观点网 当下，摆脱关联方影响成为了物管行业的难题。尽管行业近年来不断地去地产化，物企们仍是时不时陷入以资抵债、变现输血等困境。
仅在今年就有朗诗绿色生活、宋都服务、京城佳业等物企被关联方以资产抵销未偿还的应收账款；星悦康旅收购广州天河奥园大厦四间办公室，也被认为是关联方的债。
最近，这个现象也传导到了第一服务控股身上。
该公司不仅接收了来自关联方的241个停车位抵债，还注资参与到北京当代万国城法拍资产的收购中。
这并不是该公司第一次遇上以资抵债，距离上次也已有一年时间。
亏本销债
其实从项目情况来看，第一服务控股的业务独立性已经得到了一定增强。
截至2024年上半年，公司第三方合约建筑面积占总合约建筑面积68.7%，第三方在管建筑面积则占总在管建筑面积70.7%，比例均比去年要高。
尽管如此，过往高度依赖于关联方的影响依然难以彻底消除。
截至上半年，第一服务控股营业收入约为6.6亿元，同比增长10%。期末公司贸易应收款项计提减值前的规模约为7.7亿元，已超过半年营收规模；其中，来自关联方的部分约1.74亿元，占比22.6%，该部分最终计提减值6704万元，计提比例高达38.5%。
1.74亿的账款或许对部分房企来说不算很多，但对于当代置业而言，任何一笔钱都需要精打细算。今年3月该公司还曾因为未能发布2023年业绩报告，停牌至今仍未复牌。
三年前，当代置业差点将第一服务控股32.22%股权卖给融创服务，当时甚至连转让协议都签好了。
只是由于后续当代置业发生美元债违约，融创服务方面认为，这对第一服务控股来自当代置业业务的可实现性与可持续性及对当代置业应收款项的可收回性均直接造成了重大不确定性。后来双方拟重新定价却没谈拢，导致交易告吹。
在这种情况下，当代置业很难再还上1.74亿的账款，这也是大部分物企关联方的写照。物企们则大多选择接手一笔资产来抵销账款，第一服务控股早在一年前就开始这么做了。
2023年12月4日，第一服务控股附属公司第一摩码工程与安徽当代置业订立了一份抵销协议，后者通过向前者转让合肥凤曦府两个住宅公寓抵销了346.68万元未偿应收款项。
时隔一年，第一服务控股再次遇上以资抵债，这一次消除的债项规模为905.66万元。
根据12月23日发布的公告，第一服务控股旗下五家间接全资附属公司与当代置业旗下九家附属公司之间分别签订了五份抵销协议，用于抵销债款的物业合计241个停车位，分别来自长沙岳麓区（49个）、长沙芙蓉区（62个）、孝感孝南区（122个）、九江浔阳区（6个）、潜江泰丰街道办事处（2个）。
值得注意的是，第一服务控股这次接手的241个停车位的账面总净值约为890.92万元，略低于905.66万元的应收账款规模。也就是说，这还是一次亏本的以资抵债。
尽管差额仅有15万左右，但从账面数据上来看，地产关联方以资抵债往往都会选择给物企一点“甜头”，而不会让物企吃个“哑巴亏”。
比如今年9月，京城佳业也被关联方以38个车位抵销了758万元的应收款，但这批车位账面值约809万元，高于抵销债款。
资产收购
第一服务控股这次不止是接受以资抵债，还要参与接盘关联方的法拍资产。
12月23日，该公司同时公布了一则关联交易，旗下间接全资附属公司第一物业与北京腾云签订了一份投资协议。据此，第一物业将向北京腾云注资最高1650万元。
与此同时，北京腾云承诺向合资企业芜湖德致信投资4500万元，此次注资主要是为了让芜湖德致信收购目标资产。
根据公告，目标资产是一批位于北京东城区香河园大街1号北区3、6、7、8及12号楼的42个房产单位，总建筑面积12302.41平方米。若是打开地图搜索可以发现，该标的属于北京当代万国城MOMA的一部分。
根据京东法拍网显示，这42套位于万国城MOMA的房产是在今年10月首次挂牌拍卖，起拍价约为2.54亿元，标的评估价约3.63亿元。此次拍卖共有4839人围观，76人关注提醒，最终仅有一人报名，并于11月12日以起拍价成交。
拍卖标的来源于被执行人当代节能置业股份有限公司，执行法院为北京市第二中级人民法院。根据成交确认书，中标人为北京灏晟企业管理咨询有限公司。
企查查显示，北京灏晟成立于2024年10月22日，原由北京腾云及北京和懋持股，后于11月21日发生股东变更，由芜湖德致信拥有99.99%权益。而芜湖德致信则由华融融德、北京锦烨控股、北京腾云分别持股66.4%、16.8%、16.8%。
从权益来看，第一服务控股并未持有当代万国城任何权益，不过其与北京腾云约定：“尽管北京腾云对目标合伙企业的投资将以北京腾云的名义登记，但第一物业及北京腾云均认可及确认注资的实益拥有权将归属于第一物业。”
通过“曲线救国”方式，第一服务控股得以在当代万国城被拍卖的资产中享受到权益，后续项目产生的投资回报也将会分享。
之所以能够如此相信北京腾云，或许是因为北京腾云由世纪金源实控人黄涛最终持有35.93%股权，他还同时于第一服务控股中持有12.53%股权。
对于这次注资协议，第一服务控股给出的理由是：得以扩大公司于房地产行业的投资组合，获取潜在投资收益。
这与星悦康旅在一个月前收购奥园大厦资产给出的说法如出一辙，似乎已经成为了一种标准答案。
值得注意的是，当代万国城这42个房产单位受司法拍卖限制，无法获得2022年及2023年租金收入净额。
若非标的资产属于当代万国城一部分，或许这一次的注资也不会发生。
2024年上半年，第一服务控股录得经营活动现金净额为-2564.1万元。这次注资花出去1650万元，对公司而言无疑是雪上加霜。
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