12月18日，2024（第八届）中国产业园区与商办新驱动力峰会在北京盛大召开。清华同衡总体发展研究院副院长尚嫣然发表《以城市更新助推城市高质量发展》主题演讲。
尚嫣然表示，实施城市更新行动是党的二十大作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划明确的重大行动，也是适合我国国情发展的一个必然阶段。同时是一项庞大的系统性工程，是我国五级三类国土空间规划体系中的重要组成部分。
城市更新面临三个较大转变 。第一个转变是从增量时期粗线条规划转变到存量时期以人为本的精细化运营。在这个时期，如何实现引人、聚人、留人成为变化最大的底层逻辑，以增量为重点转为以运维为关键，从资产的生成转向资产的升值。
第二个转变体现在过去高利润时代，包括政府、房地产、居民收益在内的整体土地开发规则是透明的，但在今天的微利时代，城市更新的规则相对不明确。具体表现之一是现金流不同，开发时期更依赖短期现金流，更新时期则更依赖长期现金流；其次是资本利用的方式不同，开发时期更多以来短期债务类的投资，未来更新时期则更需要权益类的基金化股权类融资；第三个最大不同体现在退出方式上。相比过去开发时期，城市更新的退出周期更长，退出机制相对比较模糊，资产证券化也相对更困难。
第三个转变则是更新时代的整个逻辑系统从单一变得复杂。过去在新区建设的时候，土地来源、审批程序基本上都具备非常标准化的流程。但到了更新规划时期，需要关注人群问题、民生问题、功能升级、土地产权等，城市更新整体系统事实上更复杂、更多元，流程更精细。甚至落实到每个地块、每个类型都有其对应的不同政策、不同审批条件。
基于以上三个转变，城市更新体现出以下三个趋势。
首先，政府从政策顶层设计角度做创新，大的方面包括金融制度、财税制度、规划制度、土地制度，小的方面包括不动产登记制度，老旧厂房的支持制度均有不同程度探索，向出台更快、力度更深、更具有针对性方面发力；另外，北京、上海、广州、深圳等城市层面均进行了更为多元、更为灵活的探索。
其次，市场方面体现比拼长周期的重要性。比如城市更新的投资需要从试点类、专项国债类、各类部委各方渠道筹措；运营方面无论从主理人、还是合伙人都需要发力；收益方面需要做好多种平衡。
第三个趋势，体现在从公众和设计院的角度，更多的需要通过听取民众的心声，不断调整更新规划中的设计意愿，要将空间回归给人民，才能最终实现引人、聚人、留人的根本目的，才能产生资金现金流，才能最终实现整个资本的安全退出。
尚嫣然表示，清华同衡在城市更新领域做了大量实践探索，城市更新不仅是对旧貌的焕新，更是对未来的深远布局，是推动城市高质量发展必然要求。
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