今天上午，市自然资源和规划局召开发布会，发布《徐州市中心城区城镇开发边界内详细规划调整管理办法》《徐州市规划用地兼容性管理暂行规定》《徐州市建设项目容积率计算规定（试行）》《徐州市建设工程规划设计方案审查要点（试行）》的主要内容并解读。
为全面规范并进一步优化规划实施管理相关工作，完善规划制度建设，市自然资源和规划局经过深入研究和充分调研，起草了《徐州市中心城区城镇开发边界内详细规划调整管理办法》（以下简称“详规调整办法”）、《徐州市规划用地兼容性管理暂行规定》（以下简称“用地兼容性规定”）、《徐州市建设项目容积率计算规定（试行）》（以下简称“容积率计算规定”）、《徐州市建设工程规划设计方案审查要点（试行）》（以下简称“方案审查要点”），经市政府研究同意，目前四份文件均已正式印发并施行。
一、出台背景
国土空间规划是城市空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。在徐州市国土空间总体规划批复、主城区详细规划年底实现全覆盖的基础上，为不断强化国土空间规划中的“三级三类四体系”建设，形成统一衔接、功能互补、相互协调的规划体系，同时，也为了适应房地产市场供求关系新变化，加快构建房地产发展新模式，更好支持群众多样化改善型住房需求，今年以来，市自然资源和规划局出台了《详规调整办法》《用地兼容性规定》《容积率计算规定》《方案审查要点》等文件，不断完善优化规划编制审批体系、实施监督体系、法规政策体系、技术标准体系建设，以充分发挥规划引领作用，引导城市更新、完善城市功能、激发城市活力。
二、出台意义
一是明晰了详规调整、用地兼容的具体要求及实施路径。在应对多元化、复合化的城市用地功能需求时，经常需要调整详细规划，而过去详细规划修改条件严格、程序复杂、周期较长，难以适应当前城市建设和经济发展的现实需要。文件的出台，明晰了常见规划用地兼容性管理的具体要求及实施路径，简化了办理流程，提高了详细规划的适应性。
二是填补了省内混合用地政策的空白。目前，我国现行用地分类标准以单一使用功能为基础，对土地混合使用的管控导向也缺乏明确规定，当前国家标准中尚未有明确的土地使用兼容性方面的条款，在规划实施中难以实现土地混合使用的灵活落地和精准管控，制定用地兼容性管理规定填补了省内土地混合使用方面的政策空白。
三是规范了建设工程的规划实施管理。合理优化规划实施要求，通过《容积率计算规定》《方案审查要点》的编制，进一步促进规划设计方案编制的规范化、标准化，提升方案编制质量，统一方案审查标准、明确审查要求，规范规划实施管理工作，为开发建设改善型住宅提供保障。
三、主要内容
1.《详规调整办法》共19条内容。涵盖目的依据、适用范围、调整原则等方面。从功能优先、公共优先、产业升级、规划实施4个方面明确了详细规划调整的原则，坚持以人民为中心，优先保障并支持各类公共设施规划建设，不断完善公共设施服务水平，着力提升城镇空间品质。将详细规划调整分为详细规划重大调整（修编）、详细规划一般调整和详细规划动态维护三类。针对三种不同调整类型实施差异化的审批流程，缩短审批期限，提高工作效率。同时，坚守底线思维，从4个方面明确不予调整的“负面清单”，一方面保障详细规划调整合法依规，另一方面打消市场不合理的预期，有效捍卫发展底线。
2.《用地兼容性规定》共13条内容。包括目的依据、概念内涵、适用范围等方面内容。划分类型，确定兼容内容。分为完全兼容、部分兼容和禁止兼容三种情况。明确居住用地、商业服务业用地、工业用地、物流仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地六种主要建设用地的兼容规定，制定用地兼容表格。结合实际，提出管控要求。提出公园绿地、防护绿地、地下空间等用地兼容的相应管控要求。同时明确，地块内不超出一定比例的相应配套设施建设属于可弹性配建，不属于规划兼容，并列举了具体适用情形。明确流程，严格实施管理。不满足用地兼容规定的，若进行用地混合或转变为其他用地性质，须按照详细规划调整办法进行办理。《规定》中未涉及的用地性质，其规划兼容的判断须单独进行规划论证。兼容性用地需在规划条件中明确兼容比例、布局要求，并反馈至规划“一张图”，纳入详细规划。
3.《容积率计算规定》共17条内容。包括：鼓励丰富住宅套型设计。放宽阳台不计容比例限制，调整不计容飘窗进深要求，新增挑空平台、空中共享平台容积率计算规则，提升住宅品质，改善居住环境。鼓励提升公共环境品质。放宽底层架空层的计容要求，根据建筑功能需求放宽层高限制，明确公共服务设施不计容积率，降低公共服务设施建设成本，鼓励建设单位为业主提供更加丰富的公共服务。优化工业建筑计容规则。新增工业厂房（含仓储建筑）的容积率折算规则，合理核定工业厂房建设强度，支持招商引资和产业发展。
4.《方案审查要点》共47条内容。在规划总体指标要求方面，明确了建设工程规划设计方案编制总体要求和审查的主要内容，结合我市实际情况对建筑密度核定及屋顶绿化等的绿地率折算标准进行规定，鼓励建筑采用屋顶绿化等增加绿化空间，改善生态环境，增强绿化的功能性、可达性。在场地内外布局要求方面，细化了建筑间距要求，加强建筑间距管理，严格建筑退让要求，规范了交通组织要求。在建筑设计要求方面，加强规划引导，塑造良好城市界面，从建筑单体设计的角度对商业、办公、住宅等不同类型的建筑提出具体要求，增加城市界面的变化，从城市设计的角度，鼓励开发屋顶生态景观和活动功能，一体化设计太阳能光伏等，提升建筑外立面品质，重视传承城市文化特色，保护历史街区风貌，延续城市记忆。
01
《详规调整办法》的制定如何兼顾详细规划实施管理的刚性与弹性
市自然资源和规划局在文件起草过程中充分考虑规划刚性内容的有效传导和实施管理的灵活性两方面要求。《详规调整办法》将“不符合各级国土空间总体规划和相关专项规划等规划的强制性内容要求、不符合技术标准规范，取消或减少公共设施和基础设施，经论证不满足设施服务承载力、经论证对生态环境和历史文化名城保护产生重大影响”等明确为不予以调整的情形严格控制；对于详细规划重大调整、一般调整的情形制定严格的调整程序，进行充分的研究论证；对于动态维护的情形，充分考虑公共服务设施建设、改善型住宅建设、应急救灾等多方面情况，适当简化调整程序，提高审批效率，以增强详细规划的弹性适应能力。
02
《兼容性管理规定》的特点及创新点
一是采用“用地对用地的兼容”形式。目前其他城市出台的相关文件中，“用地对用地的兼容”、“用地对建设项目的兼容”以及两者兼有的形式均有存在，并各有优劣。经研究，考虑《兼容性管理规定》主要用于规划编制、供地前规划实施阶段，涉及用地对建设项目的兼容判断情况较少，采用“用地对用地的兼容”形式。
二是根据实际需要确定所属的用地分类层级。《兼容性管理规定》中并未对兼容主体、兼容客体的类别层次作统一要求，而是根据实际管理需要，确定其是一级类，二级类还是三级类的用地性质，从而更有利于实际工作中用地兼容具体情形的判断。
三是区分不属于规划用地兼容的具体情形。明确规划用地上建设相应配套设施不属于规划用地兼容，可弹性配建。具体包括：城镇住宅用地配套商业设施计容建筑面积不超过总计容建筑面积的10%。工业用地、物流仓储用地、批发市场用地配套的行政办公及生活服务设施用地面积不超过总用地面积的15%。各级居住区集中绿地中配建的体育活动场地和公共服务设施用地面积不超过总用地面积的15%。
03
《容积率计算规定》和《方案审查要点》对当前改善型住宅有哪些引导作用？
《容积率计算规定》和《方案审查要点》根据当前房地产市场形势，对规划实施进行了合理优化，有利于引导改善型住宅的开发建设，有利于房地产市场企稳回升。其中鼓励建设公共服务设施，相关建筑空间不计入容积率，在降低住宅小区建设成本、提升房企开发积极性的同时，又增加了公共服务设施和共享空间，提升了群众居住环境。接下来市自然资源和规划局还将继续加强规划研究工作，以改善型住宅建设和城市空间功能提升为重点，持续推出有效措施，助力房地产市场平稳健康发展。
徐州广电记者 | 李晶鑫 马得程
编辑 | 李勇良
一审 | 刘楠 姚亮
二审 | 尚健飞 朱宸昕
三审 | 张清
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