年末这几天，身边好多人都游走于各个平台的年度报告。
看自己的也看别人的，喝了多少奶茶咖啡，听了多少歌等，顺便互相“嘲笑”一波，前后忙得像是在批阅奏折哈哈。
一派喜乐中我发现，同处地球村的一群人早就悄悄碎了几轮——无人问津的卖房业主。
“卖房卖到崩溃，好不容易到了谈判阶段，结果因为2万块崩了……”
网上一搜，这类卖房崩溃、被挥屠龙刀还一刀见血的例子比比皆是。
目前广州的二手房挂牌量，仅链家一个平台就高达14.3万套，千军万马过独木桥不是开玩笑。
雪上加霜，今年二手房的平均成交周期，都在210天以上！
但为什么有的人，就是可以一个月、一周、甚至一天就把房子卖掉呢？
我们今天就来看看那些卖得更快的房子，到底有什么魔力特征。
·中心四区·
天河
从我们统计的数据看，相同周期内，天河成交周期短的房源相对更多，特征也较为集中。
一、地段上，周边生活配套和交通都更成熟的小区房源卖得更快，如棠下、林和、东圃、珠城、华景新城、员村、天河公园等热门板块。
二、房源素质方面，成交周期短的依然是老房子，建成年代集中在2000年前后的小高层，次新较少。
三、面积户型：60-120㎡两至三房的刚需及刚改为主。
四、五天就卖出去的房源中，北向的占比挺高，说明在地段和产品满足需求后，朝向显得没那么重要。
五、挂牌价与成交价之间的差额，1天成交周期的房源降价幅度，如天河公园的华翠街小区，直接骨折降价五折多。
还有棠德花苑两房，一天即卖出，降价接近80万，降幅约40%，显然是价格到位促成的。
兰亭盛荟这套西南向房源，是为数不多“超速”卖出的次新，单价比同月成交的一套北向90㎡要高不少。
面积和户型格局相差不大的情况下，南向、更近地铁站的房源优势还是比较明显的。
天河作为宇宙中心最牛的是，有豪宅户型跑出了“刚需速度”，如珠城的豪宅丽晶华庭：
238㎡复式降价100万，降幅9%，总价1000万，一天就卖掉了。
相比同小区其他小面积段，丽晶华庭复式的成交周期更短。
海珠
海珠成交周期在20天内的二手房，以60-90㎡的刚需面积段为主，两房户型更多。
跟天河不同的是，海珠南向的房源流速优势更明显。
板块上基本被海珠西的各个小区包揽——周边教育、交通、商业等配套成熟，生活氛围浓。
但楼龄都在20年以上，成交单价普遍2-3字头相对低，对刚需党吸引力大。
值得一提的是，本期统计的房源，议价空间都不超过15%，即降幅控制在40万内。
如果想加快卖出，相似地段户型的房子可以适当参考着调价10-40万。
像晓港湾素质相差不大的65㎡两房，11月成交周期仅1天，同年3月的一套14天就卖掉了，显然是价格占了绝对优势。
荔湾
荔湾卖得快的户型类型较为丰富，刚需、刚改、改善的都覆盖了。
广钢和黄沙两个板块的房源占比多，都是生活配套很成熟的区域。
具化到房源看，如逸翠湾——TOD小区，直接下楼就是领展广场、地铁6号线黄沙站，临近沙面、永庆坊等经典旅游景区。
仅三天时间，成交价=挂牌价直接卖掉了。
越秀
中心四区中，越秀区的教育属性更强，地段和各方面的资源也都非常牛。
卖得快的房源，要么多少都跟所在地段的学校挂钩，如对口多一二梯队学校。
要么就是价格便宜，如解放路90万内的一房户型。
譬如东风广场对口省一级学校，尽管户型奇怪，但也仅1天就成交了。
人民南路和教育路周边有名校，还都是越秀区的王牌地段，分别在长堤大马路、北京路商圈附近。
显然，中心四区这些卖得快的房源，首先是地段、配套出众的小区，然后是适当降价，性价比提高从而加快成交周期。
地段和配套的附加属性更强的话，户型格局上的一些“小缺点”并不影响出货的速度，如天地楼层、北向、奇形怪状、高龄等。
这一点上，天河和越秀两个区的房源特别明显。
·非中心四区·
跟中心四区相比，番禺、黄埔、白云等其他七区，成交周期1天的房源总体上少于中心区，不过房源的楼龄会更新一点。
板块方面，卖得快的还是核心地段，即配套成熟生活氛围强的小区，如市桥、南湖、祈福新邨和荔城等片区。
另外，跟中心区不同的是，这七个区，短周期成交的房源，绝大多数都是南向，降幅整体上没有市区大，基本都能控制在10%以内。
这就意味着，地段和房源素质够硬的话，不用“大出血”放价也有机会快速卖出。
譬如番禺市桥的长堤西路，隔壁紧挨着广东仲元学校，南向三房，户型方正。
还有白云南湖的这套，白云山脚下的小高层，旁边就是幼儿园、小学，环境好，小孩上下学接送方便。
总的来看，这些卖得快的房源都有一定的普遍性：
一、核心区域占据一定优势的房源，如地段、配套、产品等，同时价格方面突显性价比，但中心四区的流通速度比其他七区大。
二、现在仍是刚需的天下，60-120㎡两至三房因为面积小，总价低，更适合刚需选择。
换言之，广州成交周期短的房源，是本身素质够硬的前提下，适当降价。
这就提醒我们，在卖房的时候，需要梳理清晰自己的房源优势，在二手市场有针对性地向意向买家放大优势。
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