南沙【招商林屿境】深度点评，超140%使用率或将绝版？楼盘历史/优劣势评测/竞价分析/选筹方案

南沙【招商林屿境】
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项目历史

2024年9月20日，招商蛇口以10.18亿元的底价拿下南沙横沥岛2024NJY-3地块，扣除456㎡配建后，成交楼面价约1.3万/㎡。

该宗用地是南沙首个出让的“超新规”住宅用地，宗地的规划设计条件指出：鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。

“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面，“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。

也就是说，一套套内建面100平的住宅，即可拥有25平半计容的阳台和40平不计容的空中花园，即便不计算飘窗赠送，实际可用面积轻轻松松超过150平！

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PART ONE

基本信息

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开发商

招商蛇口

物业/物业费

待定

拿地时间

2024年

交房时间

2027/5

占地

3.1万方

容积率

2.5

总户数

806户

总栋数

7栋

层数

17-23层

梯户比

2T3.2T5

使用率

140%

车位比

0.97

项目地址

南沙-横沥>18号线横沥站457米

2

板块介绍

招商林屿境位于广州市南沙区横沥岛尖凤凰大道西侧、横沥中路南侧 。临近广澳高速、南沙港快速路，距离现状地铁18号线横沥站350米，旁边是规划中的54万㎡横沥TOD综合体 。

国家顶层设计 中国经济发展新能级

湾心极核，连接中国与世界的重要门户
01 黄金内湾芯
国家级战略规划黄金内湾，南沙全域列入“黄金内湾”，致力打造国际一流湾区门户。——信息来源：南沙发布
02 广州三区一中心
国家级新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区、广州唯一城市副中心
03 国际金融岛兑现加速
IFF 永久会址建成并投入使用、广期所南沙产业园建设中，中山一(南沙分院)已正式运营，全国最快18号线线落地（已开通运营），四站到珠江新城，多个重点设施配套加速落地红利兑现。

3

交通路网

项目距离地铁18号线横沥站约400米不到，横沥岛规划地铁 18 号线、广中珠澳高铁、地铁 NS2 线、地铁 15 号线、 地铁 NS1 线。其中，横沥站为 18 号线、15 号线、NS2 线三线换乘中心，横沥东站为 广中珠澳高铁、NS1 线、NS2 线三线换乘中心。

目前，广州18号线已开通运营，半小时内可直达珠江新城，琶洲、万博等重要商务区。

此外，15号线部分工程规划（横沥—蕉门—南沙客运港—万顷沙段)，于2022年3月26日，万顷沙站以“南沙站综合交通枢纽地铁预留工程”的名义先行开建。未来横沥岛交通网络继续加密，未来市民出行更加便利。

6月30日深中通道已经开通，南中高速万顷沙支线计划年内通车，届时横沥岛到深圳的时间将缩短至1个小时。

随着深中通道、南中高速及万顷沙支线、南中珠城际等重大交通基础建设，南沙将承担珠三角城际轨道中心重要交通枢纽作用。

而横沥岛这个国际金融岛，将快速链接广深港澳四大城市，并辐射整个粤港澳大湾区。

4

教育资源

横沥岛上规划了多所学校，包括3所小学、3所九年制学校、1所十二年制学校和1所国际学校。项目距离在建的54班九年制学校约500米，预计2026年投用，将为岛上居民提供优质教育资源。

5

生活配套

项目周边商业配套丰富，南沙国际金融论坛(IFF)永久会址、广州期货交易所（广期所）等重要金融设施均位于横沥岛，未来将助推广州南沙实现核心金融会展功能、金融创新功能、综合服务功能、生活服务功能四大功能。此外，南沙开建岭南东方酒店盛大开业，为南沙的蓬勃发展注入了强劲的新动力。

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项目周边拥有中山大学附属第一人民医院（南沙院区）和中山大学附属（南沙）口腔医院两家顶级三甲医院，确保家人健康无忧。

6

项目特点

森系度假酒店生活 外奢内隐式享受
招商林屿境项目尊重内心需求，汲取日本轻井泽虹夕诺雅和安缦顶奢酒店精髓，营造归家如度假般的松弛感。
酒店式尊重：
国际顶奢酒店参鉴
酒店式归家礼序
艺术化空间造境
低调奢华精工细节
森系度假松弛：
城市立体森系四代宅
浮屿森系隐奢园林
一带两芯八境园景
封闭式架空全龄泛会所
高阶生活式度假泳池

PART TWO

平面户型

1

平面图

其中，3栋小高层，中间1栋17层，2栋23层，2梯3户设计；后排4栋，则为高层，30-32层，2梯5户或3梯5户设计。

项目分为2个组团共7栋住宅，2个小地块，围合式布局，容积率仅2.5为全岛最低，绿地率达30%。

2

93方三房两卫700-800

3

104南向三房 820-950

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107东向望广州塔 960-1400

PART THREE

优缺分析

1

项目优势 >>

1、地铁近，距离地铁站500m左右妥妥的地铁盘，但是目前项目到地铁那段路还在施工中，实际走了一下花个10分钟以上；

2、错层设计，每个户型都自带空中花园，而且每一户的楼上有一个倾斜的一个铝板，私密性也会比较好；

3、实用率高，得房率高达140%，广州第一个第四代住宅超新规产品。
按最新政策，可能也是最后一个，而且140%的使用率只有125平的户型有，82方户型使用率在130%左右，110方户型使用率居中；

2

项目劣势 >>

1、单价3万出头，在南沙不算便宜，产品足够强，价值完全看个人了；

2、南沙毕竟离市区比较远，更偏向地域性客户，要么18号线沿线群体，受众面窄；

3、横沥岛还处于开发规划接待，周边配套并不完善；

4、大阳台看着是爽，有无限的想象空间，同时打理成本也比较高。

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周边的绿城桂语汀澜价格在24000-26000元/㎡左右，旭辉耀玥湾江景房价格在22000-23000元/㎡左右，相比之下，招商林屿境的价格明显更高，但招商林屿境是广州首个第四代住宅项目，拥有独特的错层阳台和空中花园设计，实用率高达140%以上，而周边楼盘得房率没有这么高，且无大的赠送面积.

2

选筹方案>>

- 82㎡三房：奇数层赠送使用率127%，实用面积105㎡；偶数层赠送使用率131%，实用面积110㎡。偶数层虽赠送面积更多，但客厅搭配飘窗，晾晒衣物不太方便，适合对晾晒需求不高的人群.
- 110㎡ 4+1房：奇数层加上赠送使用率137%，实用面积153㎡；偶数层加上赠送使用率140%，实用面积158㎡ 。偶数层五开间朝南且南北对流，空中花园连通公区，面积达73平，主卧还有约14平的私家小阳台，空间布局更优.
- 125㎡四房：奇数层加上赠送使用率137%，实用面积174㎡；偶数层加上赠送使用率140%，实用面积177㎡。偶数层双动线独立玄关设计，空间感阔绰，主卧有独立衣帽间和空中花园；奇数层则是客餐厅南北对流双阳台设计，大空中花园连通客厅和两间次卧.

3

整体点评>>

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楼盘没毛病，140%使用率或将成为绝唱，已经有小道消息传出准备叫停高使用率项目了，其背后的逻辑是变相降低房价，二手或者其他存量新房去化困难。

项目再好也要冷静思考，该楼盘地缘性极强，而且南沙这个“IP”含金量还需要时间考证，毕竟位置远离主城区，根据自身实际需求出发选购吧。