在很多人都觉得大虹桥不行的时候，没想到老树开花，大虹桥又迎来“史诗级”增强！
继东虹桥长宁，西虹桥徐泾，南虹桥前湾，北虹桥江桥之后，“上虹桥”犹如一颗新星冉冉升起，试图再度点亮大虹桥的长夜。
不过这概念本地爷叔听了都要问一句：
“上虹桥，啥么子？”
对楼市来说，上虹桥是一个新概念，但要说它的曾用名“北虹之星”，大家可就来劲了。
2015年，江桥终于想起来发展被自己合并14年之久的封浜，在原封浜老镇南面提出北虹之星规划，旨在打造江桥高端湖居时代。
当年效果图一出，整个嘉定都沸腾了，江桥终于要赶上南翔了！
结果北虹之星的规划却不如想象中顺利，2016年调整了一次，把人工湖的方向调了个头；
2018年又调整了一次，弱化了初版的商务功能，强化环湖居住功能：
方案终于确定但不等北虹之星启动，大虹桥的建设风暴就来袭了。
青浦徐泾抢了大虹桥住宅建设第一棒，前湾紧追不放，江桥依托乐秀路地铁房勉强分到一杯羹。
直到2023年，外部形势开始转变：
大虹桥主城区的住宅供应走向尾声，2024年大虹桥核心范围仅仅拍了华漕一块地，北虹之星机会来了。
江桥下定决心利用好北虹之星这块大衣料子，联动金沙江西路地铁站北侧幸福村的旧改，合并升级为更高的一个发展概念：
上虹桥·城市更新区。
上虹桥东区以幸福村旧改为内核定位国际商务区，西区北虹之星借新壳成了国际居住区，两大片区总占地约2500亩。
其实这样的规划组合江桥已经不是第一次操盘了，对内而言板块发展需要上虹桥这个新切入点。
过去几年江桥倾尽全力打造北虹主要分为两大部分：
京沪高速以南、金运路以东的北虹桥商务区、乐秀路地铁站北侧北虹桥新房组团。
如今北虹桥商务区已建成的写字楼成了一些小微企业聚集地，难成气候；
乐秀路地铁站组团框架基本完成，但体量和整体环境和南翔东社区尚有差距。
不论是对住高品质宅区扩容，还是对北虹桥商务区进行产业升级，江桥都需要一个新的发展规划寄托。
于是这才有了独立于东西南北之外的上虹桥概念，这次势必拳打新城，脚踢南翔，成为整个嘉定未来五年最靓的仔。
但就怕有群众问一句：靠谱吗？
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哪些板块更有升值潜力？
哪些板块将被抛弃？
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先看西区住宅区北虹之星，处境确实尴尬。
江桥本身论宜居就排不上号，北虹之星所在的封浜，更是江桥过去二十年发展被抛弃的地方，唯一亮点只剩一条14号线。
虽然具有成片开发的优势，但北虹之星确实有些生不逢时了。
在最新规划中，北虹之星已经完全成为一个居住社区，如今能确定的只剩五点：
中央人工湖、K12国际学校、九年一贯制学校，已知的6块宅地和13块性质待定的储备用地。
这幅配方汲取了前人的经验，曾在嘉定楼市屡试不爽；
但不好意思，说好的湖可能仅仅是两条河浜的交界处了：
至于东区1400亩的国际商务区大家懂得都懂。
依托金沙江西路地铁站建设TOD商务中心，研发44万方，商办52万方，除此之外还有11万方的人才公寓和一座寺庙。
江桥特意把幸福村地块从北虹桥商务区里剥离出来，说明寄予了发展厚望；
但大环境不乐观，上虹桥东区很可能会走回原来小微企业聚集地的老路。
大虹桥正核心的写字楼常年空置率过半，某大54万方虹桥综合体至今还等待有缘人盘活：
随着上海市区很多板块的招商定位全面降级，东外滩、苏河湾这些CAZ板块和真如这些城市副中心都在虹吸郊区资源；
京东离开宝山去普陀买地盖楼了，莉莉丝、鹰角网络从南翔被一锅端去了漕河泾，必须承认郊区的商办楼现在已经严重过剩。
现在把郊区造商务区的进度缓一缓，不失为一种善良。
而且北虹之星包括整个上虹桥的发展思路，前湾已经领先了N年：
·论功能，北虹之星加上一个上虹桥东区才约等于前湾的整体布局；
·论产业，前湾已入驻云南白药、信达生物、东软上海研发基地，上虹桥与大多数企业还在“积极接触中；
·论国际学校，前湾早就有新加坡学校、美国学校；
·论九年一贯制学校，前湾的华东师范附属已经在建，北虹之星刚传出上师大签约消息；
·论板块的住宅打造，前湾累计已经建成或在建首创、虹庐湾、大华、南山、中铁建5个小区；
而北虹之星今年8月才迎来第一次拿地，还是上海地产以协议拿地方式拿下；
而后上海地产诚邀保利发展加盟，这个月推出了首个住宅项目【保利虹桥和著】，面积段94-128㎡，开盘价55986元/平。
对比之下，北虹之星的住宅站位就很明显了——
跟在华漕、徐泾这些虹桥主城区新房总价段之后捡客户。
预算7万/平的买前湾，预算低一点买5.6万的北虹之星。
没想到便宜的也不好卖，嘉定销冠保利这次也被打脸了。
即使售价已经低到大虹桥2017年水平，保利虹桥和著这次的认购率也仅有85%。
当下5-800万的预算群体，对大虹桥新房越来越不买账。
首先是新房端，大虹桥新房目前进入去库存阶段，项目之间的竞争依然比较激烈。
目前已知库存1016套，加上尚未过会的一些房源以及上海城投华漕两块宅地，大虹桥的新房存量将在2000套以上：
可以想象前有绿城春晓园、蟠龙里滞销，后有保利虹桥和著。
其次是大虹桥的二手市场，9.29新政大虹桥大量二手次新增值税五改二，二手笋盘不断出现抢夺新房客户。
以前大虹桥的新房好卖，原因之一是二手次新太贵不在同一个预算段内。
现在天空之城、虹桥公馆的投资客在近几个月疯狂出逃，中区成交价都已经破发：
就算你再喜欢大虹桥，一个是已经交付所见即所得的次新，一个是规划大饼，大家都卖5.6万你还不知道怎么选？
全市视角来看，北虹之星的站位更加危险。
在布局和总价段上跟南翔、上大、顾村、杨行，都没有拉开明显差距。
单靠北虹之星已知的六块宅地的体量，片区想要引进个大商场、大医院也不太可能；
北虹之星未来想成为泗泾地铁北侧那样的“睡城”片区，都还差一个5万方的花园城配套。
第三点就是项目本身所处规划落地时间太长，有一定兑现风险。
目前项目周边所见之处是施工围墙和坑坑洼洼的公路，城市界面十分劝退：
如果放在三年前，北虹之星5.6万的新房一出，想必也是触发积分的存在；
可惜生错了时代，位置最好的保利都卖不动的情况下，剩余13宗性质待定的地块，不是没有可能被划成保障房。
到时候北虹之星直接降级为北虹大居，成了隔壁南翔云翔大居的直接竞品，区别在于隔壁的云翔湖据说直接不翼而飞了。
江桥的市场本身就比较封闭，北虹之星的楼市作用，无非是为江桥创造一个比乐秀路更便宜的睡城。
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这样看所谓上虹桥，也许也只是大虹桥体系下，一块新的“睡城”遮羞布了。
中国人做事喜欢师出有名。
当年明朝朱棣翻烂了史书寻找对漠北出兵的理由居然是报汉高祖刘邦白马之围的仇；
同样，kfs翻烂了规划，终于找到了一年前就发布了，但毫无知名度的上虹桥规划来炒作。
直接说想割韭菜就显得很low，但换成打造下一代国际社区/商务区，新一代城市人居新典范就高大上多了。
kfs需要一个卖房的理由，买房者也需要一个说服自己买单的理由。
今天说起金滩、前湾、大东方，很多人第一反应都不知道在哪，这就是营销的目的。
总不能告诉你金滩是金杨、金桥拆不动的滨江，前湾是闵行华漕纪王镇，大东方是浦东机场和周边鸟不拉屎的一圈吧！
对楼市来说，大虹桥已经算一个被用烂的梗了。
光是徐泾、前湾和江桥这些年就供应了45块地，3万多套新房,大虹桥的概念更是不知道被营销了多少次：
kfs这次特意绕开北虹桥，找到上虹桥概念，给韭菜们换了一把新镰刀。
在营销包装之下，这里是基于大虹桥体系上更国际化、更宜居，更多美好词汇加身的一个升级版片区。
不再强调这里是大虹桥，也不说这里是江桥发展最差的封浜。
这里是寄存希望的全新规划——上虹桥，这下新韭菜们不得抢着送人头？
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