栋楼数十到数百户不等。这种公共房屋老化之后，必须有一个机制让大家共同负担，来给房屋养老，否则急剧老化的小区将沦为贫民窟，甚至出现安全风险。
不过2025年的当务之急是考虑眼前的市场回暖、经济复苏，兼顾未来的力度可能会降低。
第三个“未提及”：三大工程
三大工程，是指保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施，这是去年确定的，未来一段时间房地产、大基建领域的主要任务，目的是为了拉动经济增长，带动投资和消费。
直到今年年中，三大工程还被频频提及，但从三季度开始逐步淡出了。
为什么淡出？因为推进三大工程，尤其是推进保障房建设，会显著增加楼市供应量、加剧楼市库存。
后来，政策侧重于收储存量房做保障房，推动去库存。至于平急两用公共基础设施，从长远看有建设的必要，在当前地方财政紧张的情况下，可能有更急迫的事情做。
城中村改造仍是大力支持的，因为可以通过拆的方式，减少存量房，创造购房需求。具体提法是：加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
说白了，就是拆除一批城中村，补偿方式是给房票，让你换购商品房。
第四个“未提及”：取消公摊
最近，各地取消公摊的提法、做法，引起了广泛关注。方式主要有两个，一是要求开发商按照套内面积标价、宣传、销售；二是鼓励开发商送面积，让新房得房率超过100%，甚至达到140%，公摊面积也就自动消失了。
未来几年将是“取消公摊”的关键年份，但这可能带来一系列争论，主要是老旧房屋如何收取管理费、采暖费的问题。如果维持原来每套房的收费标准，就要推出新的、按照套内面积计算的收费标准（提高单价），一旦标准变动，就必须召开业主大会，可能引发争论和纠纷。
“取消公摊”到底该如何操作，全国层面如何出台政策指引，恐怕还需要研究，或者让地方先试验。
总之，凡是可能影响楼市回暖的，或者仍有争议的提法，都消失了。
第一个重点提及的是：现房销售
今天的新闻通稿在提到2025年工作重点的时候说：大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。
这意味着，推进“现房销售”是比“取消公摊”更紧迫的事情。主要原因是，避免因为房屋烂尾，伤害购房者的利益，给地方带来维稳压力。
推行现房销售，对开发商实力提出了更高要求，资金成本上升会带来房屋建设成本上升，可以帮助稳房价。所以，取消“预售”推行“现房销售”只能在熊市的时候做，而当前就是房地产的熊市，是推广现房销售的好时机。
第二个重点提及的是：建立要素联动新机制
具体表述是：
1、推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。
2、商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建。
这意味着，从2025年开始会要求地方政府控制土地供应量，通过减少供应量推动去库存。
第三个重点提及的是：好房子
最近几年，随着房地产出现历史性拐点，住建部提出了“好房子”的概念。房地产拐点之前，20多年里中国住房建设主要解决了“有没有”的问题。未来，将主要解决住房“好不好”的问题。
上次（2023年12月）的年度工作会议通稿里，“好房子”出现了5次；上上次（2023年1月）的年度工作会议通稿里，“好房子”出现了2次。
今天的通稿里，“好房子”出现了12次，创下历史新高。
比如：增加改善性住房特别是好房子供给；大力发展顺应人民群众新期待的好房子等等。
国家对好房子的不断强调，意味着未来政策会继续向这个方向倾斜，之前的“不好的房子”，如果配套再比较一般，价值会不断下跌。
想想看，新建的90平方米住房，套内面积是110平方米，你之前买的90平方米房子套内只有70平方米，未来价值会如何？
更别说新房子层高更高，梯户比更合理，车位比更高，隔音效果更好了。
如果有条件，每隔15年到20年就换一次房子，才能赶上时代的步伐。房子里的金融属性在降低，消费品属性在上升。要想投资房产，只能去金融属性比较高的大城市核心区了。
会议还提出“大力实施城市更新”，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
在提到稳定市场时，表述也跟去年有了显著不同。去年会议就是一句淡淡的“稳定房地产市场”，今年的表述是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
最后总结一下：
2025年楼市将出台更多、更有力的支持政策，比如继续降准、降息、降低公积金贷款利率，北上深可能会进一步松绑楼市。各地土地供应量也会适当减少，以推动去库存。
但2025年楼市企稳回暖，将主要在一线城市和部分二线城市；大部分城市的企稳回暖，可能要到2026年下半年了。
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