要说2026年上海楼市最拧巴的板块，杨浦滨江认第二，没人敢认第一。
前半年还在疯狂抢地、刷新地王，后半年就陷入“卖不动”的僵局，这群重仓入局的房企，如今全在硬扛。
先看一组扎心数据：2025年上海全年出让76宗地块，杨浦滨江就占了8宗，占了十分之一。
前两年还是白月光，转眼就不是。
作为继前滩、徐汇滨江、北外滩之后，杨浦滨江是上海又一重磅区域性的开发热土。
概念是有的，从规划定位来看，杨浦滨江南段的定位是世界级的科创中心，也是上海内环内唯一的科创中心；目前，已经引进了美团上海科技中心、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头入驻。
这一年，杨浦滨江的土地拍卖台屡屡上演“抢地大战”，保利发展和保利置业都重仓进场了。
去年6月，保利发展鏖战95轮，从6家实力房企中成功突围，以35亿元将杨浦滨江平凉64街坊地块收入囊中，95530元/平方米的楼板价问鼎杨浦滨江单价“地王”。
95轮，确实很想拿。
比保利发展早一个月，它的兄弟企业保利置业与招商、金茂、华润置地、中海同台竞技，在72轮竞拍后，以总价42.4亿竞得定海社区N090602单元L4-02地块，并将定海社区的地价推高至8万元/平方米以上，刷新板块单价“地王”。
除了这块地，保利置业还在10月份八批次土拍上花了26亿拿下了杨浦区N090602单元D1-7地块，把重仓程度拉满。
不光保利系，中铁置业也来凑热闹。9月份，杨浦滨江再现单价9万+宅地，七批次土地出让中铁置业联合润皋置业经过75轮竞价，击败了华润置地、招商蛇口、中海等央企，以27.36亿元的总价将上海杨浦滨江地块收入囊中，楼面价高达9.22万元/平方米。
但狂欢戛然而止得比谁都快。11月九批次土拍，杨浦滨江宅地直接零溢价被中海底价拿下，和之前动辄20%+的溢价率形成天壤之别。说白了，就是新房卖不动了，开发商再不敢盲目追高，市场彻底凉了。
东外滩新房已经面临严重的供应踩踏，板块及周边在售、待售的新盘多达18个，且多为单价10万+楼盘。现在，杨浦滨江已经聚集了瑞安、招商、中铁置业、中建壹品、中信泰富一堆开发商，本来客户就有限，隔壁的虹口北外滩还在分流。
凉到什么程度？看数据就懂，全是“翻车现场”。
保利发展的地王项目保利·外滩曜，赶在2025年最后一个月匆忙开盘，12月24日认筹，推64套小高层，备案价13.5万/㎡，还启动分销、打了95折。官方吹首开去化超82%，结果网上房地产数据显示，截至1月21日，半个月只卖了4套！
这还不是个例。保利发展另一外滩系项目保利外滩启PARK77，也是地王出身（2024年11月拿地，楼面价86037元/㎡），去年9月开盘推157套，到现在也只卖了88套，去化连六成不到。要知道，保利外滩系前三个项目都是开盘即罄的神话，如今光环碎得稀碎。
只能说，越来越难卖了。
保利外滩启PARK77和外滩曜都有一个共同点：地王。一个是保利发展在2024年11月以楼面地价86037元/平米拿下的杨浦区的“地王”，半年过后的2025年5月，再拿杨浦区“地王”，此时的地价每平米涨了接近1万。
难就难在了价格太高。
还有竞品太多，有钱人不够用了。
隔壁中海也没好到哪去。中海云邸玖章就在保利外滩曜四公里开外，12月5日该项目六期开盘，推出了86套房源，只卖出去了5套。
中海在杨浦滨江采用了“小步快跑”式打法，中海云邸玖章在去年4月面世以来，共推盘六次，热度是越开越冷，整盘去化率不足六成，608套房源还有250套可售。
中海云邸玖章是中海地产在2024年10和11月共花了68个亿拿下的两幅地块，去年11月中海底价再拿地，三个地块抱团，刚好形成南北和中区。在北区，中海还有8套风貌别墅项目中海云邸玖里在年底被拿来冲刺业绩。
过去一年，中海在上海一直靠中海云邸玖章一个项目撑着，其他项目多数处于尾盘阶段。
除了保利外滩曜、中海云邸玖章之外，杨浦滨江在售新盘还有缦云上海、中建壹品·外滩源著、保利誉滨江等。
其中，中建壹品尤其偏爱杨浦滨江。2023年首进上海选择了杨浦滨江，最新一块地是在去年11月27日拿的，还是在杨浦滨江，通过风貌遴选拿下杨浦区定海社区I10-01风貌旧改地块，总投资额超40亿元。
在此之前，中建壹品在杨浦滨江已手握浦江之星、外滩源著、外滩元境三个住宅项目以及一处商业别墅项目。
浦江之星和外滩源著赶上了市场好的时候，卖得还不错。2024年底开盘的外滩源著也到了清盘阶段，目前还剩下5套没有卖出去。
压力给到了已取证的外滩元境，该项目均价128042元/㎡，首开推出建面68-170㎡风貌洋房。
不过，外滩元境面对的市场和外滩源著开盘时已不可同日而语。当下杨浦滨江的新房市场不再是空白，“九宫格”内另一家央企中铁置业携云绣外滩入场，与中建壹品形成直接竞争。
去年上海第七批次土地出让，杨浦区N090601单元I4-01地块吸引9位竞买人参与竞拍，经过75轮竞价中铁置业联合润皋置业以27.36亿元的总价将这块地收入囊中。
项目能否在热度有所减退的市场中延续热销？中建壹品和中铁置业在销售端的正面交锋才刚刚开始。
而总部位于上海的保利置业而言，其在上海的项目大多已进入尾盘，2024年底置业转向杨浦滨江扩储，2025年5月，以总价42.4亿竞得定海社区N090602单元L4-02地块，并将定海社区的地价推高至8万元/平方米以上，刷新板块单价“地王”。
这个项目就是后来的保利·誉滨江。“地王”遇到市场下行，销售情况可想而知。尽管保利置业宣称，开盘当日去化超8成，结果网上数据显示，162套房源只卖了23套，水分大到能养鱼。
毕竟，市场再狂热，最终还是要回归理性，靠真本事说话。
杨浦滨江的故事，是一场豪赌吗？2026年，谁才是输最惨的那个？
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