保哥，大气～
下午，天河区员村二横路以西AT080720、21（绢麻厂）地块，报名截止了，明天正式开拍。
报名情况，有点出乎意料了。
只有保利一家，交了钱。
之前说深度研究的金茂、越秀、建发等等，都没来，估计都提前过节去了。
70亿+绢麻厂靓地，想说爱你不容易～
场面虽然不如原预期中热闹，但也是情理之中。
1）地价贵。
两块地加起来，总价高达70亿+，今年广州总价第二贵，又逢年关，很多企业都是有心无力。
楼面价方面，小地块5万/平，大地块5.1万/平，比当时面粉厂起拍（50211元/平）还贵。
但相比面粉厂，绢麻厂综合素质是略逊一筹的，包括二线望江，受城中村影响更大等，做不了纯豪宅，溢价空间有限。
如果是4万+的地价，可能还愿意争一争，5万+，确实不便宜。
2）体量大。
两块地加起来，体量超13.7万方，比面粉厂（17万方+）略小，但也是不折不扣的大盘，很考验企业的资金实力、开发及运营能力，开发周期也更长。
我们也看到，今年房企们在广州，更偏爱“小而美”地块，一来总价门槛更低，风险可控；二来打法更灵活，能快进快出。
盘盘拍出了溢价的地块，除了顶流面粉厂和旱涝保收的安置房，体量基本上都在10万方以下。
像保利鹤洞（雅郡）、越秀怡新路（云悦），都为这类地块，做了一个很好的示范，前者两个月清清盘，后者首开即日光。
所以，就算只有保利一家房企报名，也不用太悲观，不用上来就扯市场不行了那一套。
这样的行情，这样的大块头高价地，企业愿意用真金白银投票，已经很到位了。
尤其是保利出手了。
要知道，今年9月，保利才刚刚在隔壁砸下117亿重金，拿下年度总价“地王”面粉厂，现在又准备了70+个小目标，足可见对广州市场，以及板块的看好。
随着明天地块的成交，会进一步强化市场对板块的价值的认知。
5万+的地价，只是底。
会不会背刺可售地价7.56万/平的保利面粉厂地块？
当然不会。
两个项目，虽然就一路之隔，但地段和配置完全不同，定位上本身就有很大的偏差，又都由保利来拿，更能做到错位不竞争，通吃。
面粉厂，一线临江，阳台率30%，做的是顶豪，190平起，大到600平；
绢麻厂，二线江景，四面环村，配学校近地铁，阳台率25%，更适合做刚改，比如90平起，180平以下。
但两者，起拍地价几乎是一致的。
与其说是背刺，不如说是抬轿。
并且，随着绢麻的出让，面粉厂缺失的教育拼图，也能被补齐。
说回绢麻厂。
论光环，论加成，这块地，放眼整个广州都是佼佼者，只不过面粉厂风头太盛，被很多人都低估了。
几个关键词：
1）昔日地王。
早在2008年，地块就以超200%的溢价，由恒大以1.3万/平的楼面价拿下，成为当时广州“地王”，但后来一直没开发，一度也调整成商地，又被国土局收回了。
随后“晒”了十余年，直到今年9月，才再次完成商改住推向市场。
从现状来看，地块不仅早就平整了，草都长得很茂盛，地面留有的驾校训练黄线也褪色得差不多了。
2）超新规。
地块出让条件明确，阳台占比可达25%，天河TOP2，仅次于面粉厂。
不计容的公共开放开间面积，也可以达到10%。
翻译成人话就是，能做更高的实用率，估计能干到130%以上。
在天河，有“超新规”待遇的地块，真不多，取决于地块站位。
作为金融城西区的重要组成版图，官方对地块的定位，是「高品质住宅」。
其作用，是助力金融城西区建设成为智慧金融和未来城市示范区，同时，也是连接金融城西区与珠江新城CBD产业互通、功能互联的纽带。
3）下限高。
地块位于珠城东，地王旁，有二线江景，价值有下限。
并且，地块还靠近员村地铁站，11号线地铁开通后，含金量直线上升；又配建24班小学，商业能蹭珠城+将来马场，配套相对全能。
搭配25%阳台，保利的出品，还是值得期待的。
缺点当然也有，主要是靠近城中村，短期改善不了，但这点影响的更多是上限，而不是下限。
很多人担心路的问题，这个好解决。
其实当时地块调规，周边主骨架路网也同步做了调整，花城大道和员村二横路分别向南、向西偏移，但线位整体走向和两端衔接道路都保持不变。
实际上，就是避开了员村。
4）周边刚改置换需求旺盛。
像珠城，以及金融城西区，新房供应都很有限，有大量高楼龄二手及次新置换需求等待释放。
但像马场的保利华创·都荟天珺，以及未来的面粉厂，一个改善一个顶豪，价格都不便宜，对很多刚改买家来说是可望而不可及。
绢麻的出现，恰逢其时。
只要做好科学定价，就是嘎嘎乱杀。
假设隔壁卖14、15万，这里卖8万左右，主打中小户型，来个总价千万内买入珠城东超新规新房，90平顶市面上110-130平的那种，还是很牛的。
在绝对的质价比面前，什么瑕疵，都是浮云。
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